万科企业股份有限公司财务报表分析 - 图文

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1 绪 论

1.1 本文的写作背景及意义

在我国不断发展的市场经济环境下，企业利益相关者日益多元化，他们在不同程度上关注企业的财务信息，但由于企业所有权与经营管理权的分离，这些企业外部利益集团并不直接参与企业的经营管理活动，他们只有通过企业对外提供的财务报表来了解企业的财务状况和经营成果，但是由于财务报表提供的信息具有概括性、复杂性，高效准确地理解公司的财务报表信息就显得日益重要。那么如何才能高效准确地解读企业提供的财务信息呢？虽然通过财务报表的直接会计数据，我们可以初步了解企业的经营业绩，识别企业的优劣，预测企业的未来，但是企业财务报表所反映的内容是高度概括、浓缩的，许多报表项目是独立反映某项经济内容的，我们就需要使用一些科学的分析方法对财务报表数据进行适当的解读，通常的方法对企业的财务报表进行分析研究。

本文选取万科企业股份有限公司作为研究对象，基于以下两点原因：第一，自05年以来我国的房地产行业正经历着一种急剧升温到逐渐降温的过程，而08年底爆发的由美国次贷危机引起的全球经济危机与房地产行业息息相关，对于处于世界经济危机中的中国房地产业房价将如何发展，是从长期上涨到长期下跌的转折，还是正经历着理性回归的阶段，我们可以通过房地产行业近期提供的财务报表来分析预测我国房地产行业的发展趋势；第二，作为房地产行业的龙头企业，万科企业股份有限公司（股票代码000002）自1984年5月成立以来，经过多年努力，已发展成为中国房地产行业的领跑者，无论是其公司战略、治理结构、管理团队、产品生产，还是公司文化、品牌价值，在我国房地产行业中都具有明显的优势，是目前中国最大的专业住宅开发企业。万科公司的发展历程是中国房地产企业中的一个缩影，相信通过对它的研究，对分析我国房地产行业具有重大的借鉴意义。自2007年10月楼市步入调整期以来，万科先后在8座城市——深圳、广东、成都、武汉、天津、上海、北京、东莞——高调降价，比最高点下调了5%——30%不等，在全球经济危机的大环境下，作为中国最大的房地产公司，万科的领跌剧烈冲击了紧绷的楼市神经，评价万科公司的财务状况和经营成果对于预测中国房地产行业的发展具有重要的现实意义。

1.2 本文的研究思路及方法

财务报表分析可分为指标分析和综合分析。指标分析是指针对某一时点公司的会计报表，分析该时点公司的各种财务指标及公司的财务状况；综合分析则是利用公司各期会计报表，分析公司各种财务指标及财务状况的变动情况和发展趋势。财务报表分析的主要内

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容包括：

1、偿债能力分析。利用相关指标评价公司的长期与短期偿债能力，分析公司资本结构的变化趋势。

2、营运能力分析。分析公司的资产分布及各类资产的使用效率。

3、盈利能力分析。从不同角度利用相关指标分析评价公司的盈利能力，对盈利能力的变化趋势进行预测。

4、杜邦财务分析。是以净资产收益率为核心指标，将偿债能力、资产运营能力、盈利能力的几个主要指标有机结合，从而构成一个完整的分析系统。

本文将从一个财务报表外部使用者的角度，以万科企业股份有限公司公布的近四年财务报表为研究对象，结合报表附注及相关资料，综合运用会计、财务管理及财务报表分析等课程的知识技能，主要运用比较和比率分析法，分别对万科的偿债能力、营运能力、盈利能力进行分析，然后将各个指标联系起来采用改进的杜邦分析法进行分析，同时采用趋势分析法对万科企业的发展状况进行分析预测，评价该公司的总体发展状况并指出公司在经营、管理方面存在的一些问题，并由万科的发展预测我国房地产行业的发展趋势。

1.3 万科公司简介

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万科平方米，实现结算面积451.4万平方米，同比上升14.6%，营业收入409.9亿元，同比上升15.1%，实现每股收益0.3元，净利润40.3亿元。销售业绩同比2007年的高位有所下降，全年销售面积557万平方米，销售金额478.7亿元，分别比07年下降9.2%和8.6%。

以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》“中国十大最受尊敬企业”。

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。08年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

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万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。

公司致力于不断提升产品品质。至08年，万科共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津水晶城、广州四季花城、珠海中山城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。2008年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。

公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。在由中国民政部主办的2008年度中华慈善大会颁奖典礼上，万科荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号。

2 万科企业股份有限公司财务报表分析

财务报表分析是指以财务报表和其他资料为依据和起点，采用专门方法，系统分析和评价企业的过去和现在的经营成果、财务状况及其变动，目的是为了了解过去、评价现在、预测未来，帮助利益关系集团改善决策。

