XXX商住楼项目可行性研究报告(2)

明显。

从价格结构看，单价在4000元以下的住宅，占总成交量的29％；单价在4000～6000元的住宅，占总成交量的30％；单价在6000～8000元的住宅，占总成交量的22％；单价在8000～10000元的住宅，占总成交量的13％；单价在10000元以上的住宅，占总成交量的6％。按深圳收入水平对比计算的8000元以下中档及中档以下的住宅占总成交量的80％左右，8000元以上的高档住宅占总成交量的20％左右。价格结构基本合理，且低价位和中等价位住宅仍占绝大多数，能够满足不同收入层次的住宅需求。

从住宅户型结构看，三房住宅的销售面积占住宅销售总面积的42％，二房住宅为23％，四房住宅为17％。三房住宅继续为主力户型，且三房、二房和四房占住宅市场交易总量八成以上，户型结构基本合理。

（3）二手房销售情况

近年来，深圳二手房市场发展较快，销售面积逐年增大。2003年，二手房销售面积达到496.83万㎡，比上年增长了45.92％，达到历史最高增幅，占新建商品房销售总量的57％。二手房市场的快速发展，已形成房地产细分市场联动发展局面，有力的推动了深圳房地产市场的不断成熟和健全。

（4）房屋租赁情况

自1992年以来，深圳历年房屋出租面积基本呈逐年上升趋势，房屋租赁市场继续在规范中不断发展。至2003年，全市房屋租赁面积达到6395万㎡，比上年增长11.4％（其中还不包括未纳入管理的大部分农村私房的出租）；全年征收租赁管理费2.04亿元，代征私房税1.9亿元。据估计，目前全市房屋租赁面积占全市房屋总面积比例接近40％。如此之高的租赁率表明深圳房屋租赁市场需求巨大，对深圳经济增长也具有非常重要的作用。此外，从近年房屋租赁的结构来看，厂房出租比例最高，达到55％以上，而商业楼宇、办公楼达到25％。厂房、商业用途房屋的出租是深圳房屋租赁市场的热点。

（5）房地产价格

2003年，按照建筑面积计算的新建住宅销售均价为每平方米5680元，与2002年相比上涨了2.55%；商铺价格为每平方米12916元，比上年上涨了5.2％；写字楼价格为每平方米10164元，比上年上涨了10.2％。总体来看，全市新建住宅价格增长幅度较小，仅为2.55％，而同期全市人均可支配收入达到25935.84元，比上年增长4％。居民收入水平增长继续高于房价增长，而房价收入比继续保持在6倍以内（当年为5.8倍），从而使住房继续成为全市消费增长较快的商品之一。

（6）商品房空置情况

2003年，全市商品房空置面积为241.06万㎡，比上年减少了2.34%。其中，住宅为161.02万㎡，比上年减少4.82％，占总量的66.8％；商服用房为46.49万㎡，比上年减少了0.7%，占总量的19.29％；办公楼为21.6万㎡，比上年了增加了69.81%，占总量的8.96％。总体来看，住宅、商业用房空置面积呈下降趋势，而写字楼空置面积的上升主要与经济快速增长、CEPA签署后的大量楼盘集中上市有关。考虑到写字楼销售周期较长，其空置情况将在今后两年有所好转。

（7）房地产市场运行特征及存在的问题 ◆2003年深圳房地产市场基本运行特征： ①房地产市场需求继续保持旺盛趋势，但增长势头已从上年的23％高增长回复到1998年以来的平均水平，房地产市场需求增长势头已开始趋于平稳。

②随着政府对土地市场调控力度的加大，商品房新增供给明显下降，新建住宅整体呈现“供”小于“求”，房地产市场供求总量更加趋于平衡。

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③房地产价格结构、户型结构基本合理，能够满足不同收入层次消费者的需求，房地产市场供求结构整体保持平衡。

