2008重庆房地产市场年终回顾与2009年预测(3)

居民消费价格同比上涨6.6%，涨幅比去年同期上升2.6个百分点。 3.4 城乡居民收入稳步提高

城市人均可支配收入及涨幅160001400012000100008000600040002000020.0.0.0.0.0.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%城市人均可支配收入（元）城市人均可支配收入涨幅20072008年1-9月1997199819992000200120022003200420052006

1—9月城市人均可支配收入11653.62元，同比增长14.8％，涨幅较2007年有所回落；农民人均现金收入3334.94元，同比增长20.9 %，扣除价格因素，实际增长7.7 %。城镇居民人均可支配收入10755.17元，同比增长14.3%，扣除价格因素，实际增长6.7 %。

4、2009年房地产市场展望

4.1 保障性住房大量入市，继续拉低总体市场价格

根据重庆住房建设规划，今明两年，重庆计划建设保障性住房562.86万平方米，今年建235.92万平方米，明年建326.94万平方米；其中经济适用住房建设目标为201万平方米，住房建设用地面积68公顷。随着2009年保障性住房大量入市将拉动总体市场成交均价，这种效应已逐步体现出，例如2008年10月、11月重庆主城区商品房成交均价回落至3800元/平方米水平，就是因为经济适用房成交比重增大所致。

我们也要看到，保障性住房政策将对我国房地产市场供应格局发生大的改变，但这将是一个长期的过程，短期内对市场的冲击有限，另外，保障性住房的主要规划和实施的主体是地方政府，这还涉及到地方政府在具体实施过程中是否有足够的资金和土地来实施或实施的意愿如何，最终供应情况也可能打折扣。

4.2 2009年房地产市场仍处于调整期中

从宏观环境看，房地产市场环境的根本好转必须依赖于宏观经济大势的好转，经济的繁荣才能支持楼市健康发展。2008年下半年，中国经济出现了加速下滑局面，2009年，宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧，尤其是内部经济内生性变化带来的周期性调整压力可能会明显大于今年，整个经济环境的变化给房地产行业带来深远影响。

同时从房地产市场本身规律分析，过去几年成交量增速太快，透支了购房需求；房价涨幅太快，超过了居民可支付能力带来房地产泡沫产生，因而房地产行业调整主要通过成交量的萎缩和房价下跌完成，自2007年年底全国主要城市的房地产市场开始进入调整期，目前经过一年的调整，行业风险已部分释放，但还未完全调整到位，2009年中国房地产市场还就将处于调整期。

4.3 房地产利好政策国家层面出台空间已不大，未来地方政府将发挥更大的作用

随着12月17日国务院常务会议决定二套房贷有限松动，减轻住房转让环节营业税负政策出台，对改善性购房群体进一步放大，是对前期改善型住房政策的进一步明确和细化，但其政策是谨慎的，决策层担心炒作和投机氛围的再次蔓延忧虑没有改变，进一步放松二套房贷不加以区隔基本的住房需求和投机需求的政策预计在估计层面出台的空间不大。

就目前来看，国家层面出台政策的空间已经不大，未来地方政府将灵活发挥更大的作用，这也是对过去宏观调控中‘一刀切’的教训总结。例如重庆市政府正研究将对购买首套商品房用于自己居住的市民返还此前其所缴纳的个人所得税，用于支付首付或偿还按揭贷款。

4.4 09 年以后重庆供给将萎缩

先行指标显示：2008年1-10月，重庆市房地产开发完成投资723.5亿元，同比增长虽然达到24.9%，此增幅和2007年比下降10.04个百分点；土地购置面积为675.03万平方米，与去年同期相比下降40.21%；重庆主城商品房用地成交面积324.40万平方米，同比减少71.61％，预计此类指标2009年还将低位运行，进而影响到2010 年及2011 年的市场供应

量。

存量消化大致在一年左右：截至10月底，重庆主城区商品房可售面积达1468.98万平方米，按2008年各月去化速度看看，消化目前可售面积约需1年时间，考虑到建设周期及结构性因素，我们认为再经过09 年一年的消化，2010 年以后可供销售的商品房存量去化率将下降，从而有利于成交量的回升和房价的企稳。

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