重庆北部新区人和组团011 01地块分析报告（完整） - 图文(7)

（五）片区商业相关因素专项研究

1、交通布局 （ 1 ）人流分析

现状主要外来人流来自五黄路至五里店以及五红路方向。随着鲁能星城和保利香槟城社区的成熟，五童路和新溉路也将成为主要人流进入方向，同时龙头寺火车站的竣工运营，其周边区域人流量也将会大量增加。 （ 2 ）车流分析

由于拥有五里店立交和紧邻黄花园大桥等市区主要交通枢纽，因此区域内各道路车流量都较大，特别是在五黄路——五童路——新溉路沿线。

2、在对片区商业中心调研的同时，我们对周边居住人群的消费动向做了调查研究，发现以下特点： ◆附近居民日常购物多在五里店以及五专厂附近区域。

◆消费者外出餐饮、娱乐以及购买大型百货、家电则主要在黄泥磅、观音桥商圈和解放碑商圈消费。

◆区域商业发展，不能忽视龙头寺火车站的影响，综观所有火车站周边商业，大型集中综合性商贸市场，将是片区商业发展的主流。

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结论：

作为重庆市的目前炙手可热的开发热点地，前期间开发主要集中在五里店片区，使龙头寺核心——重庆火车北站周边开发时间相对较晚，因此导致目前该区域生活配套设施并不完善，但随着楼盘开发量的增大以及政府远景规划的执行，区域附近的商业配套将会在短时间内逐步得到完善，并且随着火车站的全面运营，地块周边形成集中综合商贸中心的时间指日可待。

六、项目所处区域房产总体研究 （一）、物业形态

区域面积大，整体发展水平较之主城其他区域相对较高，属于市政规划的新城区，由此造成了该区域主要以小区物业为主。从总体上分析，目前该区域主要是建设成主城中高档生活住宅的大社区。

片区相关物业一览表：

项目名称 鲁能星城 阳光100城市广场 保利香槟花园 所属区位 五童路 五黄路 新溉路 目前发展状况 8月已推出第七街区 在售 在售 第 27 页 共 63 页

南方上格林 长安华都 长安丽都 天江鼎城 天工太阳岛 兴馨嘉园 丰业·御景铭洲 华宇北城中央 后勤基地 （二）、物业类型

五黄路 五专厂 五专厂 红唐路 新溉路 五童路 五童路 新溉路 五童路 在售 尾盘 在售 在售 在售 住宅售完、目前在销售商业 未售 只出了形象围墙，未正式开发 名义是集资建房，未售 从物业类型的角度分析，区域内高层和小高层产品占有绝对主力的地位，其次多数楼盘也拥有花园洋房，目前区域内尚无别墅产品。究其主要原因，一方面是因为区域为新城开发，土地资源较为充足开发量较大，着重打造重庆未来中高档生活区；另一方面，交通优势明显和优越的区位规划吸引了众多知名开发商的投资开发。

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（三）区域典型楼盘调查： 项目名称 占地面积 保利香槟18万平方花园 米 鲁能星城 13万平米 建筑面积 容积率 60万平3.20 方米 绿化率 物业类别 停车位 35% 高层普通住500个 宅 均价 3500元/平方米 备 注 保利香槟花园将沿街设有1层商业，商业之上将为11或18层住宅，项目北面为1栋20层的四星级酒店 引进重庆巴蜀中学、巴蜀小学、巴蜀幼儿园三大名校. 第2街区以点式高层景观住宅为主，第3、4街区以院落式中高层住宅和4-5层花园洋房为主。第7街区，巴蜀中学对面的家，销售中 地理位置、开发商当地的品牌效应、区域规划 320万平方米 1.84 46.28％ 多层,高层,小高层普通住宅 1007 3500元/平方米(4街区);4100元/平方米(3街区);起价:3450元/平方米(7街区) 长安华都 长安丽都 2.7万平方米 85930方米 平28万平方米 27.6万平方米 2.53 51% 3.20 33.71% 多层,高层,小高层普通住宅 高层普通住宅 花园洋房、普通住宅 750 3600元/平方米 天江鼎城 3.10万平 米 51.00万2.50 平米 30% 丰23008㎡ 99571㎡ 4 35﹪ 高层 小区由17幢小高层、高层建筑组成，集商业、住宅、写字楼为一体。 250 花园洋房起价4300以“聚落”的概念重新研究元/平方米,小高层重庆人居状态，“聚落-小镇-均价3600元/平方米 社区-组团”，通过商业街区和城市广场的串连，形成了一个个聚落体系。 316个 未售 内部配套：游泳池、异域风情927 3600元/平方米 第 29 页 共 63 页

业·御景铭洲 兴馨嘉园（商业） 庆业巴蜀城 —— 2万平方米左右 总建筑面积约60万方 —— 3 —— 45% 高层 —— 总占地面积300余亩 天工?太阳岛 47亩左右 总建筑面积103322m2 3.19 30% 最高价15000元/平米；最低价6000元/平米 全围合和半 3200元/平方米 户型空间布局从一室两厅到围合结合的 四室两厅，面积从40平方米点板式建筑 280个 到130平方米，满足不同家庭的置业需求。总居住人口近15000人。 高层 334个 3300元/平方米 户型设计上，以套内面积69.18~110.11m2的两室、三室豪华户型为主 园林、社区配套服务便利店、大型农贸超市等。由2幢18F，2幢16层和2幢26F高层组成 住宅已售完 （四）、未来产品形态走势

随着该区域的不断深入发展，受整体消化能力和对外吸引力的影响，区域内未来住宅产品将向大众化方向发展。

首先从物业形态上分析，随着区域内土地的进一步开发和经济的发展，较高档次的高层、小高层物业供应仍将进一步增加，成为区域内最主力的供应产品，而洋房和单体楼依旧不会有大的起色，仍然属于市场配角的地位。

其次，未来中大规模的楼盘供应量将进一步增加，特别是交通条件的进一步完善，五里店旧城改造的持续，将会有一批中大规模的楼盘推向市场。

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