基于多元回归的住宅价格影响因素分析——以成都市为例(2)

４ 分析与讨论 ４．１ 结果分析

通过以上分析，我们得到的最终模型具有显著性，它能够较好地表达出影响住宅价格变化的因素．从模型中我们可以得出：施工面积、城市化率、住宅竣工率是影响住宅价格的主要因素．由标准化系数可以看到，城市化率与施工面积的共同作用对住宅价格的影响最大．其交互作用每增加１％，住宅价格就会增加１．０２４％；住宅竣工率的平方每增加１％，住宅价格就会下降０．４２２％．

首先，随着成都市经济的迅速发展，成都市作为国际化大都市，吸引了更多人口的聚集，同时，城市化率进一步提高，城镇人口从２０００年的５９６．７５万人上涨到了２０１１年的９４２．７４万人，但是成都市的住宅供给量尤其是中低档商品房的供给量远远不能满足现在人们的住房需求．这种刚性需求是房价上涨的主要原因．其次，住宅投资额与房价上涨有密切的关系．住在投资额的增加并没有带来房价的下跌，反而在逐渐上涨，市场巨大的刚性需求和房地产的巨大利益，使资金不断涌入房地产行业，过分的投机行为导致了房价的虚增．最后，住在竣工率通过供给影响房价．根据经济学理论，当供给小于需求时，价格就会上涨．竣工率越低，投入市场的住宅就越少，房价就会越高．

４．２ 政策建议

（１）从增加供给的角度，缓解目前供不应求的压力．借鉴国外经验，解决住房问提要从住房市场化供应、住房政策性供应、住房保障性供应三个层次入手．市场供应住宅应以居住为主，以普通商品房为主．通过统计，摸清成都市目前的住宅存量，预测成都市住宅需求总量，确定未来的住宅供应量；合理规划布局，考虑不同层次居民的消费需求，严格限制低密度、高档住宅的建设；通过合理设计，提高住房功能性和实用性．除此之外，改变大众消费观念，大力发展住房租赁市场，有效解决广大中低收入家庭的住房问题．

（２）从金融、税收的角度，抑制投机行为，支持自住型需求．提高二套房的贷款比例，同时，对于低收入者和首套房购买者，降低贷款利息，增加贷款比例，区别对待投机性和自主性需求．改善税制结构，增加持有环节的税负，抑制房地产闲置和浪费，间接增加住房供应，有效打击囤积的行为．提高流转环节的税收，打击房地产市场中的不正常交易行为．提高房地产市场的准入门槛，防止过多资金涌入房地产市场，同时，加大对房地产开发商的审核，提高住宅建设的水平、速度和质量，保证住宅的有效供给．

参考文献：

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［１２］谢宇．回归分析［Ｍ］．北京：社会科学文献出版社，２０１０：２３５－２４９．（作者：黎磊 高勇）

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