第4章附：房地产贷款项目评估案例

第4章附：房地产贷款项目评估案例

〔房地产贷款项目评估案例〕

北京××高尔夫俱乐部住宅项目评估报告

第一章 借款企业资信评估

一、借款企业

北京***房地产开发有限公司。

二、公司简介

北京***房地产开发有限公司成立于2001年2月26日，注册资本：3000万元人民币。

系由大连***集团股份有限公司和大连***房地产有限公司两家股东共同出资组建的有限责

任公司，具有独立法人地位。

注册地址：北京市密云县工业开发区水源路88号。

法定代表人：***

企业类型：有限责任公司

经营范围：房地产开发；销售；对自有房屋的物业管理

营业期限；2001年2月26日至2011年2月25日

其股本构成为大连***集团股份有限公司注资2400万元（占注册资本的80%），大连***

房地产有限公司注资600万元（占注册资本的20%），双方股东全部以货币资金投入，注册

资本金业经海南从信会计师事务所北京分所验资确认。

三．借款企业的合法有效性分析

借款企业为有限责任公司，根据国家有关法律、法规及房地产企业行业管理的规定，在

公司设立、开发资质均应有相关政府管理部门的批准方符合政策法律，具有合法有效性。

北京***房地产开发有限公司目前已领取了《企业法人营业执照》并取得了北京市城市

建设综合开发办公室颁发的【（2001）京开办经字第136号】文——《关于北京***房地产开

发有限公司房地产开发资质的批复》。该文核定北京***房地产开发有限公司的房地产开发资

质为待定资质，可承担10万平方米以下的住宅项目或3万平方米以下的公建项目，据此，

该公司在设立和进行规定规模内的房地产项目开发方面具有合法有效性。

本贷款项目现规划批准规模为15.5万平方米。借款企业已注意到该问题，向政府有关

部门提出申请增加资质至可承担20万平方米以下的住宅项目或10万平方米以下的公建项

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目，现正在办理之中。待增加可承担开发项目的规模大于等于本贷款项目的规模后，借款企

业对本项目的开发资质方具备合法有效性。

四．股东情况

大连***集团股份有限公司为房地产、工业、商业、外贸四大支柱产业并举的大型股份

制企业集团。公司注册资金12000万元，现有资产超过40亿元、年销售额约60亿元，其中

房地产年开发面积约100万平方米，年销售额近30亿元，其开发量、销售额名列全国房地

产行业的前三名。拥有全资、合资和参股企业17家，建立了稳固合理的企业结构。即：房

地产业、实业、内外贸易、餐饮娱乐等。其中包括6家房地产公司，2家商业公司，2家电

器公司，2家饭店，1家出租车公司，1家制药公司，1家酒业公司等。该公司在积极扩大市

场影响上有独到之处，参与了足球俱乐部的经营，借助大连***足球队的影响，成功地扩大

了自己的知名度，通过品牌效应逐步形成全方位，多元化的发展格局。

根据借款企业提供的大连***集团股份有限公司的2000年度报表，计算其2000年底财

务指标如下：

资产负债率：64.56% 比较正常

流动比：1.199 偏低

速动比：0.544 偏低

由于借款企业未提供往年的财务报表，无法对其进行动态分析。

大连***房地产有限公司的主要业务是房地产开发，作为大连***集团股份有限公司的核

心企业，是国家建设部审定的一级资质房地产开发公司。2000年3月15日，公司正式向全

国公开宣布“三项承诺”，受到了国家建设部及当地省市政府的肯定。2000年在“全国住宅设

计暨精品智能社区热线夺标”活动中，公司开发的“星海人家”、“长春明珠”两项目均获奖。

1999年起，公司年开发量为100万平方米，年销售额30亿元人民币，截止1999年底，公

司累计开发总量逾400万平方米，迄今为止，开发的商品房接近零空置率。

五、公司组织结构、人员及素质

北京***房地产开发有限公司未设立董事会，只设有执行董事一名，公司设有经营管理

机构，负责该公司的日常经营管理，实行总经理负责制，由执行董事聘任总经理1人。

公司组织结构图：

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北京***房地产开发有限公司现有职工总数为20人，其中11人为研究生；8人为本科

学历，1人为专科学历，中级以上职称者19人，占全员的95%，是一支专业知识和工作经

验较丰富的员工队伍。

北京***房地产开发有限公司领导班子由4人组成，平均年龄38岁，均为大本以上学历，

是多年从事房地产开发管理的人员。该领导班子是一个专业知识水平较高、工作经验较丰富

的领导集体。

员工明细表：

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从以上表格可以看出，北京***房地产开发有限公司的人员设置比较合理，拥有各种专

业技术人才，在人员、结构上能够胜任本项目的开发管理。

总经理***：本科学历，同时任大连***集团股份有限公司总经理及北京***房地产开发

有限公司总经理。

执行董事***：高级工程师，现任大连***集团股份有限公司董事长兼总裁。在***董事

长的领导下，***集团经过十几年的发展从一个单一的小型房地产企业拓展为以房地产为主

业，经营领域横跨电梯制造、酒业、生物制药、酒店、对外贸易等多种产业、拥有资产40

亿元的大型股份制企业集团。

总经理***，本科学历，同时任大连***集团股份有限公司总经理及北京***房地产开发

有限公司总经理。

六、经营状况

由于该公司于2001年2月刚刚成立，目前尚无经营业绩。

七、企业财务状况分析及资信评价

根据北京***房地产开发有限公司提供的该公司2001年3月报表，该公司截止2001年

3月实收资本3000万元，所有者权益3000万元，总资产38812844.18元，负债8812844.18

元。

根据北京***房地产开发有限公司提供的2001年3月报表，该公司截止到2001年3月

末的流动资产为38812844.18元，其中货币资金6691953.9元；预付帐款0万元；存货

32120890.28元，主要为开发成本，包括地价款、水源费、测绘费、污水费及招标勘察费等。

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