经济学硕士毕业论文(6)

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（3）存在完全竞争的资本、劳动和技术市场，资本能得到充分的利用，劳动力永远是充分就业的。

（4）技术进步不改变资本与劳动的边际替代率。

在该模型中，y代表人均产出，k代表人均资本，s代表储蓄率，δ代表折旧，n代表人口增长率，g代表技术进步率。“索洛模型”指出，人均产出由技术进步率g决定，而总产出则由人口增长率n和技术进步率g共同决定。“索洛模型”是“哈罗德－多马模型”的改良版，它指出“哈罗德－多马模型”的“刀锋”式的增长路径是完全可以避免的，通过不断改变资本与劳动在生产中的组合比例就能够实现长期稳定的增长。此外，“哈罗德－多马模型”从供给的角度，突出强调了投资的重要作用，认为高投资率必然能带来较高的经济增长率；而“索洛模型”则指出，投资只能在短期内有效促进经济增长，长远来看，技术进步才是经济增长的决定性因素，而非投资的增加和人口的增长。

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2.2.3 新经济增长理论

20世纪70年代，前所未有的“滞涨”席卷全球，为战后持续20多年的经济繁荣画上了句号。面对这种前所未见的危机，以前的理论都无法很好地解释并加以指导，在这种情况下，新经济增长理论应运而生。

新经济增长模型建立在三个基本假设之上：

（1）技术水平进步对经济增长有着无可比拟的促进作用。 （2）技术进步是有意识的行为。 （3）新技术是非竞争性的产品。 （4）新技术具备部分排他性。

新经济增长理论并非是一种全新的理论，它是基于新古典经济增长理论并通过对其进行修正和完善而形成的改良版的增长理论。它与传统经济增长理论的主要区别在于，其十分重视人力资本的知识化和专业化，并且指出，这种高端的人力资本积累可以突破依靠传统劳动力资本的增长瓶颈，使总的规模收益递增，保证经济的持续增长。此外，新经济增长理论还有一个突出的特点就是技术内生化，它强调大部分技术进步是基于市场激励而自发进行的有意识的行为，而并不受外界因素所驱动。

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刘垠,蒋岳.我国经济增长比较研究.第二版.沈阳：辽宁人民出版社,2002 高鸿业.西方经济学(下册).第五版.北京：中国人民大学出版社,2011

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山东省经济发展现状与房地产业发展现状分析

3 山东省经济发展现状与房地产业发展现状分析

3.1 山东省经济发展现状

山东省位于华北大平原的东部，西接中原，东临大海，与日本、韩国隔海相望，其地理位置具有十分重要的战略意义。山东省气候温和、水利设施完备、沃野千里，发展农业的条件得天独厚，是我国重要的粮食、蔬菜、水果和油料生产基地；山东省的矿藏资源也十分丰富，盛产金、银、铜、煤炭、石油等重要资源；此外，山东省的工商业也发展良好，70年代以来，国民生产总值在全国一直名列前茅，到2012年全省GDP超过5万亿，占中国GDP总量的1/9强，成为仅次于广东省和江苏省的中国第三大经济强省。2013年，其GDP更是达到54684亿元，并被评为中国最具综合竞争力的三个省份之一。目前，山东省形成了以青岛市为核心的山东半岛城市群，以济南市为核心的济南都市圈，以及以临沂市、济宁市为核心的鲁南城市带，着力打造影响力辐射全国的江北城市带。

近20年来，山东省的经济得到了跨越式发展，1978年的GDP仅有225亿元，到2013年全省GDP已达到54684亿元，在30多年间增长了242倍，不能不说是一个奇迹。但是，在一片繁花似锦、蒸蒸日上的情景背后，也存在着不少问题：一是城乡、区域收入差距较大。虽然近年来山东省居民收入总体水平不断提高，但随着城市化进程的加快以及城乡二元体制的影响，城乡收入差距不断扩大，到2013年，其城镇居民可支配收入是28264元，而其农民人均纯收入仅为10620元；此外，区域间的收入差距十分明显，总体呈现沿海高、内陆低，东部高、西部低的特点。收入的不平衡抑制了消费的持续扩张，根据研究，高收入群体的边际消费倾向明显低于中低收入群体，由此削弱了经济发展的内生动力。二是产业结构不合理。其经济增长太过依赖投资和出口，内生动力不足。经济结构中，第三产业所占比重不足，现代服务业发展较为缓慢，高新技术产业也比较缺乏。三是社会事业的发展滞后于经济发展，对民生关注度不够。近年来，山东省的经济虽然持续快速发展，但社会公共事业的发展却明显滞后，社会公共服务供需矛盾比较尖锐，一些群众的民生诉求得不到满足。尽管文化、教育、医疗等社会事业稳步发展，但由于山东省人口众多，地方政府财力有限，加上多年以“GDP为纲”、对社会事业重视程度不够，导致用于民生事业的财政支出较少，社会福利事业的发展依旧任重而道远。

