管理费测算工作指引 - 图文

管理费测算工作指引

第一章 测算前准备工作

一、了解当地法律法规及管理费测算的相关内容与注意事项

查询当地物业管理条例、前期物业管理招投标管理办法、物业服务收费管理办法等相关法律法规，明确管理费的相关内容与注意事项，主要如下：

1、了解当地政府指导价，是否有最高价限制，是否强制性规定不可突破最高限价。若属于强制性不可突破的，应在测算时以物业公司不亏损为原则对人员数量、服务标准等进行适当调整与下浮。

2、了解管理费是否需要包含水电公摊费用。管理费的收取建议不包含水电公摊，若当地政策强制性规定必须包含的，在进行管理费测算时须加入水电公摊的成本费用。

二、了解本项目的基本情况

1、与地产公司总工室、工程部、营销部联系，通过项目总规图、相关设计图纸了解本项目基本情况，主要如下：

项目物业类型，占地面积，总建筑面积，住宅建筑面积（洋房建筑面积，别墅建筑面积），商业建筑面积，项目绿化面积，人工湖面积，园区出入口数量，楼栋数量，楼宇层数，规划户数及入住人数，各种设施设备的数量及功率等（详见附件一）。

2、若项目属于综合性楼盘（同时包含洋房、别墅、商铺等）应： （1）对员工人力成本、保洁外包、绿化养护等费用按区域独立核算； （2）涉及所有区域的管理人员人力成本、公共设施设备、日常办公、固定资产折旧、保险等共用性费用先一起按总额核算，然后按建筑面积比例（洋房建筑面、别墅建筑面积、商铺建筑面积分别占总建筑面积的百分比）分摊测算。 三、查询当地相关专业服务机构的收费标准

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通过网络、电话等渠道了解当地与物业管理有关的专业服务机构收费行情，主要如下：

1、电梯、机械车位、消防系统、水泵、高低压、中央空调、监控系统、智能系统、热交换站等专业设备维修保养的的市场收费标准；

2、垃圾清运、四害消杀、化粪池清理、绿化养护、公众责任险等专业服务的市场收费标准（详见附件二）。

根据项目实际情况及市场价格确定本项目各种设施设备及专业服务的管理方式。

第二章 管理费测算

管理费测算一般包含的常规内容有：1、人力综合成本；2、清洁管理费用；3、绿化养护费用；4、设备维护费用；5、秩序维护费用；6、日常办公费用；7、固定资产折旧费用；8、物业公司保险费用；9、税费等。 一、人力综合成本测算

（一）制定人员架构及编制方案

1、根据项目建筑面积等基本信息及集团定岗定编原则制定客服中心人员架构图（详见附件三）及编制方案。

2、人员编制应按楼盘成熟阶段的人员岗位及人数制定，会所、六大中心、剧场等配合销售的人员岗位及停车场管理岗位不纳入测算范围。 （二）制定人员工资及福利标准

1、人员工资标准参考当地工资水平结合集团薪酬体系估算，一般按集团相应岗位的薪资标准起薪线计算。

2、社保、公积金、餐补等福利性费用按集团要求标准结合当地实际情况估算，可参考《前期介入物业服务协议》中的相关标准（详见附件四）制定。

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表1：人力综合成本测算表

部门 客服中心 职务 总经理/副总经理 经理/副经理 客服主管 物业主管 人事助理 客服部 行政助理 资产管理员兼仓管 客服前台 客服收费 物业助理 客服部合计 经理 维修主管 运行主管 上门维修技工 公共维修技工 工程部 运行技工 电梯技工 弱电技工 消防技工 暖通技工 供配电技工 工程部合计 经理 消防主管 中队长 巡逻队长 保安部 大门秩序岗 大门形象岗 园区固定岗 监控中心 园区巡逻岗 保安部合计 总 计 巡逻队 人数 工资 福利 月度合计 所属区域（洋房/别墅/商铺/公用性质） 洋房独立区域 人，人力成本 元；共用性质人力成本分摊 元；合计 元。 别墅独立区域 人，人力成本 元；共用性质人力成本分摊 元；合计 元。 商铺独立区域 人，人力成本 元；共用性质人力成本分摊 元；合计 元。 说明：洋房区域共用性质人力成本分摊=共用性质总人力成本×洋房建筑面积/总建筑面积。别墅与商铺以此类推。

