房地产企业会计成本核算的问题分析及应对措施分析(2)

　　房地产项目完成竣工交房后开始确认收入，同时结转成本。交房时各项施工合同往往还没有结算，此时总成本依靠造价部门提供的动态成本为参考，我们通常把这种成本看成会计成本，例如A区实现了全部交房，确认收入10亿元，目标成本7亿元，其中已签订合同总额6亿元，合同实际付款5亿元，我们通常按7亿元结转成本，把已签订合同未支付部分1亿元计入应付账款，对于在目标成本范围内但没有签署合同的1亿元，用预提成本来表示。企业在进行年度所得税汇算清缴时，税务师事务所往往会根据项目的实际支付情况及相关文件规定允许预提计入完工产品的费用，得出计税成本，对于以下几项所得税时允许预提计入完工产品的成本，一是出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；二是公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。一般会迟于主体结构完工的绿化景观工程费属于开发产品计税成本中的基础设施建设费，而不属于公共配套设施费，不允许预提税前扣除。三是应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。在项目还未完成结算时计税成本通常小于财务成本，汇算清缴时需要对应纳税所得额调增，随着项目结算陆续完成，计税成本会和会计成本越来越接近，但现实中有一个问题比较影响会计成本的准确性，就是造价部门出具的目标成本的准确性。造价部门为确保项目的最终成本不突破目标成本，通常会将目标成本制订的偏宽松，在项目没有结算完成时，财务部门都在用目标成本作为依据，可能会造成项目成本虚高。例如目标成本比已签合同金额多1亿元，财务结转成本时计入了预提成本，项目完成结算后增加成本只有2000万元，8000万元需要冲回成本，如果冲回成本当年没有新确认的成本，在财务报表中会出现成本负值，这其实是一个前期差错了，可能使报表使用者对以前年度核算的可靠性产生质疑。计税成本和会计成本表面上看是税会差异，但实质上笔者更认为是整个项目的管理问题，或是造价部门的管理问题，所以项目准备交付使用时，财务部门应及时和造价部门沟通，请造价部门谨慎预计预估成本。 
　　四、当前企业会计成本核算所存在的问题 
　　（一）企业内部管理人员的成本核算观念相对落后 
　　在当代的企业中，很多的管理层及财务人员，在自身的观念中并未对会计成本核算予以重视。多数的企业管理者更重视企业的经营效益，往往忽略了对企业进行成本核算管理。在其的认知中，还尚未对成本控制、成本效益形成一种管理观念。而实际上，成本核算管理对于企业的经营，利润的获取有着非常重要的影响作用。相关的管理人员，可根据相关的成本核算数据，来对当前企业的经营情况进行分析、管控。另一方面，企财务工作往往是很繁杂，有很多事物等待人们去处理，由于管理人员对于成本核算管理的忽视，往往会将企业成本核算管理工作放到最后来处理。这势必会导致当前的企业会计成本核算不够严谨，对企业会计成本核算的准确性带来负面的影响。 
　　（二）进行会计成本核算时企业内部相互沟通不够 
　　对于一个企业而言，成本的构成、费用的支出是较为繁琐与复杂的，以工程成本核算为例，项目初始各相关部门能对成本对象的划分达成一致，日后会方便成本的归集与分配。但现实中，往往部门之间缺乏合作，对成本对象的划分各不一致。项目开始阶段对成本核算考虑不够全面、没有进行整体纳税的规划，因此，在对成本进行相应的核算时便出现了偏颇与漏洞，开发接近尾声时，才发现财税问题突出，但事实无法再改善了。 
　　这个问题的解决主要依靠各方的积极沟通，站在整个项目的高度来整体策划，各部门为实现相同的目标而相互配合，积极开展工作，使项目的整体核算连续、合理、准确。 
　　（三）企业会计成本核算过于随意 
　　日常核算中对于行政部门的花费支出在核算上比较统一，但在工程项目中除土地、建安施工支出外的各项支出，核算时使用的科目随意性较大，同一集团内的各公司在成本归集分配上使用的科目都各不相同。对于这点笔者认为日常核算中首先应遵从企业会计准则的要求，其次同一集团对相同事物的处理应尽量一致，提高集团日常核算水平。 
　　会计成本核算过于随意还体现在，结转成本时更多的考虑是当期利润是否合适，甚至出现为了使利润达到某种程度，人为调节成本的高低，这也是在新增收入成本较小情况下，成本冲回会使当期成本出现负数的原因之一。笔者认为成本核算应给予充分重视，在企业的经营中，会计成本核算对其经营、发展都有着一定的促进性作用。为了迎合利润的需要，成本被人为的调整，使得报表使用者无法获得可靠的成本核算数据，进而影响到了其对于企业策略的准确判断，对企业整体的经营与发展是不利的。 

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