保障房相关问题

距离国务院“上半年出台新非公经济36条执行细则”的时间底线尚有不足3个月之时，首个“细则”已经基本锁定在保障性安居工程领域。

据悉，面对历史上规模最大的保障性安居工程，住房和城乡建设部(下称住建部)已起草鼓励民间资本进入保障性安居工程开发、建设领域的详细规定，以确保2012年超过1700万套在建保障性住房带来的巨大资金需求。

保障房或成破冰先锋

2012年3月，国家发展和改革委员会下发2012年深化经济体制改革工作重点，明确提出在2012年上半年，要出台“新非公经济36条”所涉各行业领域的执行细则。记者获悉，相比于垄断情况较为严重的石油化工、重化工业等领域，社会资本进入保障性安居工程将有可能最先突破。

住建部一位官员向记者证实，日前，在内部会议上，住建部副部长齐骥向包括与会的地方住房和城乡及建设系统负责人强调，住建部正在抓紧起草社会资本进入保障性住房开发、建设领域的详细规定，以使社会资本进入保障性安居工程建设规范化。 期待政府明确还款方式

对于政府鼓励社会资本介入保障性安居工程建设的表态，多数开发企业十分认同。绿地集团董事长张玉良告诉记者，目前调控之下，房地产市场竞争压力巨大，而保障性安居工程由于是政府主导，竞争压力相对较小，可以确保参与企业的微利，所以对当下的房地产开发企业不失为一个选择。

据悉，这并非是绿地集团一家企业面临的问题。“但我们真正需要了解的是公租房这一领域，由于这一领域不予销售，而是持有，我们企业介入后如何收回投资，希望政府能有一个比较明确的说法。”一位不愿具名的房地产开发企业负责人告诉记者。

此前，在与基金经理的交流中，万科企业股份有限公司的郁亮表示，万科参与保障性安居工程的原则是微利，以代建的模式为主，即发挥万科在施工、工程管理方面的专业性优势，一般情况下不会垫资持有保障性住房。其原因是，对于政府还款，目前没有明确的规定。

张玉良则表示，希望政府能够加强监管社会资本介入保障性安居工程的开发和建设，应该从大中型企业开始，以确保保障性安居工程的质量。

商务部和北京市政府昨天在王府井步行街正式启动“全国消费促进月”。北京则从4月下旬推出“保障房‘幸福暖房’行动”，届时保障房用户可以享受装修、买家电等一条龙式的购买服务和优惠。此外，个人消费者购买大件商品时分期付款可以得到“零手续费、零首付、低利率”。

北京副市长夏占义特别介绍，将于4月下旬市商务委联手启动的“保障房‘幸福暖房’行动”，这是为配合保障房政策，拉动住房相关商品消费而展开的，苏宁电器、居然之家、宜家家居等家电、家居、家装企业跨业态联合促销，为保障房用户提供一条龙式的购买服务和优惠；同时还将在保障房集中的小区进行落地推广，该行动将一直持续至今年年底。 市商务委表示，目前具体方案正在制定中，届时会对外公布详细优惠措施。

■ 背景 全国消费促进月

即日起持续到5月4日，全国范围内超过8万家企业将举行800多项大型主题促消费，包括信用消费惠、畅想品牌展、网络放心购、绿色消费行、餐饮美食汇5大内容。其中“信用消费惠”已协调中国工商银行等8家商业银行和3大消费金融公司开展信用消费，减免个人消费者分期付款费用，推出“零手续费、零首付、低利率”，用于方便消费者分期付款购买大件耐用消费品的优惠政策。

(通讯员钟洁 记者毛浓曦)“新就业的大学生、外来务工人员这些?夹心层?人群也将与城市低收入者一并纳入保障性住房对象。”近日，陕西省社科院发布2012年陕西蓝皮书，这是其中对“十二五”期间建设保障性住房提出的新要求。

“2011年全国要完成1000万套保障房建设任务，陕西省的47.43万套保障房建设任务已经按期全面开工。在?十二五?期间，陕西省将计划解决254万户城乡中低收入居民的住房困难，安排建设保障性安居工程210万套，保障性住房覆盖面要达到全省城镇家庭的30%。”陕西省社会科学院党组书记任宗哲介绍。

为了避免保障性住房成为某些人眼中的“唐僧肉”，陕西省将加快保障性住房管理信息系统建设。完善从进入到退出的家庭人口档案，实行建设管理退出的完善机制。参考“居民收入核对系统”，与民政、房地产、劳动、财税等部门建立信息交换机制，从而实现对其收入条件变化情况及时了解，避免出现不符合条件的保障房对象。同时要将发改委、规划、国土、房管、社保等多部门联合起来，成立专门机构监督，解决住房保障部门单打独斗的困境，避免出现用虚假信息骗取保障房名额。