④全市房地产价格整体呈上升趋势，但价格总体保持小幅增长，上涨幅度不大且总体平稳。 ◆房地产市场存在的主要问题

①部分区域供求结构尚不均衡，住宅需求旺盛但供给不足。从热点区域供求结构看，南山区和盐田区新增供给大于需求，尤其是南山区连续多年新建住宅供给超出需求，2003年则超出25％以上，表明其在特区内房源充足，在今后一定时期能够满足市场需求；而龙岗区、福田区、宝安区新增供给均小于需求，尤其是龙岗区、福田区新增供求比分别达到0.58：1和0.66：1，这两区新增住宅供不应求现象较为严重，一定程度上会引起今后一段时期房价的不稳定。

②特区内外价格差距较大，不利于价格结构的合理。根据统计数据，2003年深圳特区内商品住宅价格基本继续高于特区外一倍以上，且价格差距较2002年增大。主要原因在于：特区内土地资源日益减少，房地产开发用地基本用尽，土地供不应求，从而引至房价较快上升，价格差距拉大。

③部分开发企业经营行为仍不够规范，少数问题楼盘有待加快解决。从目前深圳市房地产开发业的运行看，绝大多数开发企业能够依法经营、规范管理、注重服务质量和服务意识，使各类纠纷减少，但仍有少部分开发企业经营不规范，给市场带来了负面影响。如项目开发企业数量较多，部分项目公司无法提供完善的后续服务，使业主权益受到侵害；少数项目公司因后续建设资金不够，延迟建设周期，甚至出现问题楼盘；部分开发企业经营行为不够规范，随意更改设计、延迟交楼或办证，造成业主投诉增加等。 此外，由于历史原因，目前深圳特区外尚有一定数量的自用房存在未补办手续随机入市的现象。

（8）2004年深圳房地产市场发展趋势 ◆影响房地产市场发展的宏观因素分析

①深圳经济社会发展对房地产业发展的影响：

近年来，深圳经济持续快速增长，出现了近年来少有的良好发展局面。2003年，深圳本市生产总值（GDP）比上年增长了17.3％，创8年新高，在全国城市中居第4位；人均GDP继续居全国第1位，达到54560元/人；规模以上工业总产值比上年增长29.1％，增速为8年来最高；外贸进出口总额比上年增长34.6％，外贸进出口总额和出口总额连续11年居全国大中城市首位。在经济持续增长、产业继续升级等因素的影响下，深圳成为全国经济最为活跃的城市之一。随着经济的发展，深圳社会发展步入新的阶段，人民生活水平进一步提高。2003年，深圳人民生活水平不断改善，当年人均可支配收入达到25935.84元，比上年增长4％，而居民消费欲望也不断增强，人均消费支出达到19960.32元，比上年增长了5.5％。随着深圳社会经济的不断发展，人民生活水平和生活质量有了很大提高，居民消费观念也发生了较大转变，各类消费中住房、私家车、教育、医疗消费成为热点，社会文明程度有了很大提高。深圳经济继续在高位上的平稳运行，人均收入水平的提高，以机械增长为主的人口增长模式，以及在国内较为现代化的新型消费观念，为未来深圳房地产业的继续发展创造了良好的条件。此外，CEPA的签署，24小时通关的实施，将使深圳房地产业面临新的发展机遇；而地铁四号线的开发建设，特区外城市化进程的加快，将促进房地产外销市场再次景气，并极大的促进特区外房地产市场的发展，不断提高深圳的现代化水平。

②国家、广东省、深圳市有关土地、房地产市场调控政策，对深圳房地产市场发展的影响：

近年以来，国家出台将一系列有关土地、房地产市场调控的政策，如清理整顿土地市场、实施征地制度改革、加强清理拖欠工程款等，广东省、深圳市近期也将出台有关房地产市场调控的系列政策。总体来看，以上各项政策对深圳房地产市场未来发展均有一定程度影响，主要体现如下：

