资产评估计算题汇总(2)

总价＝207360/（10%+1/40）＝1658880

3、待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。

2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。（09年4月） 要求：

（1）估算该建筑物的重置成本；

500*(1+1.7%)(1+0.7%)(1-1.2%)(1+0.8%)(1+1.2%)(1+0.5%)=518.66*89%

（2）采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和50%； =461.47 90*0.8+80*0.1+80*0.1=88% 54/60=90% 88%*50%+90%*50%=89% （3）估算该建筑物2006年底的价格。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数） 4、．有一宗“七通一平”待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限50年，容积率为

4，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为每建筑平方米4800元，专业费为建筑费的8％，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。预期写字楼建成后的售价为每建筑平方米12000元，贷款利率为6.3％，合理的利润率为地价和开发成本(建筑费+专业费)之和的30％，税金和销售费用为楼价的8％。 要求：评估该宗地的价格(总价及楼面单价)。（09年07）

(计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位)5000*4=20000 售价＝12000*20000*1/(1+6.3%)^2=212395207.3 建筑费＝4800*20000*1/(1+6.3%)=90310442.14 专业费＝90310442.14*8%＝7224835.37 利润＝（地价+建筑费+专业费）*30% 利息＝（地价+建筑费+专业费）*6.3%

税金销售费用＝212395207.3*8%＝16991616.58

1.363地价＝212395207.3-84958082.92-6796646.63-27526418.87 -5780547.96-16991616.58

地价＝5160.81万 楼面单价＝0.2580 5、．待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，

允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50％，土地使用年限50年。2009年8月出售，求取公平市场价格。

估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平方米，共14层，1～2层为商用房，共2000平方米，3～14层共12000平方米用于住宅。预计共需2年时间完成(到2011年8月)，第一年投入60％的总建筑费，第二年投入40％的总建筑费。总建筑费1000万元，专业费为总建筑费的6％，利润率为20％，租售费用及税金综合为售楼价的5％。假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元／平方米，住宅楼2000元／平方米，折现率10％。（10年4月）

要求：(1)以评估基准日2009年8月为时间点，计算总楼价； 2000*4000*0.8264+12000*2000*0.8264＝26444800 (2)计算该时点的总建筑费；

1000*60%*[1/（1+10%）^0.5]+ 1000*40%*[1/（1+10%）^1.5]=9185938

(3)计算该时点的专业费； 551156

(4)计算该时点的税费；26444800*5%=1322240

(5)计算该时点的利润和地价。(计算结果以“元”为单位，取整) 利润＝（地价+9185938+551156）*20%

(提示公式：地价=楼价—建筑费—专业费—利润—税费) 1.2地价＝26444800-9185938-551156-1322240-1947419 地价＝11198372.5

6、待评估土地位于城市开发区内，系待开发建设的七通一平空地，规划用途为工业用地，

土地使用权年限为50年，面积为12000平方米。评估基准日为2008年lO月1日。经过市场调查选取比较实例三个，情况如表1所示：（10年7月） 表1：比较实例情况表 项目 出让方式 面积 成交价 交易日期 剩余使用期限 容积率 交易实例A 招标 10000平方米 1800元／平方米 2008/4/1 45年 3 交易实例B 协议 11000平方米 1650元／平方米 2007／10／1 40年 2.5 交易实例C 拍卖 13000平方米 2509元／平方米 2008／09／30 50年 3.5 评估人员经市场调查获得以下资料：

(1)评估人员判断分析认为：A为招标出让，价格约低于正常价格4％；B为协议出让；价格约低于正常价格10％；C为拍卖，价格约高于正常价格5％。 (2)根据测算，该市近1年来，平均每月地价上涨约一个百分点。

(3)由于交易实例C与待评估土地处于同一区域，故其区域因素修正系数为100／100；交易实例A、B采用直接比较法进行打分，如表2所示：

表2：区域因素比较表 合计得分 待评估土地 100 交易实例A 95 交易实例B 90 (4)经分析判断各实例因地形、面积因素差异形成的修正系数分别为： A：100／97 B：100／102 C：100／103 (5)待评估土地规划容积率为2.5，以其得分为100，容积率每上升O.5，得分增加5分。 (6)折现率取10％。

要求：采用市场法评估该地块的转让价格。(计算结果以“元”为单位，取整) [1-1/（1+10%）^50]/ [1-1/（1+10%）^45]=1.0053 [1-1/（1+10%）^50]/ [1-1/（1+10%）^40]=1.014

A=1800*1.01^6*1.0053*100/105*100/95*100/97*1.04=2064 B=1650*1.01^12*1.014*100/90*100/102*1.1=2282 C=2509*100/110*100/103*0.95=2109

(2068+2282+2109)/3=2153 2153*12000=25836000

7、预计某房地产未来5年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年末计划将该房地产出售，出售价格预计比现在增值5%。出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。折现率为10%。试估算该房地产当前的价值。（以万元为单位，小数点后保留两位）（2004试题）（收

益法）

【答案】

（1）求该房地产未来5年收益的现值

400×[1-1/(1+10%)5]/10%=1516.32（万元）

（2）假定该房地产当前价值为P，则该房地产第5年末出售收益的现值为 [P×（1+5%）-P×5%×30%]/ (1+10%)5 =0.6426P (3)求该房地产当前的价值： P=0.6426P+1516.32 P=4242.64(万元)

