房屋买卖中的买受人与抵押权人、承包人优先受偿权
竞合问题
房地产开发的集团案件中，开发商资金链断裂，导致拖欠工程款，无法交房等现象屡现不止。当这种情况出现时，就会导致许多权利人的权益受到牵连，最典型的应属建设工程施工方主张建筑物优先受偿权、业主主张交房办证、金融机构主张抵押权。当这三方同时来主张维护自己的合法权益时，法律应该作何回应？
《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程款折价，也可以申请人民法院将该工程款依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”从该法条我们可以看出，法律赋予承包人一个优先受偿权，该权利是一种法定权利。单从该法条上看，建筑工程的承包人享有优先受偿权，所以应该比买受人、抵押权人获得更优先的保护。但是，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释【2002】16号）又明确了四点意见：“一、人民法院审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括
承包人因发包人违约造成的损失。四、建设工程承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”从该法条，我们可以清晰的看出法律对于三种权利人所做出的一个价值选择。一般情况下，承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权，显示出高度的优越性，但是在买受人交付了购买商品房的全部或者大部分房款后，承包人是不能对抗买受人的。所以买受人要想维护自己的合法权益，就要积极履行自己的购房义务，即积极交付房款，法律保护的永远是积极行使权利、履行义务的人。此外，还需要注意的是，承包人的优先受偿权只有6个月的形式期限，该期间是一个除斥期间，不会中止、中断。超过该期限则权利消灭，承包人不能再主张该权利。承包人主张优先受偿权的范围限定在工作人员的报酬、材料等实际支出的费用，如果承包人想主张发包人违约造成的其他损失，应当是按照违约责任来处理，不享有优先受偿权。
所以，我门可以得出一个结论，房地产开发商资金链断裂导致各方权利人权益受损时，法律保护的顺序依次为买受人（支付全部或大部分房款）、建设工程施工方、抵押权和其他债权。
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