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二、清洁管理费用测算

1、清洁管理费用主要包括：保洁人员外包、垃圾清运、日常消杀等费用。 2、按照当地市场价格水平按平均每人每月费用乘以清洁人数计算清洁人员外包费用；一般为1300-1800元/人/月；广州区40万㎡左右（保洁65-80人左右）成熟楼盘清洁外包费用约9-12万元/月。

3、清洁外包一般按包工包料（人工、清洁物料、清洁用具、清洁机器购置全部包含）计算费用标准。

4、根据园区规划入住户数估算每月生活垃圾清运费用，一般可按5元/户的标准计算；广州区40万㎡左右（4300户左右）成熟楼盘垃圾清运费约1.5-2.5万元/月。

5、按照当地市场价格水平按平均每次消杀费用乘以园区每月消杀次数（一般为2-4次/月）计算日常消杀费用。

6、日常消杀中一般不包含白蚁专项消杀防治，应根据项目所在地区实际情况确定是否需要增加白蚁专项防治费用。

表2：清洁管理费用测算表

序号 项目 内容 测算依据 每月总费用 区域划分 洋房 别墅 商铺 洋房 2 垃圾清运 日常生活垃圾清运费用 清运费用标准 元/户× 户。 别墅 商铺 园区四害消杀费3 日常消杀 用；白蚁专项消杀、防治费用根据地区实际需要进行 合 计 消杀费用标准 元/次× 次/月。 洋房 别墅 商铺 本区域费用 共用区域分摊费用 区域合计 区域费用 1 清洁外包 保洁人员人工及清洁消耗物料费用 人员外包费用标准（含物料） 元/人× 人/月。 清洁管理总费用 元。洋房区域 元；别墅区域 元；商铺区域 元。 说明：共用区域费用按建筑面积比例分摊，如：洋房清洁外包的共用区域分摊费用=共用区域清洁外包总费用×洋房建筑面积/总建筑面积。别墅与商铺以此类推。

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三、绿化养护费用测算

1、绿化养护费用主要包括：日常绿化维护人工、苗木补种、绿化工具、肥料及农药等费用。

2、绿化养护一般按照当地市场价格水平按平均每平方米养护费用（包工包料）乘以园区绿化面积估算总体绿化养护费用。

3、绿化养护费用一般按1-1.5元/㎡的单价标准进行测算。

表3：绿化养护费用测算表

序号 项目 内容 测算依据 每月总费用 区域划分 洋房 别墅 商铺 本区域费用 区域费用 共用区域分摊费用 区域合计 日常绿化维护、苗1 绿化管理 木补种、绿化工具、农药及肥料等费用 合 计 绿化费用标准 元/㎡×项目绿化面积 。 绿化养护总费用 元。洋房区域 元；别墅区域 元；商铺区域 元。 说明：共用区域费用按建筑面积比例分摊，如：洋房绿化养护的共用区域分摊费用=共用区域绿化养护总费用×洋房建筑面积/总建筑面积。别墅与商铺以此类推。

四、秩序维护费用测算

秩序维护费用主要包括：警用器材装备（巡更棒、对讲机、灭火器、雪糕筒、隔离带、消防作战服、防毒面具、录像机硬盘、夜间反光衣等）的维护及更新费用等，根据保安岗位数量及相关设备配置数量进行估算。

表4：秩序维护费用测算表

序号 项目 内容 测算依据 每月总费用 区域划分 洋房 别墅 商铺 本区域费用 区域费用 共用区域分摊费用 区域合计 巡更棒、对讲机、1 警用器材装备 灭火器、雪糕筒、隔离带等维护、更新费用 合 计 根据保安岗位数量及相关设备配置数量估算 秩序维护总费用 元。洋房区域 元；别墅区域 元；商铺区域 元。 说明：共用区域费用按建筑面积比例分摊，如：洋房秩序维护的共用区域分摊费用=共用区域秩序维护总费用×洋房建筑面积/总建筑面积。别墅与商铺以此类推。

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