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●国家清理整顿土地市场政策对深圳影响不大，尤其是经过20年的发展，深圳已经建立了完善、成熟的土地市场，土地市场交易规则比较完善，经营性房地产用地一律通过市场方式出让，从而避免了土地市场不规范对房地产业健康发展的影响。

●征地制度改革在一定程度会影响房地产市场供给，但影响不会很大。特别是近年来，针对深圳土地资源日趋紧缺，深圳市政府一直采取严格的土地供应计划制度，集约利用土地资源，保证城市经济社会发展、产业调整所必须的用地。国家实施征地制度改革后，深圳将面临进一步的土地供应压力，势必对包括房地产业在内的各个产业用地供应减少。但是考虑到存量房地产用地开发潜力的进一步挖掘，以及集约利用土地水平的不断提高，每年新增100公顷左右的房地产供地政策仍然能够满足房地产市场发展对土地资源的需求。根据我们的研究，在不进一步扩大建设用地的前提下，目前深圳每年供应房地产开发用地的能力基本保持在200～300公顷（含新增供地和存量用地），预计每年供应商品房700～800万平方米，考虑到近两年约500万平方米在建而未销售的商品房，预计每年供给新建住宅1200万平方米。结合近年来每年800万平方米的新增需求，新增商品房供求比达到0.67：1，供给充足且有富余，既有利于房地产市场供求均衡，也有利于消费者充分选房、保证目前买方市场的基本格局并保证房价的稳定。

●在工程建设方面，政府加强清理拖欠工程款，不会对深圳房地产市场产生不利影响。深圳房地产市场经过多年的发展，已形成较为完善的市场管理体系，尤其是房地产开发建设，由于有签订土地合同时地价一次性交清、“多层封顶、高层建至2/3”才能预售等“高门槛”政策，进入房地产市场的企业基本未出现拖欠工程款现象。

●从广东省近期的有关政策看，正在拟议的开征物业税政策一旦实施，会对房地产市场造成较大影响。开征物业税，将改用财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本将大幅下降。这样，将有利于降低购房者消费门槛，控制房地产炒买炒卖现象；但同时也限制了房地产合理投资行为，并使深圳现行土地出让制度作出重大改变，使房地产市场产生一定程度的波动。

●从深圳拟采取的有关政策看，今年深圳市将针对区域房地产市场供求结构不均衡，特区外部分热点区域房地产用地供给不足，适当增加房地产开发用地；而存量房地产用地将在新增房地产用地供应持续紧缩的前提下继续得到消化。这样，既有利于消化存量土地并保证房地产市场供求平衡，也能够在一定程度上缓解热点区域“求大于供”的问题，保证房地产市场发展对土地资源的需求。此外，为了进一步规范房地产市场的发展，今年我市将继续加强房地产开发项目的管理与监控，进一步完善的信息统计体系和预警预报系统， 继续完善房地产行业管理办法，以适应新的发展形势对房地产业持续、健康发展的要求。

◆2004年深圳房地产市场发展趋势

●房地产需求继续保持较高增长，市场供给基本充足，市场供求总量基本保持均衡，房地产市场继续保持平稳、协调、健康、快速的发展局面： 从住宅市场需求总量来看，以我市530万常住人口为房地产消费主体，目前住宅存量基本达到1亿平方米，加上约2000多万平方米的在建住宅，市场上住宅总量为1.2亿平方米。以此计算，常住人口人均建筑面积达到23平方米。根据有关研究，现代化国家人均居住水平的目标为30平方米以上，据此，深圳尚有人均约7平方米的增长潜力，根据有关研究，按每年增长1平方米计算，每年将增加住宅需求500～600万平方米。

