资产评估期末复习要点

重庆工商大学资产评估

资产评估期末复习要点

简答题：

1. 资产评估要素是什么? 答：

（1）评估主体，即从事资产评估的机构和人员，他们是资产评估工作的主导者。 （2）评估客体，即被评估标的物，它是资产评估的具体对象，也称为评估对象。 （3）评估依据，也就是资产评估工作所遵循的法律、法规等。

（4）评估目的， 即资产业务引起的经济行为对资产评估的结果的要求，或资产评估结果的具体用途。它直接或间接地决定和制约着资产评估的条件，以及价值类型的选择。 （5）评估原则，即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则。

（6）评估程序，即资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。

（7）评估价值类别，即对资产评估价值质的规定，它对资产评估参数的选择具有制约性。 （8）评估方法，即资产评估运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径。 （9）资产评估假设，即资产评估得以进行的前提条件假设等。 （10）资产评估基准日，即资产评估时间基准。

3. 土地使用权的评估原则？

答：（1）合法原则 （2）供需原则 （3）替代原则 （4）最有效利用原则 （5）预期原则 （6）贡献原则

4. 资产评估成本法四要素？

答：成本法涉及四个基本要素，即重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。 （1）重置成本是按在现行市场条件下重新构建一项全新的资产所支付的全部货币总额， 分为复原重置成本和更新重置成本。

（2）实体性贬值即有形损耗，是指资产由于使用及自然力作用导致的资产的物理性能的损耗或下降引起的资产的价值损失。

（3）功能性贬值指由于技术进步引起资产功能相对落后而造成的价值损失。 （4）经济性贬值指由于外部条件变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。 5. 市场法的定义、应用前提及评估程序？

答：（1）市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

（2）应用前提条件：①要有一个活跃的公开市场

②公开市场上要有可比的资产及其交易情况

（3）评估程序：①选择参照物 ②在评估对象与参照物之间选择比较因素 ③指标对比并量化差异 ④以量化的对比指标调整各参照物成交价格，得出初步评估结论 ⑤综合分析确定评估结果

6. 确定折现率和资本化率的原则？

答：（1）折现率不低于投资的机会成本。

（2）行业基准收益率不宜直接作为折现率，但是行业平均收益率可作为折现率的重要

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参考指标。

（3）银行票据的贴现率不宜直接作为折现率。

计算题：

1. 册P22 第4题

2. （1）册P29 第4题

（2）有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6块宗地信息：成交价的单位为：元/平方米

该城市地价指数表：

另据调查，该市此类用地与地价的关系为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5％；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3％。

对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

试根据以上条件，评估该宗土地2002年的价格。 解：① 建立容积率地价指数表，求出容积率修正系数

② 案例修正计算

可比实例A：680×(112/110)×(100/101)×(105/115)×(100/100)×(100/101)＝620 可比实例B：610×(112/110)×(100/100)×(105/105)×(100/100)×(100/99)＝627 可比实例C：700×(112/107)×(100/105)×(105/120)×(100/100)×(100/98)＝623 可比实例D：680×(112/108)×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/99)＝755 可比实例E：750×(112/107)×(100/99)×(105/128)×(100/100)×(100/102)＝638 可比实例F：700×(112/112)×(100/100)×(105/115)×(100/101)×(100/100)＝633

③ 评估结果

案例D的值为异常值，应予以删除。其他结果较为接近，取其平均值为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为：（620＋627＋623＋638＋633）÷5＝628（元/平方米）

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（3）有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现搜集到A、B、C三宗地交易实例，具体情况见下表，表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市从2007年到2011年，每年地价指数上升1%。

宗地 评估标的 A B C 成交价 2200 2400 2300 交易时间 2011.1 2010.1 2010.1 2010.1 交易情况 0 -1% 0 0 区域因素 0 0 +2% 0 个别因素 0 -1% +1% 0 剩余年限 40 38 40 39 试根据上述条件评估待估宗地2011年1月的价格。

3. 册 P57 第5、P58 第6

4. 无形资产使用权价值的计算、约当投资分成法计算利润分成率 （课本 P108/109）

某企业将一项专利使用权转让给A公司，拟采用对利润分成的方法。该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，三年间物价累计上涨25%，该专利法律保护期十年，已过四年，尚可保护六年。经专业人员测算，该专利成本利润率为400%，A企业资产重置成本为4000万元，成本利润率为12.5%，通过对该专利技术论证和发展趋势分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为五年。另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，A企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来五年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、二年每台售价可达500元，在竞争作用下，为维护市场占有率，第三、四年售价将降为每台450元，第五年降为每台430元，折现率确定为10%，企业所得税税率为25%。要求：根据上述资料确定该专利的评估值。

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5. 册 P28 第2、P29 第3

6. 商誉价值评估---超额收益法 （再加 课本P127例题） 某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来5年的净利润分别是100万元、110万元、120万元、150万元和160万元，并假定从第六年开始，以后各年净利润均为160万元。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且评估值分别为100万元和500万元，该企业有一项可确指无形资产，即一个尚有5年剩余经济寿命的非专利技术，该技术产品每件可获得超额净利润10元。目前该企业每年生产产品8万件。经综合分析，在未来5年，每年可生产10万件，经预测折现率和本金化率为8%，评估商誉的价值。

7. 册 P47 第2

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