医院无形资产的评估(3)

　　直接评估法，是指医院未来各期超额收益的现值作为商誉的估计。医院的超额收益是高于同类医院的收益。因此，直接评估法的公式为：P=D-rcj 式中：D为预期的未来年收益；r 为医疗行业典型的不变年所得率；c 为医院的资本额；j 为商誉的本金化率。

　　6 、土地使用权

　　土地使用权属非智力型无形资产。在我国，土地属国家所有。土地使用权可以出让和转让。

　　土地使用权的出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年期内让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国家土地使用权有偿出让的产权代表是各级土地管理部门。土地使用权的出让可以通过协议、招标和公开拍卖来实现。协议出让指出让方与受让方通过协商的方式，有偿出让土地使用权的方法；招标出让指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人，以书面投标形式，竞投某片土地使用权，土地出让方择优而取的方法；拍卖出让指在指定的时间、地点，利用公开场合由政府的代表者主持的土地使用权拍卖。

　　土地使用权的转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。包括：出售、交换和赠予。一般土地使用权转让是把土地使用权连同地上的附着物一起转移给新的受让者。新的受让者则承袭原受让者与当地政府建立的土地使用权受让双方的经济关系及相应的权利和义务的行为。所谓出售，通常是指出售方按照一定的方式，将自己对特定土地的支配权转移给购买方；而购买方则在取得土地使用权的同时，向出售方支付土地使用权转让金的行为。所谓交换，也叫土地使用权互易，指当事人双方约定互相转移土地使用权或一方转移土地使用权，另一方转移金钱以外标的物而进行的一种行为。所谓赠予则是赠予人将自己对土地的直接支配权无偿交给受赠人的行为。

　　医院在实际运营中，涉及土地使用权的出让和转让时，应依法办事。土地使用权的价值评估可采用市场比较法或收益现值法。市场比较法以市场转让类似的土地使用的价格为参照物，根据对照土地与被评估土地的差异进行调整而得到评估的价格。具体操作时，把决定土地使用权转让价格的因素分解成几项指标，并分别确定每项指标的权重，再对被评估土地与参照土地之间的各项指标的差异进行定量比较，综合测算出被评估土地使用权的转让价格。而收益现值法以土地使用费的现值、使用年限、加上近期投资额、利息与利润得到评估价格。

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