关于01号项目的南昌市商业调查报告(2)

红谷滩现已有的典型商业主要有江信国际花园、南昌世贸、万达星城内商铺，另外博泰滨江内的商铺预计在明年推出。 红谷滩片区主要商业比较表

起价 均价 最高价 数量（套） 面积 商铺总数 底层 8000元/㎡ 10000元/㎡ 11000元/㎡ 33 50—100㎡ 49 1、商业总面积10万余㎡，无装修，毛坯； 2、经营范围和经营要求：要求不是很严，但备注 不允许做不符合环保要求的产业； 3、一次性优惠1%； 4、2004年4月入伙； 1、商铺总面积：14万㎡； 2、招商要求：较高档次商品； 3、2005年8月入伙； 4、属于产权式商铺。 江信国际花园 二楼 4000元/㎡ 6000元/㎡ 7000元/㎡ 16 80—500 底层 16000元/㎡ 19000元/㎡ 24000元/㎡ 216 50—120 374 南昌世贸中心 二楼 6000元/㎡ 8000元/㎡ 10000元/㎡ 158 50—350 由于该项目商业与红谷滩商业存在着种程度的相似，因此有必要对红谷滩的商业做一个对比分析。

江信国际花园 南昌世贸中心 S1、会展搭台,会展带来人流,S1、8000户业主的潜在商业需外向型、开放型大型商业街区； 求； 优势锡、九江和普陀等城市，组成连S2、800米商业街规划合理； S2、在红谷滩众多楼盘中最早将分析 锁经营； S3、街铺和底商互补，结构合理 商铺推出，抢先占据市场； S3、总建筑面积14万㎡大规模、S4、强有力的万达品牌； S3、红谷滩首家推出产权式商铺 高档次、综合性商业中心，占据S2、世贸品牌在绍兴、南昌、无红谷滩商业“龙头”； W1、商铺不多,难以形成规模； 劣势W2、二楼商铺有部分面积偏大； W1、价格偏贵，总价较高； W2、二楼商铺比较难售； 贸中心对其构成很大威胁； 分析 W3、南面的万达星城、北面的世W1、商铺单间面积相对偏大（主要是街铺）； W2、底商不临街，位置略差； S1、邻街商铺组成了依托社区的人流集聚商机； 万达星城 恒贸国际华城一期推出香榭风情商业一条街，共180间，总面积达到20000多平米。起价5500元/平米，最高价30000元/平米，目前销售率80%。

象湖威尼斯2004年2月推出商铺34套，其销售数量及价格如下表：

案 名 投资商 付款方式 象湖威尼斯 按揭、一次性 位 置 使用年限 入伙时间 三店西路 发展商 物管公司 销售热线 江西博泰 香港和泰 5228888 70 2004.3.28 小区店铺情况 面 积（㎡） 32 45 63 74 76 起价 店铺总数 客 源 本 地 外 地 数 量（套） 6 8 12 7 1 层数 一层 一层 一层 一层 一层 均价 每层数量 每期推出 时间 2004.2 2004.2 2004.2 2004.2 2004.2 推出数量 6 8 12 7 1 销售数量 6 7 12 7 1 6500（元/㎡） 34套 6700（元/㎡） 最高价 8000（元/㎡） 6% 店面数量占整个项目总户数比例 认购情况 比 例（%） 75 25 投资意向 自 营 开发商代理经营 比例（%） 租金（月/元/ ㎡） 物管费（月/元） 2.2元/月㎡ 已销售比率100% （%）

四、品牌店加盟的相关材料

1、肯德基加盟办法

肯德基在中国内地开放的特许加盟业务，目前仅采用一种方式——餐厅转让。即挑选一些合适的肯德基餐厅，选择合格的加盟商进行转售。经授权，加盟商可以购买一家或同时购买同一地区的二至三家餐厅，将来在同一地区可开设新的肯德基餐厅。目前可以进行转让的餐厅基本分布在消费水平较高的小型城市

肯德基目前的加盟仅限于转让现有店铺，而不采用在美国普遍流行的自有店面/地点开新店的方式，即在中国境内肯德基采用“不从零开始”的战略。原因在于降低投资者的风险和培育中国市场。

每个餐厅的转让费在800万元人民币以上。肯德基餐厅的营业面积从350到400平方米不等，这800万元是根据一些综合指数制定的购买一家肯德基餐厅的参考价格，实际转让费用将视目标餐厅的销售及利润状况而定。加盟商支付这笔费用后，即可接手一家正在营运的肯德基餐厅，包括餐厅内所有装饰装潢、设备设施，及经过培训的餐厅工作人员，且包括未来在营运过程中产生的现金流量和利润。但不包括房产租赁费用。加盟商也可以自行安排融资800万元。肯德基可以接受合资，需由申请人自行邀募志同道合数人集资，而非与肯德基合资，但加盟者须为餐厅经营者并占相当比例的投资资金。据调查显示，成功的入选者需要在该项目中投入大于70%的资金。在一个加盟经营期开始时每家餐厅须支付加盟经营首期费36700美金，这是指每授权新建一家肯德基餐厅须向授权方支付的首期费用，但对于转让的餐厅，该费用可经双方协商后包含于转让费之内。相对于首期支付，加盟商应每月支付总销售额6%的加盟经营权使用费，另外加盟商每年用于广告上的费用不低于总销售额的5%。这些费率和费用是在现行的基础上制定的，在加盟经营合同签订之后10年内保持不变。与肯德基所有国际标准的加盟经营协议一样，所有的加盟经营都不享有区域性的专有权。

