土地估价实务基础 - 第七章 市场比较法 - 2013年版

中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 1、为了对某宗商业用地进行估价,估价人员对宗地附近区域商业用房出租、买卖等市场交易情况进行了实地调查。按运用商业用地估价方法的要求，下列不需要进行交易情况修正的是（ ）。

A:承租首层商业用房时附带承租建筑夹层,租赁合同约定租金优惠15% B:出租房屋的物业管理费1.2元/平方米,由承租人自行向物业公司缴纳

C:买卖合同约定在房产过户时由买方按成交价的3%和1%分别缴纳契税和土地增值税 D:买卖合同约定在房产过户时由卖方按成交价的5.5%和1.0%分别缴纳营业税及附加和土地增值税 答案:D

2、土地估价师在运用市场比较法评估宗地市场公开价格时,可以选择( )作为案例。 A:工业用地最低限价 B:拍卖出让底价 C:招标出让成交价格 D:土地评估价格 答案:C

3、在一土地估价技术报告中,估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为-3.0%-4.0%,并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。对于修正系数的确定,下列做法( )不恰当。

A:两种估价方法所采用的因素条件应一致,但修正幅度可以不一致

B:根据比较实例宗地的具体特点,确定市场比较法中修正系数取值为-4.0%-8.0% C:不同的估价方法有不同的应用特点,因此市场比较法中的修正系数可根据具体情况确定

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn D:同一因素对地价的影响具有一致性,修正的幅度也应一致,因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3.0%-4.0% 答案:D

4、在土地估价过程中,确定估价期日是重要的内容之一,对估价结果有着直接的影响。关于估价期日,以下理解正确的是( ) 。 A:估价期日是指与委托方签订合同的日期 B:估价期日一般来说只需明确年月

C:估价期日只能由估价师按照评估对象的具体情况确定 D:同一宗地,在不同的估价期日评估的地价可能不同 答案:D

5、下列条件中,( )为采用市场比较法评估时选择土地交易案例的基本要求。 A:交易案例的用途与待估土地应相同 B:交易案例的开发程度与待估土地完全一致

C:交易案例一般需为正常交易,如果不是正常交易,应能够修正到正常交易价格 D:交易案例的交易时间不应超过五年 E:交易案例的交易类型与估价目的相符 答案:A,C,E

6、在土地价格评估过程中,如果遇到( )等交易情况,需要进行交易情况修正。 A:通过房地产中介公司进行正常市场交易 B:母公司将土地作价转让给子公司 C:外籍华人购买先辈曾居住过的房屋

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn D:公司将单位职工宿舍作价出售给职工 E:经济适用房交易 答案:B,C,D,E

7、关于运用市场比较法对不同用途土地进行估价应注意的事项,下列观点正确的是( ) 。

A:因素修正幅度要与基准地价修正体系中各用途土地宗地价格修正幅度相同或相近 B:在确定修正幅度时,不同用途的地价影响因素影响程度相同

C:工业用地道路通达度对地价影响程度大,公交便捷度对其地价的影响程度相对较小 D:商业用地最重要的修正因素是商服业的繁华程度 E:住宅用地对公共交通便捷度的要求比工业用地要低 答案:A,C,D

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