品牌资源
本案作为奥林匹克花园的连锁项目之一，先天打上“奥园品牌”的烙印。奥园品牌在全国各主要城市启遍地开花，南奥、上奥、广奥等奥园的热销便为明证。奥园品牌在市场上已获得了一定知名度，形成了产品品牌统一的标识，这些品牌前期发展成果，是本案引入即有的经验及战果，也是本案最重要的优势。 小结
通过对项目的条件与资源分析，得出本案的发展方向为相对低价位、高品质、高附加值的具有良好的性价比的项目。
2 竞争态势分析
由于本项目的市场定位必将更多地锁定×市城区消费群体，本项目的竞争格局将不仅限于区域本地的开发项目，更包含于整个大范围的规模型主题型开发项目。
2．1 板块市场竞争分析
2．1．1 本案所在板块竞争市场分析
本案所在位置处于××板块的房地产竞争还未形成，但各家发展商已暗中积蓄力量，可以预见，如此之大的土地储备，将会导致此板块房产市场的激烈部分和火爆局面的出现，而且从已掌握土地储备的情报来看，此板块可预见的竞争形态将是大规模项目的竞争模式，因此，此部分将不是短暂的而持续的，故本案一定要在市场定位上充分考虑可持续发展性。
以下将从几方面对××板块的部分状况作出分析。 2．1．1 形成竞争的主要机会点（略） 2．1．2 板块内市场部分状况（略） 2．1．1．3 板块内竞争关系分析
板块内的多家竞争关系是肯定的，本案首期主要竞争对手是短期竞争对手，是相对容易化解不对称竞争关系，而对于中长期对手（大盘项目）的竞争也是肯定的，是对称竞争关系。奥园开发与营销模式的导入全过程是本案对应所有竞争关系的核心，有必要重点强调。
由于××板块是房地产市场的空白点，竞争关系一旦明确化，必然会现恶性的竞争局面（打价格战）与良性竞争局面（共存共荣，引发温江板块长温）。我们对于竞争关系的预测是：（1）在中短期，由于短期对手数量较多，恶性竞争出现的机率偏大；（2）中长期，由于短期对手的影响力的大削弱，中长期对手的大盘模式加强，则良性关系出现的机率会较大。
本案首期定位要就要以“价廉质优”为核心，首先占据一定的市场份额与相当大的影响力，再从后续开期，逐步回升价格以适应整个板块可能出现的良性竞争，在全程开发中，强调突出性价比，这也是“奥园模式”的一大特点。
可类比项目分析
项目 × × 音 乐 花 园 × 打文化牌的典型楼盘，所谓的旅游房产中国传统的院落式建筑，户型为三层中均价在2400元/平方米 为占地过千亩的大盘，紧临300亩的森林公园，为××音乐花园的升级版 以120-180平方米的错层和跃层为首期主力户型。 预计在1200-1600元/平方米 项目特点 主力户型面积 价格 目标市场 主要针对×市消费者、高新西区的消费群及省内消费者，集中在30-40岁的中青年人和50负以上的老年人 以40-60岁的中老年人为主，购买目分析 其行为能影响整个区域市场的消费信心，该盘有优越的自然条件和配套条件，加上开发商具一定的品牌，销售前景看好。 属于全新概念的项目，目标客户定位准× 古 城 概念。楼盘主题鲜式排层，4-6间排屋户型面积在180-220 的分为居住、养老、投资、其中以前两类居多。 确，并有品牌信心保证。目前销售理想，与本案可类比性不强，但一定程度上反映区域消费市场消费特征。 明，创新，产品到位。 围成一个院落，主力× × 音 乐 花 园 × × 花 园 占地2500亩，是区域内档次最高，规模最大的项目，将景观融入地形，提出“平原都市的坡地生活” 100-130平方米 小户型公寓2500-2800元/平方米花园洋房3400元/平方米联体别墅4800元/平方米 × × 花 园 × × 名 城 ×× 国际高尔夫社区 结 论
项目事地2500亩，由××集团、××药业合作开发，资金实力雄厚，但缺乏开发经验。 从以上各项目的简单分析情况来看，开发商实力都相当雄厚，而项目规模都相当大，以多层为主的物业占了相当大比例，均价都在2000元以上，而且面积普遍大，只有锁定金领阶层的××名城，户型面积还经较适中，从而销售速度相当快，在目标客户定位在大多项目特别是近效项目都瞄准了高端消费群体，这给郊区的大夫规模中高档物业预留了大量的市场空间。 以单体别墅和双体别墅为主 2200元以上 此项目主要瞄准高端消费者 小区以休闲、健康、运动为买点，高尔夫社区为主题，力争打造×市真正的别墅 位于二环××南路；发展商实力雄厚，开发经验丰富。 80-89 120-129 共占地1400亩，处于城西二环外 120-160平方米 电梯：3300 联体：5300 单体：7800 城市高收入阶层；中老年消费为主；从事金融，商业的为主。 政企联系、规模大定位档次高，物业管理专业程度高。 呈多样化，为老年人，青年消费者，中高入群体。 从产品来说，呈多样化开发，可以满足不同的目标消费群体，整个楼盘的手法比较超前。 是××一个典型的大盘，音乐主题型楼盘。 以120-160平方米及160-220㎡为主力户型。 1200-1900元/平方，均价为1600元/平方米 主要为市内消费者，多数为市内中老年消费者。 在产品和配套上与主题脱节，主题景观感内容空间。 2．2 市场细分缺口分析
2．2．1 竞争形态分析（略） 2．2．2 产品缺口（略）
