关于城市建设工作市场化运作学习材料(3)

　　要做好土地拍卖工作，首先，政府要垄断土地一级市场，国有土地资产必须通过市场配置，进行公开、公平交易，严禁划拨土地非法入市，扰乱土地市场秩序，挤占国有土地收益。尤其要严禁不依法变卖破产企业国有土地，干扰破坏土地市场秩序的做法。市政府要实行规划、征地、开发、出让、管理五统一，土地按不同地段确定出售价格，凡经营性用地一律实行招标拍卖，可以商住两用的好地段土地，也要招标拍卖，增加城市建设收入。

　　城市建设用地要统一规划，集中使用，做到集约用地和保护耕地。通过挖潜，改造旧镇区，积极开展迁村并点、土地整理、开发利用荒地和废弃地，解决城市农村问题和城市建设用地紧张的问题。对城市的重点建设用地，可优先安排，给予一定的建设用地周转指标，封闭使用，到期归还。对以迁村并点和土地整理等方式进行城市建设的，可在用地计划中予以适当支持。在尊重农民意愿的前提下，可以按规划调整土地权属，集中建设用地，也可以制定折价换位的政策，鼓励农民利用原合法取得的建设用地置换城市用地。对于被城市建设征用占用土地的农民，要依法给予补偿。对于按规划拆旧建新、提高土地使用效率的，可以允许原土地使用者分享城市发展带来地价上升的部分利益。

　　（二）努力实施城市建设市场化运作。

　　在城市建设中基础设施建设最重要，其次是广场，再次是道路，然后是楼房。因此，首先要优先搞好基础设施建设，做好综合管网配套工作。完备的基础设施建设可以使土地增值，有力地促进招商引资、房地产开发等工作。基础设施建设必须走市场化之路，才能解决投资数额大、建设周期长等政府有限的财力难以解决的问题。一是要建立举债机制，扩大政府投资规模，抓住西部大开发等机遇，充分利用国家的有关优惠政策，争取国债资金等进行基础设施建设。二是要以资产运作为重点，扩大社会融资，将有盈利的基础设施项目推向市场。如道路、桥梁、集中供热、污水和垃圾处理等可收费项目实行社会化招商。三是要深化建设体制改革，建立符合职能转变要求、符合国际惯例的政府工程管理模式，尝试建立专业化的政府投资工程责任主体，实现政府工程社会化、市场化。以财政投入为导向，运用市场经济手段，广辟筹资渠道，实现城市建设投资多样化。今年我市成立的呼伦贝尔城市基础设施投资开发有限公司，向中国银行融资4000万元，为城市道路改扩建工作的顺利完成创造了条件。明年该公司还将继续为城市基础设施建设融资。

　　对广场、道路甚至公益性的楼房等也要采取市场化运作的办法进行开发建设。可以对商业街道，由临街的工商企业出资修筑，街道的质量可以直接带来经济利益。同时，使临街土地价格和非临街土地价格一样，另附加投资修路条件，业主容易接受。广场和公园可采取招商引资的办法建设，用周围的土地开发置换。学校、医院、托幼所、养老院等社会公益单位设施，也可以实行市场化的办法，由房地产开发公司按照政府的设计和质量要求进行建设，建成后，由这些单位买断或租用，由政府每年或每月给以定额补助。

　　要用市场化方式大力进行老城区改造，不断提高城市品位。老城区改造难点在拆迁，关键在基础设施管网配套工程要跟上，基础在做出符合形势发展要求的好规划，发展在招商引资进行开发建设。老城区一般在市区的重要部位，有的就在中心地带，但存在面貌落后、基础设施缺乏等诸多问题，远远落后于时代的要求，影响城市发展。不下大力气改造老城区就不能说从根本上解决老城市建设面貌落后的问题。改造老城区，首先要搞好规划，把老城区的基础设施先搞上去，然后通过市场化运作由开发商进行开发建设。

　　（三）把城市房地产业全面引向商品化、产业化、市场化轨道。

　　在基础设施完善的情况下，房地产开发可以说水到渠成。房地产业是经济发展、社会繁荣、人民生活水平提高的重要支柱产业，必须认真抓好。特别是党的十六大提出建设小康社会目标，要求人民生活更加殷实、人民安居乐业，房地产作为与人民群众物质和精神生活都紧密相关的产业，必须树立更高的目标，寻求更大的发展。要把城市的住宅引向市场，实现商业化和产业化，要由城市房地产商来实施融资投资和开发经营，把政府的意图和群众的要求体现出来。同时，还可以引导城市的房地产开发商参与城市的住宅产业开发。把房地产商引导到城市中去进行住宅开发建设，既可以把城市的房地产业很快地拉动起来，又可以把先进的设计理念和技术手段带到城市中去，有利于提高城市的整体建设水平。要发展城市住宅信贷业，保证房地产开发的良性循环。市民在住宅上是敢于花钱、敢于借贷的，金融企业可以用市民所购住宅为押，大胆放贷，支持市民购买住房，或者给市民提供服务等其它支持措施，为城市住宅全面走向市场化、产业化发挥金融拉动作用。

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