物业管理纠纷案件分析讨论(2)

　　部分业主消费观念、消费意识不高。有的业主少付费，却希望享受最好的服务，甚至只享受服务而不缴费，个别业主恶意拖欠物业费，或对物业服务稍不满意则坚决拒交。另外，一些业主还有盲目从众心理，听说邻居有人不交物业费就跟着效仿，有人不缴，我就不缴，能拖则拖，能赖就赖。

　　业主委员作用未有效发挥。业主委员会对物业公司有审查监督权利，但在日常生活中，对物业公司的行为，有时听之任之，对违约行为和侵犯业主权益行为未及时介入或加以制止，也是导致物业纠纷多发的一个主要因素。

　　三、预防解决对策

　　针对物业管理纠纷案件的特点和产生原因，笔者认为，要预防减少此类案件的发生，要着力做好以下几个方面工作。

　　首先，健全法律，订立实施细则。这是解决业务纠纷的根本所在。现在的《物业管理条例》只订立了一些原则性、宽泛的条款，缺乏可操作性，已不适应物业服务这种高度专业化的行业发展需要，亟需订立一部具体细则，明确物业管理合同的法律性质和相关法律责任，界定双方的权利义务和行为规则，平衡各主体之间的利益，使物业案件真正能够有法可依、有章可循。

　　其次，强化有效监管，规范物业管理行为。政府相关职能管理部门房产、物价、工商要充分发挥“管理、指导、监督”职能，应从完善收费标准，服务内容和提高管理水平等方面加强化对物业管理行为的规范化管理，制度一整套管理考核办法、办事规程、惩戒措施，依法查处物业管理中的不规范行为，严格物业公司资质审查，提高准入门槛，物业从业人员持证上岗，对不合格公司要进行大力整改，对整改不合格的依法撤销其资质，以切实有效的监管措施促进物业管理行业健康规范地发展。

　　第三，提高物业管理水平，改善服务质量。物业公司要摆正自己位置，增强为化区民民主服务意识和能力，强化对员工的培训管理和监督，提高物业从业人员素质，努力提高物业管理水平，使所提供的物业管理服务达到或超过物业合同约定，减少瑕疵，以此减少纠纷的发生，实现业主与物业管理企业的共赢。

　　第四，加大相关法律法规宣传，提高业主和物业公司的知法用法能力。加强对与物业管理密切相关的法律法规的宣传力度，向社区居民普及物业管理法律知识，使广大业主在享受物业服务的同时，要依法履行交纳物业费的义务。作为物业公司，应当守法经营，在收取物业费后，要严格履行合同约定的服务义务，努力为业主提供优质的物业服务。

　　第五，加强公司、业主和业主委员会三方的沟通协商，妥善解决纷争。业主与物业公司是互相依赖、互相共存的关系，双方要本着平等平和的态度正确对待所产生的纠纷。物业公司要采取上门征求意见定期召集业主代表听取意见、建议，及时改进工作不足。业主委员会要充分行使审查监督权力，发生纷争时，在业主委员会或居委会等主持下，双方要进行对话、沟通，避免矛盾升级扩大。

　　第六，坚持多调少判，努力实现案结事了。物业管理纠纷案件，牵涉面广，涉及人员多，往往一个案件判决后，大量类似的案件会蜂拥而至，请求法院作出同样判决，因此，在此类案件中，要多做工作，把握争议焦点，找准利益平衡点，坚持调解原则，消除双方对立情绪，努力实现结案事了。另外要注重剖析纠纷产生原因及研究解决纠纷对策，及时向物业管理公司发放司法建议书，使其整改漏洞，改正不足，并督促其及时履行义务，防止类似纠纷再次出现。防止引发影响社会稳定的群体性事件。

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