肯德基要求加盟商一定具有相关行业的从业经验，这也是降低加盟风险，获取双赢的重要环节。成功的候选人被要求参加一个内容广泛的20周的培训。此培训包括以下内容：如何做好餐厅襄理、餐厅副理和餐厅经理；如何管理加盟经营餐厅；对总部的专门介绍；小型公司管理课程；在培训过程中，未来的加盟经营商将承担自己的费用。有餐厅和行业经营经验的加盟经营商可以申请免去某些培训。

投资预算表

转让费 800万元（至少出70%） 加盟经营权使用费 每月支付总销售额的6% 广告费用 每年不低于总销售额的5% 人工费 营业额的10%至12%

2、麦德龙超市

2004年7月26日信报消息，经过长达七、八年的洽谈，麦德龙终于落户南昌青山湖，注册的麦德龙物业管理有限公司获得批准，据了解，项目前期主要从事苍储式商场、超市及相关设施的建设，后期再扩大经营范围，从事苍储式商品批发、零售业务等。麦德龙目前实行会员制购物，由社会各单位申请，按照它在其它城市的操作方式，只能允许每家单位办理5张卡，估计对小型商业零售企业很有吸引力。 一、麦德龙超市简介

仓储式超市经营模式的创始者，麦德龙集团成立于1964年，位于当今世界500强的前50位，在国际商业企业中排名第3，也是世界上最大的现付自运制的商业连锁公司。1995年麦德龙集团旗下的荷兰公司与上海锦江集团合资成立上海锦江麦德龙集团，并于1996年在上海开设了第一家大型仓储式会员制连锁店，截至2001年上海锦江麦德龙集团已开设了15家连锁超市，其中仅上海地区就开设了4家，各卖场拥有的会员数均超过11万，营业额排名位于全国连锁业百强第九位，销售额达49.4亿元。

二、麦德龙超市的基本特点

麦德龙仓储式超市是将超市和仓储合而为一的零售业态。它省掉了传统零售企业独立的仓库和配送中心，经营中实现了快速补货，保证了超市低成本高效率的运作。仓储式超市与普通超市整体策划设计方面有明显不同。 （一）营业场所选址上

麦德龙超市通常设在大城市城乡结合部的高速公路或主干道附近。这样既避免了市中心及市区的交通拥挤，又因土地价格相对便宜，减少了投资风险。同时，选址还适应了城乡一体化的发展趋势，提前占据区位优势。它商圈的辐射半径通常为50公里。

二）超市建筑设计

麦德龙仓储式超市从外观看就象一个现代化的大仓库，其营业面积一般为15，000～20，000平方米。外部设有与营业面积几乎相等的停车场，内部结构比较简单，通常采用高4.5米的工业用大型货架。货架下半部分用于商品的陈列展示，与普通超市无异：而其上半部分则用于相应商品的存放，起到了仓库的作用，从而使销售和仓储合为一体。货架间距较大，便于存取货物的叉车通过，完成迅速补货的工作。 （三）商品定位

商品内容丰富，品种齐全，通常在20，000种以上，可满足客户“一站式购物”的需求。如麦德龙商品种类中食品占40%，非食品占60%。食品类商品以时令果蔬、鲜肉、鲜鱼、奶制品、冷冻品、罐头、粮食制品、饮料、甜点为主，品种相对稳定。非食品领域的商品则按季节和顾客需要定期调整，涉及范围较广不仅包括日常生活用品、办公用品，还包括小型机械工具类产品。仓储式超市摆设的绝大多数商品都是捆绑式或整箱销售，除家电类、机械类产品外很少有单件摆设展示的商品。

3、苏宁电器加盟联锁条款

一、 观念的更新

客户要想加盟苏宁连锁经营体系，首先必须进行观念的更新。经销商必须对连锁经营体系中的经营模式、客户观念、服务观念加以认同，保持与连锁经营体系共同的价值观。

加盟苏宁电器连锁经营体系必须放弃原有的商标形象，按照苏宁的统一要求进行视觉识别系统的改造。

加盟苏宁电器连锁经营体系必须服从苏宁电器集团的统一采购管理。如果经营有价值的地方品牌，可以申请进入苏宁电器连锁经营体系的资源系统，苏宁电器集团将负责在整个苏宁电器连锁经营网络中的推广，帮助连锁企业获得更大的价值。二、 服从统一的管理

连锁经营体系要求其成员按照统一的标准和规则经营，并为连锁企业的管理提供必要的信息和数据。维护苏宁电器连锁经营体系的统一形象，统一的业务管理，统一标准的考核优化工作，积极配合连锁经营体系的市场战略行动。 三、交纳加盟管理和技术支持费

加入苏宁电器连锁经营体系必须向体系建设者和管理者??苏宁电器集团交纳一定的加盟费

用，以补偿体系管理者在采购、信息、物流、服务、管理和市场推广等方面所付出的管理费用，这些费用包括：

1、连锁经营指导费：一次性收取＃元。

2、连锁经营管理费：每年按进货额的一定比例收取。规定一定的最低进货额指标，超额完成指标部分采用比例渐减的方法计算。 3、计算机网络管理实施和技术维护费。

四、 法律主体资格

必须具有独立的法人资格，能独立承担民事责任。

五、 电器从业经验 时间：2年以上 经营业绩良好。

六、 基本财务能力和资信情况 财务：基本管理健全。

资产：50万元以上，其中流动资金20万元以上。 资信情况佳，未发生恶意拒付事件。

七、 经营场所 商场位置好。

商场面积：经营单一品种电器面积不低于100平方米；经营多种电器面积在500平方米左右。

八、 经营者综合素质

学历、专业、人际交往、表达能力、组织能力对所处市场环境、企业经营态势的把握等。

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