《房地产金融与投资概论》练习题3-5(答案)

《房地产金融与投资概论》练习题3-5（答案）

一、 填空

1、固定利率抵押贷款的偿付一般可分为 等额本金 还款方式和 等额本息 还款方式。 2、住宅抵押贷款的风险主要有以下四类：第—类是 坏帐风险 ，第二类是 利率风险 ，第三类是 提前付款风险 ，第四类是 其他风险 。如贷款或投资的流动性或市场可售性。 3、 可调利率抵押贷款 是指定期地根据某种市场利率指数对贷款利率进行调整的抵押贷款方式。

4、在 固定利率抵押贷款 中，贷款人承担全部的利率风险；在 可调利率抵押贷款 中，根据所选择的利率指数的特点和利率调整的频率，部分利率风险将向借款人转移。

5、可调利率抵押贷款的核心思想是通过 定期 调整抵押贷款利率达到向 借款人 转移一部分 利率 风险的目的。

6、在可调利率抵押贷款中最主要的变量是 市场利率指数 、 调整间隔 、可调利率抵押贷款的 初始利率 、 利率边际 、 综合利率 、 利率波动上限和下限 、 还款额波动幅度 、 负分期付款 等。

7、住房抵押贷款证券化与通常的资产面临的风险是相似的。不过，这类证券面对的突出风险在于 利率风险（市场风险） 、 提前支付风险 和 信用风险（违约风险） 。 8、利率风险也称为 市场风险 ，是指由于 利率 的变动造成的发放抵押贷款的机构或者证券持有者所遭受损失的风险。这是住房抵押贷款证券化交易中 最难以规避 的。

9、提前支付风险，指由于 借款人 随时支付全部或是部分抵押贷款的余额导致了现金流量的不稳定和再投资现象的风险。这是住房抵押贷款面临的 主要风险 。

10、信用风险也叫 违约风险 ，是指在金融交易中，交易一方的违约给另一方造成损失的可能性。住房抵押贷款的证券化的信用风险是指借款人在按照合同偿还本金和利息方面出现了违约的风险，主要包括了有关债券人 不支付 、 不按时支付 ，或者是支付时间与资产买方的债务到期和支付的时间不一致所产生的风险。作为金融活动中最为 基本的 风险类型。

二、 选择题

1、影响抵押贷款利率的因素（ ABC ）。

A.预期的真实利率 B.预期的通货膨胀率 C.贷款风险 D. 利率风险 ２、可调利率抵押贷款的付款方式主要有（ ABC ）。 A. 对每月付款额和利率的变化均无限制

B. 根据新的利率计算调整每月付款额时对每月付款额的增幅设置上限 C. 设置利率上限

3、按照交易结构划分，住房抵押贷款证券一般可分（ BCD ）类型。

A.抵押贷款支持证券 B.转手证券 C.资产支持证券 D.转付证券。 4、住房抵押贷款证券化的交易过程包括（ ACD ）主要交易主体。 A.发起人 B.消费者 C.特设机构 D.投资者。 5、住房抵押贷款证券化虽然具有很多优点，但也存在着许多风险。一般而言，涉及到（ BCD ）风险等。

A.道德风险 B.资产风险 C.利率风险 D.商业风险 F.自然风险

三、 简答题

1、简答抵押贷款利率的确定。

（１）抵押贷款利率受到以下因素的影响：

预期的真实利率、预期通货膨胀率、利率风险、坏帐风险、提前付款风险和其他风险。 （２）它们之间的相互关系可以用如下公式表示：i＝r＋p＋f

公式表明，为了确保贷款人能够获得预期的真实利率r，贷款利率中必须包含预期的通货膨胀率f和足够的风险补偿p以补偿他们所承担的各种风险。r、p、f三者之和就是贷款利率i。如果贷款人低估了上式中任何一个部分，他都将遭受经济上的损失。

2、等额本金偿还的抵押贷款公式及说明。

每月还款额由两部分组成：一部分是清偿的本金，它等于将贷款总额按月均摊，可以根据如下公式计算：

另一部分是当月应付的利息，可以根据如下公式计算：每月支付的利息=当月贷款余额×年利率÷12

所以，每月付款额=每月清偿的本金数额+每月支付的利息

3、等额本息抵押贷款每月还款额的计算及说明。

等额本息的抵押贷款(constant payment mortgage)是当前最主要的固定利率抵押贷款种类。由于利率在贷款期间内固定不变，贷款的每月偿还额也是固定不变的。根据期末年金现值原理，每月付款额的计算公式为：

