交房前后物业公司与开发商工作交接明细(3)

C．管理处增强保安力量监督施工队的人员管理；

D．施工队离场前，必须到管理处申请“放行条”，在经管理处房管员以上人员核查无误后（核查有无违反管理规定，收回出入证，督促水电结算等），并经房管员以上人员签名后施工队方可撤离小区。

交房前

业主入伙前筹备工作

竣工验收时间：在楼宇入伙前一至三个月进行； 入伙时间：住户入伙时间。

1.健全管理处

竣工验收前三个月，公司任命管理处主任，管理员、工程技术人员等到位，组成管理处新的筹建班子；其他人员根据工作进展需要，采取分步到位的方法。 管理处各类人员可按以下程序和时间到位。

A．入伙前三个月，任命管理处主任，工程负责人等投入入伙前的各项准备工作； B．竣工验收前二个月，小区消防中心值班人员进入现场，与机电安装维修工程部人员一起，参与机电设备安装调试的监理工作，掌握小区设备设施的基本情况和操作规程；

C．竣工验收前半个月，电工，给排水，进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设 施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改上作 ； D．竣工验收前半个月，部份保安人员到位，上岗培训后，负责对所接受的物业守卫工作；

E．入伙前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公； F．入往前一个月，炊事员到位，食堂开餐；

G．入往前半个月，卫生人员到位，开始对小区内环境和已接收的房间进行清洁工作。

H．入伙前半个月，全部保安人员配齐上岗；

I．入伙前半个月，维修班、运行班组成立，人员配齐到位； 2.入伙工作方案

管理处成立后，管理处主任负责根据物业管理公司编写的《物业管理方案》，编写管 理处入伙工作方案，入伙工作方案的内容包括以下内容： A．核实《物业管理方案》中拟定的管理处人员配备情况；

B．根据实际情况和《物业管理方案》中的要求以及要达到的标准，拟定入伙后 在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施，如下所示： * 治安方面：增设报警系统；

* 车辆管理：增设区间道路标志；增设自行车棚； * 垃圾清运：增设垃圾池（屋）或垃圾清运站等；

* 楼道灯： 改成节能灯（如：温感、声控或触摸式等） C．拟定管理处办公用房和员工宿舍的装修方案；

D．根据《物业管理方案》的开办采购计划，拟定分步购置计划； E．制定入伙流程； F．其他；

3.准备入伙资料（开发商）

1）根据物业公司原有的格式和实际情况编写和印刷《业主手册》、《临时管理规约》等。

2）印刷“办理入伙手续须知”，内容要求写明管理处办公地，业主应带的证件，并附简明扼要的入伙程序流程说明图等。 3）印刷其他规定等。 4）印刷入伙表格； 4.协调工作（开发商）

1）与供电局、自来水公司、邮局等单位搞好联系工作，保证入伙后水、电等的供应。

5.通知入伙（开发商）

通过登报或寄发通知书的形式，提前一个月向业主发出入伙通知。寄发通知应包括以下资料： 1）入伙通知书

2）办理入伙手续须知 3）收费项目一览表

6.入伙时的环境布置（开发商） 1）楼内环境：

A.入口处挂横幅，内容有“欢迎您公司**小区”等，插彩旗，营造热烈的气氛。 B.插指路牌，由入口处到管理处。指路牌标明“**小区物业管理处”字样。 C.入口处标明管理处办公地址和办公时间。 2）管理处办公环境：

A．摆放花篮、盆景，给人以隆重、喜庆的感受。 B．张贴醒目的“办理入伙手续流程图”，办理手续设置要求做到“一条龙服务”程序，标识清楚，一目了然。

C．管理人员着装整洁，精神饱满。 D．办公室内资料摆放整齐有序。

交房过程 业主入伙程序

提前确认和预约每日办理交房手续的名单。 1.入伙流程图

验证→资料发放→交费→钥匙发放→验房 2.验证

1）入伙通知单原件、和购房合同复印件一份 3.资料发放与保管

1）发给业主保存的资料： A.业主手册 B.临时管理规约 C.收费项目一览表

2）发给业主填写并需返回管理处的资料：

A.临时管理规约：经业主和管理处签约后，业主保管一份，管理处留存一份； B.业主公司情况登记表：即日填写返回管理处；

C.装修申请表：住户申请装修时填写，并返原件给管理处存档； 3）管理处按业主房号进行建档编号，档案中应包括的内容： A.业主入伙通知单 B.入伙验房表

C.业主公司情况登记表 D.装修申请表 4.交费

1）管理服务费：

以写字楼入伙通知单上发出的日期为准，次月开始计收全月管理服务费； 2）装修押金：

A.时间：办理人住手续时交纳；

B.标准：每百平方米 元；

C.退款：住户装修完毕，凭房管员签字的装修押金的收据可办理退款手续； 3）楼道维护费、装修垃圾清运费： A．时间：办理入伙时交纳； B．标准：每户平方米 元； 4）工本费： 5）其他：

开发商未配套，需由住户付款，由管理处统一组织施工； 5.钥匙发放

1）凭管理服务费发票到钥匙房签名领取房间钥匙或门禁卡（一卡通）； 6.验房

按国家有关的规定执行。 交房后

小区保修工作程序

1.保修工作流程

验房→申报→施工→验收 2.验房

业主领取钥匙后，在房管员的陪同下，对室内项目逐一进行验收，验收合格，双方签定“业主入伙验房表”； 1）验收合格：

住户须在三日之内交此表回管理存档； 2）验收不合格：

A．业主必须三日之内将此表交回管理处，由管理处负责联系或安排维修事宜； B．超过三日且在房屋的保修期限内时，业主未申请装修的情况下，若外墙和楼板渗水等质量问题仍属保修，房间内易损坏如灯泡、水龙头等则由业主负责； 3.申报保修

1）住户从领取钥匙之日起三天之内凭“业主入伙验房表” 到管理处，由主管房管员在“保修登记表”上登记；

2）“保修登记表”上须明确预约时间、联系电话等；

3）房管员在预约的时间内．及时填写“派工单”委派管理处维修人员或通知施工单位进行维修； 4.维修

1）维修形式：

A.开发建设单位委托管理处负责维修。

B.开发建设单位设专人配合管理处进行维修工作。 2）注意事项

在一年的保修期内,业主陆续入伙，有些保修是在房屋使用过程中才发现如楼面和外墙渗水等，凡需进入室维修时，维修人员必须注意：

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