全国最强20家房产公司SWOT,STP,优劣势分析(2)

3、公司发展方向过于依赖其创始人的市场嗅觉，发展风险较大。

机会 产品线丰富，产品定位中高端，性价比高，在房地产行业竞争的新格局里处于优势地位。 威 胁

1、1500万平方米的京津新城的开发不顺畅，销售未达预期。 2、土地新政使大规模拿地的机会越来越少，经营模式难以为继。

十五、碧桂园（2007，HK） 优 势

1、快速开发、快速销售是公司的核心竞争优势，其在三、四线城市快速开发大型住宅社区具备较强竞争力 2、碧桂园模式，既保持较高的资产周转率，且营业利润率也优于行业平均水平。过去三年碧桂园的平均存

润率则为29.98%，均优于行业平均水平。 3、一体化的开发模式，使碧桂园可以进行标准化的建设和集中采购 劣 势

1、碧桂园模式在异地扩张，尤其是珠三角以外地区，面临较强的不确定性。 2、酒店的过度建设，影响资产周转率。

3、物业发展过快，以及造价偏低，可能导致碧桂园开发的物业存在质量隐患。 机 会

1、房价的快速上升，使低价销售的碧桂园的价格优势得以凸现。

2、近期中央政府放松对中小城市户籍的限制，加速城市化进程，碧桂园将直接受益于该新政策。 威 胁

公司能否成功复制商业模式，具有相当不确定性。 十六、绿城中国（3900，HK）

优 势

1、绿城是跨区域发展的品牌地产商，主营中高档住宅物业，在长三角地区具有较高的品牌知名度。 2、土地储备的区位优势明显，集中布局于经济发达的长三角地区。

3、在浙江的房地产市场具有绝对的主导力，在杭州等多个城市的市场占有率均排名第一。

计成本，并缩短建设周期。 4、土地成本低（约255元/平方米），一体化规划和施工，使成本得到有效控制，

4、融资手段灵活,而多个联营公司发展项目也降低了项目风险。 5、销售快速增长，2009年销售额达510亿元，同比2008年增长235%。在售物业规模庞大，为销售增长提供

年每年销售及利润增长可达30%及35%。 劣 势

1、激进的土地储备策略。2009年下半年绿城中国在净负债率达135%的情况下，购入大幅土地储备斥资超过 2、资本负债比率一直居高不下，高负债运营模式充满财务隐患。 机 会

绿城中国的激进式扩张可能将改写房地产新竞争格局。 威 胁

1、激进的拿地策略对公司的财务安全造成威胁，尤其在2010年银行信贷政策不明朗的情况下，流动性风险 2、房价不断上升，使终端对消费信贷有很高的依赖程度。如信贷收缩或者利息率上升，则购房需求将会快以持续。

十七、龙湖地产（960，HK） 优 势

1、龙湖地产采取“多业态、区域化聚焦”的战略，市场定位较为清晰，以开发中高档住宅为主。目前正将 2、龙湖地产在重庆、成都和北京具有较强的市场主导力，在重庆住宅市场销售额连续五年排名第一。 3、物业产品类型多，且品质较高。

4、高素质的物业管理团队，并享有相当知名度，对于自住和改善性需求的客户有较强的黏性。 5、分权式决策架构保证了较高的运营效率。

6、物业销售回款大增，以及成功在香港上市融资，有效提升了公司的财务安全性。

7、增长性良好。2009年完成销售额187亿元，同比增长60%。 劣 势

1、龙湖地产高度依赖重庆、成都和北京的市场表现。如这些市场发生波动，对公司将造成负面影响。 2、公司正将其业务拓展至全国范围，由于区域差异度大，因此其模式复制的成功概率不确定。

机 会

直接受益于区域振兴规划政策的扶持以及成渝经济新区的快速发展。

威 胁

即将进入的长三角和珠三角市场竞争日趋白热化，进入门坎较高，龙湖地产将面临激烈的竞争，成本支出和十八、宝龙地产（1238，HK） 优 势

1、公司具有独特的营利模式，其以租售并举的营利策略来发展综合商用物业。公司的住宅和部分商用物业

物业和酒店业务为其提供较高的赢利水平和业绩稳定性。

2、公司立足于内地高增长的二、三线城市，依靠当地政府将其核心物业“宝龙城市广场”的发展与城市新

率大大提高。

3、通过与当地政府的合作，公司享受土地和税收优惠，有效降低运营成本。目前宝龙集团的平均地价约为

4、营利能力较强,毛利润率水平维持在50%以上，主要得益于较低的土地成本和较强的成本控制能力。 劣 势

1、公司过于依赖物业销售，由于尚未进入全面回收期，公司自持的物业租赁业务和酒店业务的收入贡献仅予公司以有力支撑。

2、目前租赁业务对关联公司的依赖度较强。

机 会

1、其发展模式将直接受益于二、三线城市的城市化进程加速，以及消费零售的快速增长。 2、REITs的即将推出为宝龙地产提供了新的融资渠道。 威 胁

1、“宝龙商业模式”对资产变现能力提出很高要求，未来可能面临现金流风险。 2、由于区域特征不同，商业模式能否在多个城市成功复制具有不确定性。 十九、SOHO中国 优 势

1、独特的商业模式：开发商业地产，统一规划、销售并出租。 2、在改造烂尾楼项目积累丰富经验，成功运作多个烂尾项目。 3、主营北京的商业房地产，定位准确，逐步进入其他一线城市。 4、项目运作周期短，周转率高，赢利水平高，平均毛利润率超过40%。 5、现金流充沛，经常保持正现金流。 6、公司和潘石屹的品牌知名度高。 7、销售团队经验丰富，效率较高。

8、2010年销售收入超过130亿元，创历史新高。

9、谨慎的开发理念，理性的项目储备策略，有效降低了财务风险。

劣势 1、过于依赖个别项目，单个项目风险大。 2、业绩波动性较大。 3、商业地产分割出售给物业管

机 会

1、发展城市由北京向上海等一线城市延伸。 2、REITs的推出，将为商业地产商提供一条有效的融资途径

威 胁

一线城市的可用于发展商业地产的土地和项目稀少，土地储备有限，影响了公司未来发展空间，也限制了投二十、雅居乐地产（3383，HK）

优 势

1、雅居乐的财务安全性、运营效率、成长潜力与销售均处于中上水平，综合能力较佳。

2、土地成本优势明显，土地储备平均成本为591元/平方米，销售价格弹性较大。而定位中高端的低密度住3、旅游地产和商业地产运营增强了雅居乐抗波动能力。 4、公司的存货周转率优于同类公司。

5、庞大而低廉的土地储备，总计达3650万平方米。 劣 势

1、短期内旅游地产的资本投入大，而产出有限，直接考验雅居乐的现金流状况。

2、公司加大投资于高端住宅和旅游地产，很大程度上削弱了公司危机应变的能力与空间，灵活性被削弱。 机 会

海南国际旅游开发区的获批，将使雅居乐在海南的项目直接受益。 威 胁

近年来旅游地产、酒店的投资快速增长和高端化的发展趋势，削弱了雅居乐在该领域的竞争力。 ?

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