，其中： 为每月付款额，M为抵押常数，P为贷款总额，n为贷款年限， 为年利率。 等额本息抵押贷款的每月还款额由利息和本金两部分组成。在贷款初始阶段，由于贷款总额大，每月付款额的绝大部分是用于清偿利息，本金部分偿还很少。随着还款时间的增加，每月还款额中用于清偿利息的部分在减少，而偿还本金的部分在增大。

４、贷款余额的计算及说明。

贷款余额的就是在贷款偿还期中的某个时点上，还款人尚未清偿的本金。在房地产投融资活动中，贷款余额是常用到的一个变量，比如贷款购房者出售该房产时、贷款人需要变更借款期限时或者是需要提前还款时、借款人需要再融资时等等。 计算贷款余额可以用现值法，也可以用终值法。 最常用的是现值法，公式为： ，其理论基础在于若贷款已经清偿t年，那么在剩余年限(n-t)年中所偿付的 (n-t)×12次款项的现值就是t年时刻的贷款余额。 终值法的公式是： ，即用已还款年份的年金终值占所有还款额的年金终值的比率表示已清偿的本金数额。贷款本金减去已清偿的本金就是贷款余额。

５、简答分级付款抵押贷款的产生。

当经济金融环境发生变化时，金融机构将会作出相应的反映。分级付款抵押贷款产生的背景即为通货膨胀环境。在通货膨胀时期，固定利率抵押贷款的每月付款额是贬值的，债权人的利益是受损的，但是如果贷款人充分考虑到通涨的程度，提高名义利率，那么又会加大借款人的还款压力。因此，可以根据在发生通货膨胀时，人们收入水平和抵押房地产的市场价格都将随之提高的事实，适当降低贷款初期的每月付款额，然后根据预先设置的比率逐年提高，若干年之后再转化为等额本息偿还的“标准”抵押贷款。

6、 提出可调利率抵押贷款的背景主要是什么？

由于贷款利率由预期的真实利率、风险补偿和预期通货膨胀率三部分组成，因此，上述三者中的任何一个发生变化，都将引起贷款资金成本的变化，从而可能导致贷款人的财务损失。因此为了转移利率风险，贷款人设计了各种形式的可调利率抵押贷款。从贷款人的角度，他们希望这类贷款能够实现两个目的：一个是要使这些更复杂的抵押工具能够为借款人所接受。另一个是要使这些抵押工具在利率和付款方面有足够的可变性，从而有助于缓解贷款人所面临的存款不稳定性和资金成本问题。

7、抵押贷款资金的供求关系

（1）贷款利率在资金市场上表现为资金的价格，这一价格的高低，在市场经济国家里，除了受社会平均利润率和国家政策影响以外，主要应该取决于抵押资金的市场供求关系。

（2）从抵押贷款的供给一方来看，供给量的多少决定于贷款人所愿意接受的利率水平。从理论上讲，抵押资金的供应总量是贷款人的资金成本、发放管理贷款的成本和坏帐违约损失三者的函数。当然，如果是固定利率，它还是日后利率变动所引发的潜在损失的函数。 （3）而从贷款的需求这一方来看，抵押贷款资金的需求实际上是由全社会房地产投资的需求所决定的，房地产投资需求情况又取决于其它社会经济因素。因此抵押贷款的需求又是一种引致需求。

8、住房抵押贷款证券化的类型及相互关系，各自的优点和缺点。

住房抵押贷款证券化所使用的金融工具统称为抵押贷款支持证券。最常见的分类是按照交易结构将其分为（1）转手证券（2）资产支持证券（3）转付证券，三种类型的证券，而其他创新类型的证券则都是从这三种交易结构中衍生出来的。 三种类型证券的相互关系，各自的优点和缺点及比较： 类 型

