长春房地产估价报告(6)

4、投资利息

经过调查估价对象的正常开发周期为2年，而2008年一至三年的固定资产贷款利率为6.12％，考虑还有一些融资费用，估价人员经过研究确定投资利息率为6.2％。

根据惯例，土地取得费用于开发初期一次性投入，开发成本在开发期内均匀投入,管理费用随土地取得费用或开发成本的发生而发生，故有：

投资利息 =2060×（1+3%）×[（1+6.12%）^2-1]+2795×（1+3%）×[(1+6.5%)^1-1]=446.15元/平方米 5、销售税费

房地产销售税费重置价格的8.8％，故： 销售税费＝房地产重置价格8.8% 6、开发利润

以土地取得费用和开发成本作为计算基数。估价人员根据市场行情，取直接成本利润率取12%，得：

开发利润=(2060+2795）×12%=582.6元/平方米 7、房地产重置价格

房地产重置价格＝土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润=2060+2795+145.65+446.15+房地产重置价格×8.8％+582.6

解一元一次方程得：

房地产重置价格＝（2060+2795+145.65+446.15+582.6）/

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（1-8.8％）＝5972.37（元/平方米） 8、估价对象的价值

因为估价对象是纯毛坯房，所以折旧课忽略不计，即： 估价对象价值=房地产重置价格=5972.37元/平方米=5972.37×155=925717.12=92.57万元 七、估价结果确定

综合确定估价对象的市场价值：以上采用两个方法的估价结果相近,故采用简单算术平均法确定其市场价值，则： 1、估价对象平均市值单价＝（6971+5972.37）/2 ＝6471.69元/2

2、估价对象市场价值总额＝（1080505+925717.12）/2

＝100.32万元

根据以上计算结果，确定估价对象在估价时点的平均市值单价为6471.69元/㎡，大写人民币陆仟肆佰柒拾壹元陆角玖分整，公开市场价值总额为100.32万元，大写人民币壹佰万三仟贰拾整。

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附件

一、估价对象的位置图

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二、估价对象的相关照片

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