3 项目发展定位
根据项目SWOT分析及项目所具备的市场竞争分析，以及结合×市房地产的市场需求及发展商的实力和决心，敞司现将
项目做如下发展定位。
项目发展定位 发展商定位 市场定位 项目定位
主题定位 形象定位 客户定位 产品定位 价格定位 3．1 发展商定位
用奥运精神打造金牌社区 3．1．1 发展商形象定位（略） 3．1．2 发展商经营理念（略 3．1．3 发展商竞争理念（略）
3．2 市场定位（略） 3．3 项目定位
3．3．1 项目形象定位
健康的、有活力的、清爽的、现代的、耳目一新的形象
并通过规则设计、建筑单位设计、园林景观设计和运动教育、配套、生态、文化等充分的表现出来。
3．3．2 首期价格定位
首期多层住宅的均价区间：（略） 首期低层公寓均价区间：（略） 首期双跃公寓均价区间：（略）
3．3．3 目标客户群定位
针对本案所处区域对×市大市场环竟；向往简约、休闲运动、健康生活的首次、二次置业者。 目标客户细分（略）
4 主题定位
4．1 ×市奥林匹克花园主题主案 4．1．1 推荐主题方案 方案一
名称“五环新生活”
解释五环旗下都市休闲运动社区，展示现代理想新生活 诉求语：“迈进五环新生活”“享受现代新生活” 口号：新生活的领跑者 本案主题核心价值的形式 流程
主题核心价值的两面性
A、能切切实实的体现五环新生活的现代产品 B、有力的借助奥林匹克这个载体进行营销
两线有机结合起来，以软硬件相结合，为开发商与买家实现最大价值的双赢。 奥林匹克主义
奥林匹克主义是将身心和精神方面的各种品质均衡的结合起来，并使之得到提高的一种人生哲学。它将体育运动与文化和教育融为一体。奥林匹克所要建立的生活方式是在奋斗中体验乐趣、优秀榜样的教育价值和对一般伦理的基本原则的推荐推崇为基础的，离开了教育，奥林匹克就不可能达到其崇高的目标。
4.1.2 诠释“五环新生活”
在“更快、更高、更强”的奥林匹克格言下，以奥林匹克主义将身心和精神方面的各种品质均衡地结合起来，并使之提高到一种人生哲学，将这种超越界限、意识形态和社会地位的差异以体育运动的手段使之融合起来，而建立一种以在奋斗中体验乐趣的生活方式。并把这种生活方式，适度超前的研究、升华和提炼，将其融合、演绎到房地产开发之中，形成一运动、健康的文化为一体的社区生活。
4．1．3 五环新生活的构筑模式： 奥林匹克主义：
（1）奥林匹克主义的中心思想是人的和谐发展 （2）以运动为途径
（3）体育运动与文化教育融为一体
（4）将身、心和精神方面的各种品质均衡地结合起来 （5）建立一种以在奋斗中体验乐趣的生活方式。
这种以生态环境、配套设施建立在奥林匹克花园产品之上为基础，在奥林匹克主义的指引下，以体育运动为途径和载体，将教育和文化有机地结合起来，将人在身、心、精神达到一种均衡、和谐，从而上升到人生中的一种生活的至高境界，即在奋斗中体验乐趣的生活方式。 4、 “五环新生活”的支撑要素
五环新生活 奥林匹克主义 运动 生态 教育 配套 文化
主题核心价值的两面性
A、能切切实实的体现五环新生活的现代产品
B、有力的借助奥林匹克这个载体进行营销传播和推广
两线有机结合起来，以软硬件相结合，为开发商与买家实现最大价值的双赢。
奥林匹克主义是将身心和精神方面的各种吕质均衡的结合起来，并使之得到提高的一种人生哲学。它将体育运动与文化和教育融为一体。奥林匹克所要要建立的生活方式是在奋斗中体验乐趣、优秀榜样的教育价值和对一般伦理的基本原则的推崇为基础的，离开了教育，奥林匹克就不可能达到其崇高的目标。
4.1.2 诠释“五环新生活”
在“更快、更高、更强”的奥林匹克主义将身心和精神方面的各种品质均衡地结合起来，并使之提高到一种人生哲学，将这种超越界限、意识形态和社会地位的差异以体育运动的手段使之融合起来，而建立一种以在奋斗体验乐趣的生活方式。并把这种生活方式，适度超前的研究、升华和提炼，将其融合、演泽到房地产开发之中，形成一种运动、健康、和谐的生活形态，即奥林匹克主义的指引下将运动、教育、文化有机的结合起来，旨在倡导一种健康、科学、文明的生活，在为业主构筑融入健康的身心，健康的生活观念、健康的家庭、健康的人际关系、健康的成长、健康的成长、健康的环境、健康的文化为一体的社区生活。
4．1．3 五环新生活的构筑模式： 奥林匹克主义：
（1）奥林匹克主义的中心思想是人的和谐发展。 （2）以运动为途径
（3）体育运动与文化和教育融为一体
（4）将身、心和精神方面的各种品质均衡地结合起来。 （5）建立一种以在奋斗中体验乐趣的生活方式。
这种以生态环境、配套设施建立在奥林匹克花园产品之上为基础，在奥林匹克主义的指引下，以体育运动和载体，将教育和文化有机地结合起来，将人在身、心、精神达到一种均衡、和谐，从而上升到人生中的一种生活的至高境界，即在奋斗中体验乐趣的生活方式。 4.1.4 “五环新生活”的支撑要素
奥林匹克主义 以人的和谐发展为核心 运动 教育 文化 运动 生态 教育 配套 文化
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