8.有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地为甲，有关对比资料如下表所示： 宗地 A 成交易交价 时间 .10 7甲 80 1999.2 +1% 2 2000交易情况 0 1 1.-2% 0 102 容积率 1.区域因素 0 个别因素 0 交易时间地价指数 108 表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。（0.1:5%） 要求：(1)计算参照物和待估宗地的容积率为与地价相关系数。 (2)计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。 (3)计算参照物修正后地价。（2002试题）（市场法） 【答案】 (1)A宗地容积率地价指数为105（即1为100％，1.1为105%），甲宗地的容积率地价指数为110 （即1为100％，1.2为110%） (2)交易情况修正系数为 或0.99 交易时间修正系数为 或1.06 区域因素修正系数为 或1.02 个别因素修正系数为 或1 容积率修正系数为 或0.95 (3)参照物修正后地价=780× × × × × =796.47

9．被评估资产是一块50年期土地使用权的空地，通过市场调查得到三个可比实例。其中，实例A成交于1999年10月20日，市场分析近几年地价平均每月上涨0.5%，A的交通比被评估土地的交通便捷程度高5%，但其他基础设施完善程度是被评估土地的93%，A在成交时的剩余土地使用年限为60年，折现率为10%。A的成交价格为500万元。评估基准日定为2001年5月22日。

要求：

（1）计算各因素修正系数（计算结果保留三位小数）。

（2）估算对实例A比较修正后的地价（计算结果保留两位小数）(2001试题)（市场法） 【答案】

（1）时间因素修正系数为： 1+0.5%×19=1.095 交通便捷程度修正系数为：100/105=0.952 基础设施完善程度修正系数为：100/93=1.075

土地使用年限修正系数为： [1-1/(1+0.1)30]/[1-1/(1+0.1)60]=99.5/100=0.995 （2）修正后地价为：500×1.095×0.952×1.075×0.995=557.51（万元）

第五章历年考试题目

[例题分析]1.A公司生产某产品，原产量为每年10万件，每件价格100元，成本80元，现拟采用某专利技术，该技术可以提高产品质量，从而使价格上升到110元/件；并且可以扩大销量，使年产销量达12万件；同时可以提高原材料利用率，使成本下降为75元/件。该企业所得税率为33％。预计该专利的经济寿命为5年，假定折现率为10％，请计算该专利技术的价值。(以万元为单位，计算结果保留两位小数)（2006）（收益法）

【答案】

该专利技术的价值＝[12×（110-75）-10×（100-80）] ×（1-33%）×（P/A，10%，5）=220×0.67×3.7908=558.76（万元） 2．某饮料生产企业拟购买某食品研究所的一项最新饮料添加剂专利技术，该专利的经济寿命为5年，经过预测分析表明，使用该添加剂专利技术后，该饮料生产企业的产品年销售量将提高10%，产品的销售价格将提高5%，生产及销售成本节约2%。该企业目前的产品年销售量为100万吨，每吨的销售价格为2300元，每吨的生产及销售成本为2000元。所得税税率为33%，折现率为10%。试估算该专利技术的价值。（以万元为单位，小数点后保留两位数） （2005试题） (收益法)

答：（1）求使用该专利技术后的年利润总额

100×1.1×（2300×1.05-2000×0.98）＝50050（万元） （2）求使用该专利技术前的年利润总额 100×（2300-2000）＝30000（万元）

（3）求年追加利润总额

50050-30000＝20050（万元） （4）求该专利技术的价值

20050×（1-33％）/0.1×(1-1/1.15) =50923.71(万元) ，公式见154页

3．某企业转让浮法玻璃生产技术，经搜集和初步测算已知如下资料：该企业与技术购买方共同使用该生产技术，双方的设计生产能力分别为700万和300万标箱；该技术的开发研制成本为200万元，已经使用两年，尚可使用6年，两年的通货膨胀率累计为6%；该技术使用权转让后，由于失去了现有和潜在的全部或部分产品销售市场即盈利机会，而可能造成的年经济损失现值为60万元。该技术转让时先收取最低收费额，以后再每年从买方的销售收入中分成2%，直到该技术的经济寿命到期。预计每标箱的价格为200万元。折现率为10%，所得税税率为33%。

试评估该技术的价值。（以万元为单位，小数点后保留两位数）（2004试题）(收益法) 答：（1）浮法玻璃生产全套技术的重置成本净值为： 200×（1+6%）× =159（万元） （2）重置成本净值分摊率为：

（3）无形资产转让的机会成本损失为60万元。

∴该资产转让的最低收费额=159×30%+60=107.7（万元）

该资产的评估价值=200×300×2%×（1-33%）×（P/A，10%，6）-107.7 =804×4.3553-107.7=3393.96（万元）

4．某评估事务所对A公司准备投入中外合资企业的一项非专利技术进行评估。评估人员经调查了解到，该项技术已使用3年，产品比同类产品性能优越，每件产品可带来新增利润10元，目前，该产品年实际销量为2万件，评估人员预测，该技术产品的这种市场优势尚可保持5年，且每年的销量会以10%的速度递增。国库券利率为4%，风险报酬率为8%，该企业所得税率为33%。根据上述资料，确定该非专利技术的评估值。（2003试题）(收益法)

答：（1）确定各年新增长利润

第一年：10×2×（1+10%）=22（万元） 第二年：22×（1+10%）=24.2（万元） 第三年：24.2×（1+10%）=26.62（万元） 第四年：26.62×（1+10%）=29.28（万元） 第五年：29.28×（1+10%）=32.21（万元） （2）折现率=4%+8%=12% （3）评估值=[

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