从深圳特殊的人口增长方式看，人口增长基本以外来人口机械增长为主，特别是近年来，每年外来人口保持约25～30万人的增长速度；人口的高速机械增长，对房地产市场产生了巨大的需求，而深圳在全国较高的人均收入水平（人均可支配收入25936元）及合理的房价收入比（5.9：1），进一步吸引了外来人口聚集深圳并使房地产潜在需求能够在较短的时间内得以有效实现，据此估计，每年新增人口住房需求接近600～700万平方米。 根据以上估计，今后5～7年，深圳每年房地产市场将保持1100～1300万平方米的需求规模，而2002～2003

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年两年，每年平均销售规模（含增量和存量销售）基本保持1200万平方米也验证这个实事。由此可预计，2004年深圳房地产市场将继续保持强劲的需求规模，对新建住宅和存量住宅的需求预计达到1300万平方米。

●非住宅物业销售将呈现一定幅度增长，但销售规模有限；写字楼市场竞争激烈，商业用房市场将继续景气：

从2003年全年销售情况看，写字楼销售面积增长了8.92％，部分片区写字楼市场出现了较为火爆的销售场面。但是，根据1998年以来的销售统计，非住宅物业中，写字楼销售总体呈现较低的销售水平，每年写字楼销售量在11～19万平方米之间波动，规模并未有较大增长；除极个别写字楼能做到大部分出售外，多数写字楼继续呈现租、售并重的局面。根据数据分析，未来两年，新增写字楼供应将保持100～150万平方米的规模。考虑到近两年每年18万平方米左右的销售规模，2004年写字楼市场仍将竞争激烈，而在供给增长较快的制约下，写字楼价格将与2002年持平。 从统计数据看，2003年商业用房销售有所减少，但仍保持着去年的销售规模，实际销售量高于1998～2001平均销售水平近两倍，商铺物业买卖需求继续旺盛，价格持续上涨。近两年商业物业新开工量平均保持着20％以上的增长，而空置量则逐年减少，鉴于目前商业用房市场需求旺盛趋势，预计2004年商业用房市场将继续呈现景气局面，商铺价格将继续保持稳中有升。

●房地产市场“外移”日趋迫切，特区外将成为房地产市场的重点区域，新的城市区域将随着特区外城市化的启动与房地产市场的发展逐步形成 ：

根据有关研究，目前深圳经济特区内的土地资源已基本利用殆尽，城市未来的经济社会发展必然向特区外转移。而作为深圳经济发展的先导型产业——房地产业，目前已呈现出向特区外发展的明显特征。如2003年当年新出让的房地产用地基本在特区外，当年交易的商品房数量占全市总量的比例已从前年30％上升到40％。房地产业发展重心向特区外转移的趋势已相当明显。随着深圳特区外全面城市化系列政策的实施，深圳房地产业将面临重大的发展契机，同时也将进一步促进和带动当地第三产业的发展，形成新的城市区域，

●外资进入深圳房地产市场的规模将进一步扩大，房地产外销市场将呈现景气状态：

CEPA签署后，香港地铁于2004年1月初即与深圳市政府签署和约，采取BOT方式承包深圳地铁四号线，总投资60亿元，并获得地铁上盖物业290万平方米的开发权。地铁四号线的开发建设，不仅能够积极引进外资促进本市重大项目建设，不断提高深圳的现代化水平，同时还将极大的促进深圳房地产外销市场的发展。从历史数据看，外销市场在1999年曾经达到60%以上的高增长期，但近年来增长几乎停滞，占商品房销售总量的比例徘徊在7%左右。地铁四号线开工后，随着交通的便利及香港企业开发的产品适销对味，港人对地铁上盖及周边物业的需求将大大增加，这将非常有利于深圳外销市场的发展，促进深圳楼市的进一步繁荣。

●房地产需求旺盛将推动价格上升，价格增长幅度将保持在合理区间内，房地产价格总体保持平稳波动： 从近年来的价格波动趋势看，深圳房地产价格持续保持平稳，房价涨跌幅度甚小，但2003年各区房地产价格均出现了一定幅度增长，特区内住宅价格增长基本在5％以上。产生这种情况的原因固然与年内契税上调、建材价格全面上涨有关，但房地产价格的涨跌的决定因素还在于市场供求关系的变化。