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2.1 偿债能力分析

偿债能力是指企业偿还到期债务（包括本息）的能力。偿债能力分析包括短期偿债能力分析和长期偿债能力分析。

2.1.1 短期偿债能力分析

短期偿债能力又称变现能力，是指企业流动资产对流动负债及时足额偿还的保证程度，是衡量企业当前财务能力，特别是流动资产变现能力的重要标志。企业短期偿债能力的衡量指标主要有流动比率、速动比率和现金流动负债比率三项。

表2-1 万科企业股份有限公司2005——2008年短期偿债能力比率表

报告期 流动比率 速动比率 现金流动负债比率 2005-12-31 1.83 0.46 0.30 2006-12-31 2.19 0.64 0.49 2007-12-31 1.96 0.59 0.35 2008-12-31 1.76 0.43 0.31 流动比率是流动资产与流动负债的比值，它表示每一元流动负债有多少流动资产作为其还款保障。通常认为，企业流动比率越大，表明短期偿债能力越强，但并不是越大越好，由于变现能力较差的存货在流动资产中约占一半，一般认为流动比率维持在2左右较为合适。05至08年万科公司的流动比率分别是1.83、2.19、1.96、1.76，这一组数据充分显示出我国房地产行业的发展状况：05至07年，万科的流动比率经历了1.83到2.19再到1.96的变化，这期间我国的房地产行业迅猛发展，房价长期上涨，随着万科07年10月份提出降价，我国的房地产行业逐渐出现降温现象，加上08年出现由美国次贷危机引起的全球金融危机，我国的房地产行业也受到很大的冲击，万科的流动比率出现了下滑。虽然受金融危机影响，08年万科的流动比率出现了较大降幅，但从总体上看，万科近四年的流动比率都接近2，说明万科公司具有较强的短期偿债能力。

速动比率是速动资产与流动负债的比值，它是流动比率的进一步深化。一般来说，速动比率越大，说明企业对债务的偿还能力越强，但如果速动比率过高，则又说明企业拥有过多货币性资产，而可能失去一些有利的投资和获利机会。通常认为,正常的速动比率为1，即使在无须动用存货的情况下也可保证对流动负债的偿还；如果速动比率小于1，则表明企业必须变卖部分存货才能偿还短期负债。05至08年万科公司速动比率都低于公认标准1，但不能就由此说明万科公司的短期偿债能力较差，因为房地产行业是资金密集型行业，存货的价值较高，相对来说应收账款较少，这决定着其速动比率比一般企业要低，相对于行

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业优秀值0.47来说，万科近四年的速动比率都在合理的数值范围。与流动比率类似，万科近四年的速动比率也显示出我国房地产行业的发展趋势，即由过热到逐渐降温。

现金流动负债比率是以年度经营活动所产生的现金净流量与流动负债相比，反映经营现金净流量对其流动负债偿还的满足程度，它可以从现金流量角度来反映企业当期偿付短期负债的能力。现金流动负债比率越大，表明企业经营活动产生的现金净流量越多，越能保障企业按期偿还债务。但是，该指标也不是越大越好，指标过大表明企业流动资金利用不充分，获利能力不强。如果现金流量为负数，则表明对于企业负债的偿还，完全无法依靠经营活动产生的现金，只能依靠企业自有资金的周转，这对于企业的经营是很不利的，而且大大增加了企业的短期资金风险，并对企业的长期发展构成影响。万科公司05至08年现金流动负债比分别为0.30、0.49、0.35、0.31，都在0.33上下浮动，说明通过公司的经营现金净流量就可以满足企业当期大概三分之一流动负债的偿还，公司的短期偿债能力较好。

从万科公司近四年的流动比率、速动比率、现金流动负债数据，我们都可以看出我国房产行业从过热到逐渐降温的发展态势，从其数据我们可以得出，虽然金融危机对我国房地产行业有很大影响，万科的短期偿债能力较以前有所下降，但总体上还保持着较好的状态，具有较好的短期偿债能力。

2.1.2 长期偿债能力分析

长期偿债能力，指企业偿还长期负债的能力，分析一个企业的长期偿债能力主要是为了确定该企业偿还债务和本金的能力。

企业长期偿债能力的衡量指标主要有资产负债率、利息保障倍数、产权比率三项。

表2-2 万科企业股份有限公司2005年至2008年长期偿债能力比率表

报告期 资产负债率（%） 产权比率 利息保障倍数 2005-12-31 60.98 1.56 123.00 2006-12-31 65.04 1.86 25.50 2007-12-31 66.11 1.95 22.26 2008-12-31 67.44 2.07 10.62 资产负债率是负债总额除以资产总额的百分比，它反映总资产中有多大比例是通过借债筹集的。如果资产负债率很高，说明股东提供的资本比例很低，则企业有不能及时偿债的风险，当资产负债率大于100%，表明公司已经资不抵债，对于债权人来说风险非常大。从财务学的角度来说,一般认为我国理想化的资产负债率是40%左右.上市公司略微偏高些,

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