博鳌亚洲论坛2012年年会4月1号至3号在海南博鳌举行，此次大会以“变革世界中的亚洲：迈向健康与可持续发展”为主题。东方财富网对本届论坛进行全程直播。绿地控股集团董事长、总裁张玉良在“2012 中国房地产大变革”分论坛上表示，愿意参与保障房建设，但公租房需要沉淀大量资金，如果公租房租金低于市场化，在当前政策环境下就会出现不可持续的现象，因此政策上需要突破。

提问：我是南方都市报的记者，我想问郑主任一个问题，最近有媒体报道说国土部已经开始在起草关于清理小产权房的规定，说是可能对于在建、在售以及无人居住的小产权房先进行清理，清理的手段包括强制拆除、停水停电等等，想问一下您对这个有什么看法？另外住建部的副部长齐骥说今年上半年可能会出台关于欢迎民营资本进入保障性住房相关措施和政策，两位老总对这个政策怎么看？你有没有兴趣对保障房进行投资，对您来说，出台哪些政策你会感兴趣？谢谢！

郑新立：刚才我浏览了微博，有一个叫孔毅的人，他认为当前解决7亿农民的问题可能是打破当前经济僵局的关键。他这个观点讲的很好。我也不认识他，但是这个网民的观点我还是赞成的。党的十七届三中全会决定有一句话讲得非常好，我这里给大家背一下，一个是“促进生产要素在城乡之间双向自由流动”。还有一句话，“依法保障农户对宅基地的用意无权”。还有一句话，“农村集体土地依法经过批准，在土地上进行经营性的开发，允许农村集体参与这些土地的开发”，这句话可能背的不完全对。这是我们通过的决定的里面讲的。还有一句话，“在城市规划范围内，农村集体土地允许与国有土地同地同价”。我想党的十七届三中全会这四段话可以回答刚才您的这些问题。

主持人：两位企业家谈谈。

刘晓光：保障房建设肯定我们是愿意参与的，第一，愿意参与。第二，你得找一个。保障房也不是谁都能干，有的是商品房中给你配比一块，你拿到商品房那个地后，可以干保障房了。有的是有专门渠道，你还得竞争去。第一个，我们愿意干。第二，保障房给一个合理的利润也是应该的，你比如百分之几，他现在规定的都是3%。 主持人：太低吗？

刘晓光：如果说把利息摊进去也还可以。关键是第三个问题，保障房建设后，它的市场化的管理，如果你建完了，没有一个市场化管理的手段，将来要出很多问题。

张玉良：我非常赞同晓光同志的观点，我补充一下观点，一个是现在保障房有很多种类，比如动迁保障房，比如说经济适用房，有些地区叫共有产权房，还有公租房，种类很多。

现在做保障房，国有大企业都愿意做，而且他们有专业水平，地方政府优先选择我们跟晓光这样的企业做。我们现在在7个城市大概做了400多万平方米，都是大量的在建，利润大概3%，当然我们愿意干，我们有专业、我们有能力，而且我们有社会责任。

前面这些不是主要的，主要是公租房，这个需要沉淀大量资金。刚才刘教授讲到的它的租金很低，就是市场化这2%的回报，如果公租房租金低于市场化，那就是多少呢？1%，银行7%，你1%，做得过来吗？不可持续。这个政策上要突破。

保障房其中一部分产品公租房，这部分政策怎么到位，然后能够吸引各种企业，当然前提是有专业生产能力这些企业能够进入。前两天齐部长到上海开我们一个住房保障房研讨会，也跟各位讨论这个问题，我说这些问题主要是研究社会资本也能够进入的政策到位了，那么就可持续了。如果不是这样的话，那就是贴钱、贴租金或者贴什么。

诟病已久的深圳城中村即将面临新的命运转变，目前深圳已正式将城中村的农民房纳入保障房供应体系，成为深圳年度计划之一。

日前，深圳市公布的《住房建设规划2012年度实施计划》中提出，深圳今年将新增安排筹集建设保障性住房4万套，并“试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道”。

“这个新思路至少有两个非常积极的意义，一是可以迅速形成有效住房供应，统筹利用存量资源；二是有利于加强社区管理，解决深圳城中村不利于管理的问题。”深圳兰江地产副总裁杨大谷在接受记者采访时表示，城中村存在很多复杂的问题，还需要有成熟完善的房地产权利和义务(税收)体系相配套，政府应进一步完善操作办法，出台相关细则。 农民房纳入保障房体系

深圳自去年以来一直在大力推进保障房建设，而今年的保障性住房供应计划比往年更有新意。

深圳去年保障性住房竣工仅1万套，存在较大的供需缺口，因此社会各界曾有不少建议，认为保障房应当从存量房中挖掘潜力。此前，一些人大代表和政协委员也曾多次在不同场合呼吁，将城中村农民房纳入保障房体系。

而在由深圳市市长许勤签署、2010年9月1日起施行的《深圳市房地产市场监管办法》中，也曾明确提出要有条件地将农民房、小产权房并入保障房。

这次的《计划》首次以政府文件形式提出，积极推进原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房统一纳入保障性安居工程工作。