目前，深圳土地资源日益紧缺，今后几年可供开发的房地产用地日渐减少，但房地产市场需求却持续旺盛的增长，从而导致房地产市场供求关系发生变化，给房价上涨创造了一定空间。总体来看，2004年深圳的房价将继续上涨，但上涨幅度不会太大。原因在于，特区外商品房的销售量每年都在上升，2003年占全市总销售量的40％，今年有望达到50％以上；特区外价格基数低、交易量大且价格增长幅度小，将会对全市房价起到抑制作用，从而保证全市房价平稳增长。

总体来看，2004年深圳房地产市场将继续保持总量基本均衡、价格基本平稳的运行态势，房地产市场将持续景气，新的热点区域将逐渐形成，房地产市场将继续保持健康、平稳、理性的发展局面。 2.1.3区域发展及前景预测 （1）罗 湖 区

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罗湖区总共有17个小片区，各片区的房地产开发量差异较大。从2002——2003年上半年，所开发的房地产项目分布在莲塘、布心、东门、笋岗、国贸及口岸片区，其它片区的新开发量较少。从目前在售的物业当中，91%的项目建筑面积低于10万平方米，9%的项目建筑面积高出10万平方米，如百仕达花园、中信星光名庭、嘉宝田花园等屈指可数。 罗湖区区域图

早期的罗湖部分片区因为规划滞后、工业色彩浓而鲜有楼盘亮相。自去年以来，人民南改造、东门改造、笋岗重建工程相继进入实施阶段，带旺了周边楼市。

人民南片区改造工程是罗湖楼市的一大亮点，改造工程涉及的总面积约为1.4平方公里。据初步估算，人民南的改造工程将吸引13亿元的社会资金参与改造，同时也为房地产开发带来新的机遇。

据了解，近年来，罗湖“围剿”违法建筑的力度不断加大，为周边楼盘的包装和环境改善扫清了障碍。如果加上早已规划好的仙桐体育公园、围岭森林公园等市政设施如能早日动工，口岸经济区如能早日推出，打击违规违建力度如能进一步加大，这些都将有效破除房地产发展的瓶颈因素，推动楼市的繁荣。 罗湖各片区主要在售项目概况 片区名称 项目性质 项目数量 总建筑面积（/㎡） 总户数（户） 笋岗 住宅 3 249746.86 2715 商业 1 21120 150 合计 4 270866.86 2865 莲塘 住宅 7 421495.14 3952 布心 住宅 6 382763.83 3888 东门 住宅 4 218992.39 2133 商业 1 21169 街铺25 合计 5 240161.39 2158 湖贝、水贝 住宅 3 84652.18 1435 写字楼 1 86346 公寓220 合计 4 170998.18 1655 翠竹 住宅 4 140331.43 1054 文锦、国贸 住宅 6 306311.15 4132 商业 1 30000 470 合计 7 336311.15 4602 其它 住宅 5 277309 2763 写字楼 2 162163.06 公寓1375 合计 7 439472.06 4138 总计 44 2402400.04 24312

（2）东门片区

这一片区是由人民公园路、笋岗东路、文锦中路、深南东路围合而成的区域，周边楼盘涵括东门及洪湖片区。东门片区在城市规划中被定为深圳主要商业聚集地，聚集了众多生意人，打工仔，由此决定了该片区住宅多以商住两用为主，并配以基本的生活配套设施，包括菜市场、学校、幼儿园、邮局、银行等，商务色彩较浓。东门片区住宅的特色为商住两用，中小户型为主大部分楼盘带装修销售，或提供装修套餐。客户来源面狭窄，楼盘素质两极分化，价格差异较大，目前该片区在售项目包括嘉年华名苑、东悦名轩、缤纷时代和东门金座。 片区楼盘情况 序号 项目名称 位置 规模（㎡） 开售时间

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