陕西房改工作文件汇编(3)

西安市公有住房出售管理办法

来源： 陕西省机关事务管理局 时间： 2004-2-11 10:20:31

第一条 为加强公有住房出售管理，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办

法。

第二条 西安市莲湖区、新城区、未央区、灞桥区、碑林区、雁塔区区域内公有住房的出售适用本办法。

第三条 本办法所称公有住房是指房产部门的直管公房和企事业单位的自管公房。 第四条 凡具有本市常住户口的职工、居民家庭，均可向现住房的产权单位申请购买现公有住房。

第五条 西安市国土资源和房屋管理局是公有住房出售的主管部门，负责公有住房出售的业务指导、监督和方案的审批，统一管理。

第六条 公有住房的出售程序：个人申请，产权单位审核，西安市国土资源和房屋管理局批准并办理产权过户手续。

第七条 公有住房有下列情况不得出售：1、已列入近期改造规划即将拆迁的：2、产权未定和具有历史保护价值的；3、非成套住房以及危房、代管房产。

第八条 每个职工家庭按房改规定的政策购买公有住房只能享受一次。1、职工、居民以成本价格购买自住房的建筑面积控制标准，参照省办发〔1996〕7号文执行。住房面积控制标准上限只作为职工住房是否超标的依据，不作为职工住房必须达到的标准；2、凡居住两处公有住房，其中一处已达到本家庭成员最高职别的住房标准中限的，只能以成本价购买一处住房，另一处住房必须限期退回产权单位。

若已使用的两处住房均未达到家庭成员最高职别住房标准中限的，则两处住房面积合并计算。

第九条 已故职工(含已故离退休老干部和普通职工)配偶，无论家庭成员中有无产权单位职工，均享有与产权单位职工同等条件的购房权利。

第十条 再婚家庭双方身边均有未成年子女或一方有成年未分户子女时，可按两个独立家庭购买双方再婚前已居住的现住房。

第十一条 异地调入人员，已在调出地以房改价购买过公有房的，必须出具调出地房改

部门的退房证明方可以当年成本价在本市购买公有住房。

第十二条 成本价包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区内道路、给排水、供暖、供气、供电、通讯)、管理费、贷款利息和税金等7项因素。

成本价和各项折扣政策由市人民政府公布。

第十三条 公有住房出售按建筑面积计算，每户建筑面积计算办法，按国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》有关规定执行。

第十四条 成本价售房的各项折扣：1、成本价按售房当年成本价计算，每竣工使用一年成新折扣为20％，使用年限超过30年的按 30年计算，经过大修或设备更新的按有关规定评估确定；2、职工以成本价购买公有住房，产权单位可以对购房职工建立公积金前的工龄给予工龄折扣、工龄折扣的计算年限按购房职工1993年底前夫妇双方的工龄和计算。折扣标准由市人民政府公布执行。

第十五条 目前以成本价出售公有住房计算公式：每套(户)实际售价＝〔地段成本价×(1－2％×已竣工使用年限－功能调节率±楼层调节率－朝向调节率)－年工龄折扣额×夫妇双方建立公积金前的工龄和〕×本套(户)建筑面积＋超标金额 本公式适用于本办法出台后批准出售的新建公有住房。

第十六条 产权单位在以成本价售房时，根据单位的具体情况，可不计各项折扣，也可按实际成本售房，地段成本价经折扣后是公有住房出售的最低限价。

第十七条 职工以成本价购买公有住房后，如因各种原因需换购住房，产权单位可将原购房款退还购房人，同时由购房人按换房当年的售房政策购买新住房，换购时应由产权单位向西安市国土资源和房屋管理局提出申请，经审核批准后方为有效。

第十八条 职工、居民购买公有住房可以一次付款，也可分期付款，采用分期付款的首次付款不得低于实际售价的30％，分期付款年限不得超过10年，并应承担利息。 第十九条 以标准价购买部分产权公有住房的职工个人，若继续购买属于单位的剩余部分产权，可按目前的售房政策和目前的成本价重置折旧后补足房价款、产权归职工个人所有。

第二十条 鼓励职工个人购买单位的剩余部分产权，向成本价过渡，但必须坚持自愿的原则，计算办法按有关规定执行。

第二十一条 职工、居民购买公有住房一次交清房款，房屋产权界定卡和房屋所有权证

发给购房人；分期付款的，由产权单位保存，待全部交清购房款后再发给本人。 第二十二条 职工、居民以成本价购买的公有住房，产权归个人所有，取得房屋所有权证书后，其合法权益受法律保护，可以依法进入市场交易。

第二十三条 公有住房出售的收入，一律按规定存入西安市住房资金管理中心指定的银行专户，专款专用。

第二十四条 住西安地区军队单位公房出售工作，原则上应与地方同步进行，执行地方公布的售房价格及办事程序，其他相关政策按军队房改有关规定执行。 第二十五条 市辖五县、阎良区、临潼区可参照本办法执行。 第二十六条 本办法由西安市国土资源和房屋管理局负责解释。 第二十七条 本办法自公布之日起执行

西安市2002年公有住房成本价、

市场价、公有住房租金标准

一、西安市2002年公房出售成本价、市场价

按照《西安市深化城镇住房制度改革实施方案》要求，结合我市实际，2002年西安市公房出售价格分为成本价和市场价。高收入家庭按市场价购买公有住房，中低收入职工家庭按成本价购买公有住房。

（一）成本价

成本价包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区内道路、给排水费、供暖、供气、供电、通讯）、管理费、贷款利息和税金等7项因素。经测算，我市2002年普通砖混住宅基准成本价每平方米建筑面积980元。

西安市2002年各类结构等级公有住房按地段成本价见附表一。

公有住房出售价格调整后，工龄折扣的年限，按购房职工1993年底前夫妇双方工龄和计算，其他职工享有的各项折扣政策，按公布的《西安市公有住房出售管理办法》和《西安市公有住房出售价格评估办法》执行。

（二）市场价

通过有关部门提供的数据及房地产市场的供求情况，西安市公有住房市场价与1998年价格基本保持一致。

其中：砖混一等甲级三类地区为1227元/平方米。

西安市2002年各类结构等级公有住房按地段计算市场价见附表二。

二、西安市2002年公有住房租金标准 （一）标准租金和成本租金

调整公有住房租金的原则是：租金调整与职工收入增长挂钩、分步提租，合理调整租售比价关系，在职工家庭合理住房支出范围内加大租金改革力度。按照国发?1994?43号文件规定的租金计算办法测算，西安市2002年公有住房标准租金为：现住房占双职家庭平均工资的9%，即每平方米使

用面积月租金标准为2.00元;新分配公有住房租金标准为同年同等房屋租金的1.5倍；非成套公有住房租金标准为同年同等房屋租金0.7倍。

有条件的企事业单位和区县城镇，可根据实际加大租金改革力度，较快实现向成本租金过渡。提租标准报市房改办备案。西安市2002年成本租金为每平方米使用面积7.43元。

西安市2002年各类结构等级公有住房标准租金见附表三。

西安市2002年各类结构等级公有住房成本租金见附表四。

租金标准调整后，具体实施办法及对部分职工、居民家庭的减、免、补政策和租赁保证金等仍按照《西安市公有住房租金调整和租赁保证金办法》执行。

（二）商品租金

为完善公有住房出租价格体系，在广泛调查测算的基础上，依据计算市场租金的8项因素，即折旧费、维修费、投资利息、管理费、房产税、地租、保险费、利润，测算出西安市2002年公有住房商品租金每平房米使用面积为11.23元/月。

西安市2002年各类结构等级公有住房按地段计算商品租金见附表五。

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