特 征 转手证券 资产支持证券ABS 转付证券的代表是CMO（担保抵押证券） 抵押担保资产的所有权 属于投资者 属于发起人 属于发起人

发起人资产负债表上证券化的资产是否保留 不保留在资产负债表中 仍保留在资产负债表中 仍保留在资产负债表中

资产证券本息的支付来源 完全来自原始资产产生的现金流 不依赖原始资产产生的现金流 完全来自原始资产产生的现金流

现金流量的确定性 相对不确定 相对确定 相对确定 抵押品利用效率 高 很低 高

到期期限 同一次发行的所有的过手证券期限相同 同一次发行的所有ABS期限相同 到期档次一般分为3－6档，本金的偿还有先后顺序

信用级别 从政府担保的AAA级证券到A级的私人过手证券 很高，大多数是AAA级或者是AA级的 绝大多数是AAA级

9、住房抵押贷款证券化的作用 （1）对房地产行业的作用

住房抵押贷款证券化增强了金融机构的资产流动性，从而有助于金融机构贷款向个人购房者倾斜，形成以买方贷款为重心的融资格局，促进住房有效需求的形成，加快住房商品的流通。 （2）对金融机构的作用

1）提高了资产的流动性，改善银行的资产负债结构。 2）有效地分散和转移银行信贷风险。

3）提高了银行的资本利用率。

（3）对购房者的影响：推行住房抵押贷款证券化，可以提高居民的购房能力。 （4）对投资者的作用

1）证券化为其提供了新的业务品种。

2）证券化所带来的转让手续的简化，使得交易更为便利。

10、简述住房抵押贷款证券化的交易过程。

住房抵押贷款证券化的交易过程包括三个主要交易主体，即发起人、特设机构和投资者。 在这个过程中，发起人把持有的抵押贷款资产真实出售给特设机构，特设机构（SPV）获得该资产所有权后，发行以该资产的未来现金流收入为基础的资产支持证券，并凭借对该资产的所有权，确保未来的现金收入首先用于对投资者还本付息。

四、 论述题及案例分析

1、根据物价指数调整的抵押贷款的优缺点何在？

优点是：一方面向借款人转移部分利率风险，另一方面，也减轻了借款人的借款难度。 缺点是：第一是是物价指数反映的是全社会在一定时期内物价的总体变化，而房价只是这一指数的一个组成部分，用这样一个总体指数对房价进行校正，缺乏理论依据。第二，根据物价指数调整的抵押贷款要求每月付款额能够与借款人的收入有效地匹配，但是从短期来看，当通货膨胀异常激烈时，借款人收入水平并不可能以同样的速度提高。这样就增加了借款人的还款难度。第三，是物价指数的统计是建立在历史数据基础之上的，换句话说，物价指数是过去收集的数据，只是在现在才发表而已，反映的是历史的情况。因为抵押贷款的每月付款额要在未来发生，因此这种历史价格并不一定能够精确指示未来价格的变动。第四，是贷款人如果要保证有恒定的利差收入，那么就必须要开发一种新的存款帐户，使得存款利息也根据物价指数定期调整。否则，抵押贷款的收益波动将有可能超过存款成本，从而将直接影响贷款的利差收入。

2、负分期付款出现的原因及其风险防范如何？ 在分级付款期间，每月付款额不足以清偿当月贷款利息，未被清偿的利息就自动增加到贷款本金当中，于是，随着付款次数的增加，贷款本金将不是减少，而是逐月增加，形成一种所谓负分期付款现象。譬如，按每年7．5％的速度递增，30年期、利率为12％、10万元的贷款，经过5年付款之后，贷款余额增加到107 870．77元。

由于负分期付款引起贷款余额增加的同时，出于通货膨胀的原因，抵押房地产的市场价值通常也将有可能以较快的速度增加，因此，在这种情况下，贷款人仍然享有很大的“安全边界”，即抵押房地产市场价值通常将大于贷款余额。即使发生违约，通过处置抵押房地产，仍然能够收回相应的贷款余额。但是，与本金等额还款和等额本息方式相比，分级付款的安全边界的确要小得多。这就意味着，分级付款方式存在着更大的贷款风险。针对这种贷款方式，贷款人除了要设计各种不同的分级期限和相应的递增速度外，还要更加关注更加密切注意未来房地产市场的动态和借款人的未来收入。

3、固定利率抵押贷款的创新付款方式有哪些？它们各自的特点是什么？ 一是分级付款的抵押贷款，其特点是对降低贷款初期的每月付款额，提高消费者，特别是“有前途”的年轻消费者的有效需求起了重要的作用。

