房地产投资分析,课程设计(7)

（4）属于清远行政区域，不限购，可以吸引更多人二次置业或者买来做旅游度假。

5.4项目外部环境的威胁：

（1）政府对房地产的政策构成了房地产行业的系统性风险，对投资类客户心理影响较大，许多房地产消费者保持观望态度，影响项目的销售；

（2）项目周边新开盘建楼盘较多，激烈的竞争会造成部分目标客户群的流失；

5.5 SWTO策略分析

利用好该地块风景优美、价格便宜的优点，可以推出一部分养老地产或者度假别墅 S O 利用不限购这个机会，购房投资，还有交通的发展飞快，眼光放远一点，尽量提早入市，等待升值。 改善好交通条件，在社区内安排多一点接驳公交，接驳地铁，接驳轻轨的小区公交。 加强更多安保人员，保护好小区人员的生命财产安全 W T 在与周边楼盘比较下，通过产品设计和概念营造，形成项目的独特亮点，在众多的同质化楼盘中，突出项目品牌概念，提高项目竞争力。 31

6. 竞争对手分析

本项目楼盘位于广州市花都区与清远市清城区交界的山前大道美林湖国际社区内中，特选出六个与我们产品有相似竞争性、参考性的楼盘进行分析，其中包括开发面积相似、产品定位相似、或目标客户群相似。分别是：金碧御水山庄、碧桂园假日半岛、合和新城、尚品雅居、雅宝新城、自由人花园。接下来，我们将采用个体分析法和群体比较分析法对这六个竞争楼盘展开具体分析。

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6.1项目竞争楼盘一览表

楼盘名称 位置 物业类别 占地面积 建筑面积 开发商/投资商 物业管理公司 物业费 绿化率 容积率 车位 金碧御水山庄 花都狮岭镇新杨村六花岗水库以东 别墅、住宅 1110000M743700 M2碧桂园假日半岛 合和新城 尚品雅居 雅宝新城 自由人花园 广州市花都区镜湖大道和广花路交界 住宅 600000 M2 1300000 M2 广州东镜新城房地产有限公司 半岛城邦物业管理有限公司 广州市花都区与清花都区迎宾大道3远市清城区交界的号 山前大道 别墅、洋房、商铺 4850000 M2 2060000 M2广州市花都区新广州市花都区新华街平步大道中华街学府路6号 131号 住宅、洋房 240000 M2 430000 M2 广州市花都西城经济开发有限公司 恒嘉物业 1.6元/㎡·月 40.50% 2.8 住宅、复式、别墅 839160 M2 800000 M2 广州花都雅宝房地产有限公司 广州市花都雅宝物业管理有限责任公司 住宅、洋房 610230 M2 1584967 M2 2 绿景地产股份有限公司 广州市恒远物业管理有限公司 广州市合和(花广州市花都碧桂园都)置业发展有限物业发展有限公司 公司 碧桂园物业管理有限公司 广州市冠晖物业管理有限公司 2.2 /㎡·月 30.60% 2.60 （0.9、1.2、1.5、2）建筑：2元/平/月元/平/月 花园0.5元/平/月 80% 0.67 1.60元/㎡·月 2.15元/㎡·月 55% 0.95 车位比例为1：0.5 36% 3.37 1814个(地下停车场)，车位配比1：1.1 40% 0.42 别墅车位配比1：1，别墅每栋带独立的一期398个；二期797个，车位比例洋房停车位972地车库 328个 1:1 下车位 33

装修标准 精装修 简装修 毛坯 2014年8月9日已第四期加推 2015年6月底 2973户 特色别墅,花园洋房,经济住宅 三居(99㎡)、三居(112㎡)、二居(102㎡) 毛坯 2013年4月20日第一期加推 现楼在售，随时可以入住 770户 花园洋房,经济住宅 毛坯 2013年4月6日加推8区 2016年12月31日8区入住 2925户 复合地产,花园洋房,经济住宅,打折优惠楼盘 三居(150㎡) 毛坯 2015年5月16日推二期第3栋 2016年年底二期第3栋交楼 总户数10000户 宜居生态地产,低密居所,花园洋房 三居(89㎡， 79㎡) 二居(74㎡) 60分钟车程以内 11000元/㎡

开盘时间 2008年05月 新一期具体推出时间暂待定。 现有3000户 2014年4月 入住时间 户数 预计2015年年底 6500户 景观居所,打折优惠楼盘 双拼别墅215-305平米，独栋别墅184-506平米，洋房94-97平米 15分钟车程以内 12000 元/平方米元/㎡ 小高层洋房,多层洋项目特色 房(带电梯),独栋别墅,联体别墅 主力户型 与美林湖距离 售价 还没有确定 三居(110㎡) 30分钟车程以内 新一期具体价格暂待定。现在均价15000元/ M2 50分钟车程以内 40分钟车程以内 40分钟车程以内 均价9500元/㎡ 8000元/㎡ 8000元/㎡ 34

6.2 项目竞争楼盘详细分析

6.2.1金碧御水山庄

金碧御水山庄位于广州北部著名的芙蓉嶂风景旅游区域内，配套有大型游乐场，水上休闲运动中心，周边分布着多个自然及人文景观，堪称广州休闲度假的胜地。金碧御水山庄占地面积为1110000m2，建

筑面积743700m2，规划产品有别墅和洋房，别墅1000余套，洋房1600余套。别墅车位配比1：1，不过洋房停车位暂未确定。

项目建设有香格岭、风铃林、飞花谷、水云间、碧云天、御水湾六大组团别墅，皆环山分布，采用智能化管理，全天候保安，各小区主要路口及别墅外围设有监控摄像头。

金碧御水山庄完全是一个超级的天然大氧吧，置身山庄内立即能感受到清新空气，令人心神气爽。金碧御水山庄内设的大型游乐场和水上休闲运动中心是金碧御水山庄的一大特色。广州北部地区最大型的游乐场。所有别墅均由国际大师主笔，傍水而建，依山势呈阶梯状分布，且间距较首期更加宽阔。设计师开创性地将线条明快，浪漫温馨的北美、欧洲和澳洲风格辈数与灵秀的自然山水风光合为一体。

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