岸线价格评估方法及案例(2)

π——企业年利润总额 S营业——企业年主营业务收入

r营业——未占用岸线的同类型、同规模企业年平均营业利润率 S地——企业占用的土地面积

p地——企业占用的土地的单位地价，这里取基准地价 r地——土地还原利率 S建——企业使用的建筑总面积 P建——建筑重置价 r成——建筑物平均成新 r建——房屋还原利率 L ——企业占用岸线长度 r岸——岸线还原利率 2、基准岸线段价格修正系数法

基准岸线段价格修正系数法，是利用政府公布的岸线段基准价格表（见表1），按照替代原则，就待估岸线的水文条件、地质条件、环境状况、水深条件、腹地条件、期日因素等与相同类型岸线段范围内的基准条件状态相比较，选取相应的修正系数对基准岸线段价格进行修正，进而求取待估岸线使用权价值的一种评估方法。

其计算公式如下：

P = P0×(1±R1)×(1±R 2) ×(1±R 3) ×(1±R 4) ×(1±R 5) ×(1±R 6) ×(1±R 7) ×(1±R 8) ×(1±R 9)×R10×S

式中：P ——估价岸线的价值

P0——估价岸线所在类型岸线段区域基准价格

R1——水文条件修正系数 R2——地质条件修正系数 R3——环境状况修正系数 R4——集疏运条件修正系数 R5——锚地和航道条件修正系数 R6——产业集聚规模修正系数 R7——规划限制修正系数 R8——水深条件修正系数 R9——腹地条件修正系数 R10——期日修正系数 S——海岸线长

式中，具体因素修正系数适用于生产型、物流型用途岸线。旅游娱乐型用途岸线具体修正因素应视旅游娱乐型用途岸线的特点适当调整。

需要说明的是由于基准岸线段价格的评估工作目前我国只有少量地区开展并实施，因此，从目前的评估实践看，运用这一方法评估岸线价格有较多的局限性。但是随着各地岸线有偿使用制度的逐步建立、完善和发展，相信在不远的将来，采用这一方法评估岸线价格将得到广泛的运用。

三、目前评估实践中对岸线使用权的主要处理方式

1、不单独确认为一项资产，混淆在港口码头资产中“评估”，通常通过主观的适当调整码头资产造价水平或相关费率来“评估”。笔者认为，岸线资源作为一项资源性资产，前述已从理论层面分析了它应被界定为一项可确指的无形资产，因此该处理方式实质是一种漏评行为，且存在恶意抬高其他资产价格的嫌疑。

2、不单独确认为一项资产，在地价评估中通过岸线修正系数的形式有意识的考虑占用岸线土地的“岸线价格”。例如舟山市公布的基准地价对该问题的处理方式是：对于商业用地和住宅用地不考虑占用岸线土地的修正问题，而对于工业用地则专门引入了“距岸线距离修正”，但这种处理方式显然忽视了岸线资源本身存在的差异。

综观上述两种“评估”岸线价格的方法，笔者认为都没有从本质上把握岸线资源作为一项资源性资产，作为一项可确指的无形资产应单独确认计价这一基本事实。

四、案例分析

案例背景：A公司为一家主营轻、重油的石油贸易公司，在我国沿海某市拥有油库资产（主要包括码头、房地产、油库储罐设备、岸线等），B公司拟收购由A公司以油库资产、货币资金为出资方式全资成立的C公司100%股权。某评估公司接受委托对A公司出资投资C公司的油库资产进行评估。

1、收益还原法

本案例中A公司年利润总额取三年利润总额的平均值27,562,288.00元，年主营业务收入取三年主营业务收入的平均值212,017,600.00元，未占用岸线的同类型、同规模企业年平均营业利润率取12%。

A公司土地面积35,608.00平方米，土地还原利率取8%，企业使用的建筑总面积1,300.00平方米，房屋还原利率取8%，根据土地、建筑物评估，土地单价评估值为404.00元/平方米，建筑物重置价为2,700.00元/平方米，建筑物平均成新率为90%。

委估岸线长140米，岸线还原利率取8%。

＝（27,562,288.00－212,017,600.00×12%－35,608.00×404.00×8%－1,300.00×2,700.00×90%×8%）÷（140.00×8%）

＝65,000.00元/米

经计算,采用收益法岸线评估值为65,000.00元/米。 2、基准岸线段价格修正系数法

由于估价对象之岸线使用权在该市颁布的基准岸线段价格覆盖区域内，因此，采用基准岸线段价格修正系数法对岸线使用权进行评估。计算公式如前述所示，在此主要对因素修正计算过程列示如下：

表1 物流型基准岸线价格影响因素修正系数表

影响因素 岸线级别 优 1.10 1.20 1.10 1.10 1.15 1.06 1.10 较优 1.05 1.10 1.05 1.05 1.08 1.03 1.05 一般 1 1 1 1 1 1 1.0 较劣 0.95 0.90 0.95 0.95 0.92 0.98 0.90 劣 0.90 0.80 0.90 0.90 0.85 0.96 0.80 水文条件R1 地质条件R2 环境状况R3 集疏运条件R4 锚地和航道条件R5 产业集聚规模R6 规划限制R7 水深10米，修正系数为1，10-15米修正系数为1.20，15-20米修正系水深条件R8 数为1.4，20-25米修正系数为1.6，25米以上按25米进行修正。 水深7.5-10米，修正系数为0.8，5-7.5米修正系数为0.4，5米以下修正系数为0。 腹地300米修正系数为1，300-400米修正系数为1.10，400-600米修正系数为1.16，600-800米修正系数为1.20，800-1000米修正系数为1.25.腹地超过1000米按1000米计算。 腹地条件R9 250—300米范围修正系数为0.95，200-250米修正系数为0.90，150-200米修正系数为0.85，100-150米修正系数为0.8，50-100米修正系数为0.6，20-50米修正系数为0.4，5-20米修正系数为0.2，5米以下修正系数为0。 期日修正R10 根据规程公式 其中：n为待估岸线可使用年期， 为还原利率 表2 物流型岸线价格修正因素说明表

岸线级别 优 较优 岸线稳定 一般 微冲 较劣 较不稳定 劣 岸线不稳定 影响因素 水文条件R1 岸线很稳定 完全满足各类较好地满足各类基本满足各类不能满足小部不能满足部分地质条件R2 工程设施建设工程设施的建设工程设施的建分工程设施的工程设施的建要求 环境状况R3 清洁 要求 较清洁 设要求 轻度污染 建设要求 中度污染 设要求 严重污染 完全能满足级较好满足级别相基本满足级别不能完全满足与级别相关对集疏运条件R4 别相关对集疏关对集疏运的要相关对集疏运级别相关对集集疏运的要求运的要求 求 的要求 疏运的要求 有较大差距 锚地和航道条件完全能满足级能较好地满足级基本能满足级对瞄地和航道与级别相关瞄

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