二是飘浮式贷款，贷款本金的清偿仍然是通过分期付款的方式完成的，每月付款额按照名义年限计算，而实际贷款年限（小于名义年限）到期时须一次性清偿所有贷款余额。由于贷款

到期时贷款余额很大，需要重新融资，所以可以向借款人转移一部分通货膨胀风险， 三是逆向年金抵押贷款，好处在于在不立即改变房产所有权的前提下，能够解决退休老人“有房没钱”的问题，而且贷款人的贷款风险很低，贷款收益具有很强的可预测性。当然，发达的二手房市场是发放这类贷款的关键所在。

四是双周付款的抵押贷款，双周付款则是每两周付款一次。这种改进表面上似乎没有什么意义，但由于存在货币的时间价值，实际效果却是相当明显的。根据家庭成员工资的不同发放日期，将每月付款一次改成每两周付款一次，这样一年将付款26次，从而大大缩短了实际的还款年限。

五是利率买低式抵押贷款，允许售房人、建筑商、购房人、购房人父母或任何其他第三方，或者几方一起，在贷款起始时向抵押贷款机构支付一笔相当数额的资金，以换取贷款人降低贷款期前几年的利率，进而减少购房人月还款额。其主要吸引力在于大大降低了借款人利息总支出。

4、如何理解可调利率抵押贷款可以在一定程度上降低贷款人的利率风险？

抵押贷款利率的确定主要考虑三个因素，即真实利率、通货膨胀和风险补偿。真实利率我们可以理解成在没有通货膨胀的情况下，资金双方供求关系作用下的利率。未来的通货膨胀率总是源于一定的估测，而通货膨胀率预测不可能与未来相当长的还款期内发生的通货膨胀的实际水平相同，所以，贷款人总有因通货膨胀率预测有误差而导致收益损失的可能性。进一步，未来较长时间内资金市场供求状况所决定的市场利率实际上也是无法准确预测的，所以利率风险是不可避免的。一般的固定利率抵押贷款都允许借款人提前还款，当市场利率下降幅度较大，借款人认为提前还款更为合算时，贷款人还将承担相应的利息损失。由此可见，由于固定利率抵押贷款的利率在长期的贷款期限内不能变动，而外界的经济环境、经济状况却是变化的，这些不确定的因素就可能导致市场利率的变化，这样就出现了贷款人无法以“不变应万变”的困境。如果可以采取某种方式能够让抵押贷款的利率在一定程度上顺应市场利率的改变而改变，就可以使固定利率抵押贷款的利率风险完全由贷款人承担的状况得到改观。通过借贷双方协议调整利率的标准和原则，可以让借款人适当地承担一些利率风险。当然，既然借款人承担了一定的利率风险，也应当得到相应的回报，所以，可调利率抵押贷款的初始利率比固定利率抵押贷款利率要低。可调利率抵押贷款只是向借款人部分地转移了利率风险，不可能全部转移，如果借款人承担了绝大部分风险或全部风险，那么可调利率抵押贷款的市场接受度就会大大下降，这也不是银行的初衷。此外，贷款机构在推出可调利率抵押贷款时也要考虑到利率调整给借款人带来的还款额变动是否在其承受范围内。如果调整幅度过大导致借款人纷纷违约，更不是贷款机构的初衷。

5、什么是住房抵押贷款证券化？它的推行有何意义？ 住房抵押贷款证券化（mortgage-backed securitization，MBS）是资产证券化的一种。它是指相关金融机构将自己所持有的流动性差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由特殊机构（Special Purpose Vehicle，简称SPV）购入，经过担保、信用增级等技术处理后以证券的形式出售给投资者的融资过程。住房抵押贷款证券化的实质就是将原先不易被投资者接受的缺乏流动性但能够产生可预见现金流的资产转换为可以自由流通的，能够为广大投资者所接受的证券，从而为金融机构开辟一条理想的融资渠道。 住房抵押贷款证券化这一方面为一般投资者提供了共享房地产开发和经营收益的机会，另一方面通过把社会短期货币资金转化为长期稳定的资本金，丰富了社会的投资渠道、有利于住房抵押贷款的运作和退出。其作用具体表现为（1）抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险。以住房抵押贷款为担保发行抵押证券后，原来集中在银行的抵押贷款资产，变为资本市

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