广东省“三旧改造”专项研究(2)

3、与原土地使用人进行合作开发。但是根据各地方政策，与原土地使用权人进行合作开发的一般都是发展现代服务产业，不能进行房地产开发项目，具有很大的局限性。

旧城镇、旧村庄改造涉及收回或者收购土地的，可以货币方式向原使用权人补偿或支付收购款，也可以置换方式为原使用权人重新安排用地。置换的土地其使用权价额折抵不足的，可以货币补齐。

（五）“三旧”改造涉及的历史遗留问题处理

省78号文 1987.1.1日之前 执行内容 依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权后，办理建设用地确权登记发证手续。 1987.1.～2007.6.30 已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，未因征地补偿安置等问题引发纠纷，迄今被征地农民无不同意见的，可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续。 佛山市政策 1987.1.1日之依照原国家土地管理局1995年3月11日发布前 的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权后，经公告无异议后直接办理建设用地确权登记发证手续。 1987.1.～1998.12.31 用地时已与农村集体经济组织或农户签订征地协议，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷，迄今被征地农民无不同意见的，依照1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》有关规定，落实处理（处罚）后按土地现状完善征收手续。 1999.1.1～2007.6.30 落实处理（处罚）后按土地现状完善征收手续，凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，无需听证、办理社保审核和安排留用地。 增城市政策 1987.1.1日之前 依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》直接办理国有建设用地确权登记发证手续。 1987.1.1～本意见下发之前 按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续，并根据国家政策划拨或协议出让给现土地使用权人使用。凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议及被征地农村集体同意的前提下，无需听证、办理社保审核和安排留用地。 （六）“三旧”改造的优惠政策及财政支持

省78号文 1、对“三旧”改造涉及的城市(城镇)公共基础设施建设，应从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持。 2、对现有工业用地改造后不改变原用途，提高容积率的，不再增缴土地价款。 3、鼓励各地探索利用社会资金开展“三旧”改造。对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收(征)地(拆迁)补偿成本从土地出让收入中支付；也可在确定开发建设条件的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人。 佛山市政策 1、农村集体使用的集体建设用地或国有建设用地（留用地），在符合城市规划和土地权属不发生转移的前提下，农村集体可按城市规划用途自行开发使用，且可以采用划拨方式供地。 2、市、区人民政府通过征收农村集体建设用地实施旧村庄改造进行经营性开发的，土地出让纯收益可按最高不超过60%的比例返拨给原农村集体经济组织。 3、属政府产权的公共建筑面积，不参加容积率计算，不收取土地出让金。 4、在符合城乡规划和“三旧”改造专项规划前提下，经区“三旧”办报区人民政府批准，企业在原厂房内设立区域总部、研发中心、科研机构以及产品设计和动漫制作产业，不视为改变土地用途。 增城市政策 1、农村集体经济组织对旧厂房、旧村居实施拆迁，不改变所有权性质，改变土地用途，发展现代产业的，政府对拆迁旧厂房、旧村居按建筑面积25元／平方米实行补偿。农村集体经济组织同意将旧厂房旧村居用地征用为国有建设用地，发展现代产业的，可以参与竞买（房地产项目除外）或不参与竞买国有土地使用权，出让金全额返还村集体经济组织。 2、“三旧”改造用于经营性房地产项目建设的，应由政府依法收购或收回土地使用权后按公开交易方式确定土地使用权人，收回土地使用权时应与土地使用权人充分协商，按实际情况给原土地使用权人进行合理补偿。 3、“三旧”改造涉及的城市基础设施配套费、城市房屋拆迁管理费等属于我市收入部分，改造项目属于现代服务业的（房地产项目除外）全额返还给“三旧”改造实施主体。 4、物价部门要清理、规范“三旧”改造中的有关收费，没有合法依据的收费，一律予以取消，对于收费标准有幅度的，一律执行下限标准。在“三旧”改造过程中，原使用权人取得的补偿款免征营业税和所得税，税务部门要配合执行涉及“三旧”改造的有关税收优惠政策。 （七）“三旧”改造注意的问题

1、属于“三旧”改造的房屋和土地，未经确权、登记，不得改造；

2、严格界定“三旧”改造范围，对?腥敫脑旆段У模?匦氡嘀瓶刂菩韵晗腹婊?透脑旆桨福?行蛲平??span lang=\

3、土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，可进行其他开发利用，但不得用于商品住宅开发。

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