《计划》还明确了实施途径，即结合住房建设规划计划、产业发展需求，在确保住房质量、消防安全的前提下，试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道，就近提供给符合条件的住房困难家庭和人才。 根据计划，2012年深圳将新增安排筹集建设保障性住房4万套，建筑面积262万平方米，并将以租售方式供应保障性住房2万套，同时加大货币补贴实施力度，向符合条件的户籍低收入居民和人才100%发放货币补贴。

除了这些具体的供应计划外，《计划》还提出，今年将加大力度清理盘活机关、事业单位自建住房，住房保障主管部门制定并实施全市统一的清退规定，清退回收的房源优先用于本单位符合人才和住房保障标准的员工居住。加强工业区配套闲置宿舍的动态统筹管理，按工业园区或街道边界范围，集约、合理调配闲置的工业区配套宿舍。

与此同时，备受关注的住房差别化税收政策提上日程。《计划》提出还将“研究对普通商品住房以及别墅、复式、大户型等商品住房实施差别化税收、信贷及公积金贷款政策”。 据了解，深圳保障性住房55%的建设资金需要通过社会渠道来筹措。深圳市今年保障性住房项目投资计划200亿元，其中财政投入90亿元，社会资金110亿元，社会资金达到总金额的55%，因此，深圳市政府方面曾多次提出需要积极探索资金筹措的新方式，比如要积极吸引保险资金、社保基金、信托资金、债券等社会资金参与保障性住房建设。 小产权房“转正”难

深圳保障性住房在建项目总量接近20万套，全市今年保障性安居工程建设用地有一半需要通过城市更新、拆迁安置等存量用地来解决，而将城中村农民房纳入保障住房供应体系，也是政府的一项无奈之举。

居住了数百万“夹心层”的城中村和小产权房，多年来充当了现实中深圳市的保障房“替身”，活跃了民间的住宅市场，却剔除了政府的积极角色。

因而多位专家在接受记者采访时均表示，将农民房纳入保障住房的供应体系，其积极正面意义不可忽视，这一举措，为探索保障房建设提供了一个新的思路。

杨大谷认为，这对我国探索解决城市化进程中的城中村村民房问题是具有重要试验价值的。

而深圳资深地产专家王世泰则表示，将城中村的农民房纳入保障性住房体系，也就意味着不少的小产权房将可能因此而获得合法的身份，这势必衍生一系列新的问题。

根据去年6月由深圳市政府公布的《深圳市住房保障发展规划(2011—2015)》，深圳向中央政府上报的“任务量”，是在“十二五”期间将新增安排筹集建设保障性住房24万套。 据知情人士透露，这24万套的总量中，将部分吸纳一些现有的小产权房。

“如果要将这些小产权房纳入保障住房供应体系，那么，由于小产权房法律问题的模糊，涉及到土地产权、土地管理、房地产租赁和房地产税制的复杂问题，需要更加系统、根本性的制度安排。”王世泰如是表示，要将小产权房的身份合法化，仍然存在诸多问题。 深圳市政府在几年前就曾考虑将小产权房的土地收为国有，却没有法律依据和足够财力回购所有的小产权房。上述知情人士透露，政府曾为征收或回购农民房为保障房，和民间有诸多协商。目前看起来仍无法操作。

因而，另有业内专家据此认为，将城中村一些小产权房纳入保障房供应渠道，目前很难做到解决其产权的“转正”问题，它仅仅是在根本制度安排出台之前，为提高城市居民住房福利所做的一种权宜性安排。

“中国保障性住房建设在未来几年中的持续增长，将抵消因商品房投资放缓对经济带来的负面影响，同时支持固定资产投资快速增长”，这是澳新银行(澳大利亚和新西兰银行)1日发布的研究报告得出的结论。

苏格兰皇家银行首席中国经济学家崔历此前亦称，中国近几个月原材料的进口非常强劲，可能说明保障房建设的加快正带动工业需求的回升。她表示，随着商业地产建设的降温和铁路等基础设施建设的减速，预计中国今年的投资需求与去年相比将进一步走软，但保障房建设的加快将起到一定的缓冲作用。

澳新银行的报告分析说，中国一月至二月固定资产投资数据继续上行，同比增长21.5%，表明投资并未受到中国房地产市场走弱的影响。一月至二月中国房地产投资上涨30.3%，超过同期固定资产投资增长率，其中一个因素可能是自2011年开始的为期五年的保障性住房计划，已经开始在房地产投资中发挥越来越重要的作用。(姜煜)

在GDP增速放缓的大背景下，保障房似乎变成了房地产行业中少有的亮点。

原本，自上世纪90年代末以来，经济适用房投资额逐年下降的趋势非常明显，但突然，被称为“国十条”的房地产调控政策在2010年出台之后，保障房开始“走红”。

前所未有的是，在2011年底的中央经济工作会议的表述之中，“保障房”被政府提到比“商品房”更靠前的位置。

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库保障房相关问题在线全文阅读。