3.2 山东省房地产业发展现状

3.2.1 山东省房地产投资额变动情况

近年来，山东省房地产业蓬勃发展、方兴未艾，大量社会资本涌入，使其投资额也随之水涨

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船高。1990年的投资额仅为9.2亿元，2006年首次突破千亿元大关，2013年更是高达5444.53亿元，其增长速度之快令人叹为观止。图3-1中显示，1990-2013年全省房地产投资额占其GDP的比重虽有些许起伏，但其总体趋势是一路上扬的，到2013年更是几乎达10%，这种一个行业投资额占经济总量高达一成的现象令其他行业黯然失色。

注：房地产投资额占GDP的比重=本年房地产开发投资额／本年GDP×100%

图3-1 房地产投资额占GDP的比重

自1990年以来，山东省房地产市场虽然在不断发展，但也不断波动，而且其波动幅度还比较大。如图3-2所示，房地产投资在1991-1996这6年间波动幅度最大，1991年房地产投资增长率高达75.43%，1992年更是达到了史无前例的132.22%，1993年与1994年继续快速增长，每年增长率都超过60%，这表明在1991-1994这4年间，山东省房地产业开始起步且发展势头惊人。而在1995年房地产增长率却突然降低到18.05%，到1996年更是降到了0以下，说明在1995-1996这两年间，山东省房地产业的发展遭遇了挫折。从1997年开始，山东省房地产业开始回暖，此后自1998年一直到2013年这16年间，是山东省房地产业稳步发展的时期，总体波动较小，除了个别年份外，绝大部分年份的房地产投资增长率都在20%以上，2003年也曾一度高达48.75%，但从2011年开始有所下降。总体来看，1991-2013这23年间，全省房地产业经历过一次比较大的起伏，随后就一直比较平稳的持续快速增长，发展势头强劲，但从2011年至2013年，尽管投资额仍继续增长，但从增长率上看，房地产市场开始有逐步降温的趋势。结合2014年全国房地产市场不景气以及国家实行转方式、调结构政策的大环境来看，山东省房地产市场转冷的趋势愈发明显。

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山东省经济发展现状与房地产业发展现状分析

注：房地产投资额增长率=（本年房地产开发投资额-上年房地产开发投资额）／上年房地产开发

投资额×100%

图3-2 房地产投资额变化情况

由图3-3可以看出，房地产投资增长波动的基本趋势与宏观经济周期的波动基本一致，但是二者的波动存在一个时间差，即后者的波动滞后于前者，且后者的波动幅度要远大于前者。这表明，山东房地产业极为显著地影响本省的经济发展，且前者的波动总是先于后者的波动，即房地产市场的变化可以在一定程度上预示本省经济的走势。此外，前者的弹性远大于后者的弹性，即 房地产市场更加敏感，也更加不稳定。

注：GDP增长率=（本年GDP-上年GDP）／上年GDP×100%

图3-3 房地产投资增长率与GDP增长率

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3.2.2 山东省房地产投资对全社会固定资产投资的贡献率分析

从图3-4可以看出，房地产投资额占全社会固定资产投资总额的比重总体呈上升趋势，1990-1995年迅速窜高，但1996-1997年又迅速跌落，并于1997年落到谷底。1998年一直到2010年这13年间，虽然不断起伏，但总体走高的趋势却十分明显。但自2011年至2013年，该比重开始缓慢下降，开始新一轮的波动。此外，在这15年间，房地产投资对全社会固定资产投资增长的贡献在大部分年份远大于其所占的比重，由此可见，房地产投资的增长对社会固定资产投资的增长做出了重要的贡献。

注：房地产投资额占固定资产投资额的比重=房地产开发投资额／固定资产投资额×100% 房地产投资对固定资产投资增长的贡献率=房地产投资增量／固定资产投资增量×100% 图3-4 山东省房地产投资占固定资产投资的比重及房地产投资对固定资产投资增长的贡献

率

3.2.3 山东省房地产市场供需状况

近年来，随着山东省经济不断发展、城市规模不断扩大、城镇居民收入不断增加，房地产投资也持续升温，房地产市场蓬勃发展。尽管自2008年金融危机以来，宏观经济形势一直起色不大，但是由于住房的刚性需求旺盛，加之社会对房价的预期仍在不断走高，使得房地产市场在2013年的时候依旧火爆异常。但房地产市场一片欣欣向荣的景象背后也有着不小的隐忧，从图3-5中可以看出，山东省房屋施工面积节节攀升，而其竣工面积、销售面积却难有大的斩获，更为不利的是，空置面积同样却有了较为明显的增长。以上表明，山东省每年虽然有大批房地产项目开工，但竣工、售出的却是远少于开工的，房屋空置面积也随之不断增大，有投资过度、泡沫化的趋势。山东省房地产市场实际上存在着过度供给的情况，不少地方出现的“空城”、“鬼城”就是明证。再结合2014年宏观经济不景气、全国性房地产市场萎靡以及2015年经济下行压力继续增大的大背景，结论似乎更加悲观：大批已经在建的房屋可能会因开发商资金链断裂而烂尾；

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