二手房买卖中130个疑难法律问题及裁判规则全记录(3)

【相关法律风险提示】

【60】通常二手房买卖合同约定尾款在交房时或办理过户手续时支付，虽可能在同一天发生，但亦存在先后顺序。一旦较真，谁先谁后，就易成为任何一方的借口，导致纠纷产生。为防止此种情形出现，当事双方应对具体交房通知的时间、方式以及交房后尾款支付方式、因房屋质量等问题导致交接出现困阻后的补救方案进行明确约定。

【61】房屋对房款或定金交付有明确日期约定的，主张在该日期已履行付款义务的买方应承担举证责任。对于明确约定支付定金后入住的，对于未支付定金而入住的，双方应有书面说明。

【62】争议条款：①在未具体约定过户日期情形下，“余款过户前两天交付”的约定极易混淆事实。②“买方拿到产权证复印件同时付清余款”，对买方而言，应明确为变更后的产权证；对卖方而言，应注意该条款通常会被理解为先办下过户手续，而买受人的付款义务在后。③“除银行贷款以外的款项待房产证过户完毕后付清”，“其他款项”是否指“工本费、律师费、保险费”，是否包括“房屋尾款”，容易产生争议。④“卖方在收齐买方楼款时交税过户”，卖方的过户递件手续须先行情形，卖方以收全款抗辩理据不足。

12.房屋相关费用的结清

二手房买卖合同当事人对房屋交接前涉及该房屋的物业、暖气、水电、煤气、电话、电视有线、维修基金等费用的结清有约定的，依约定处理。出卖人应缴而未缴上述费用，买受人在垫付后可向出卖人追偿。

【相关法律风险提示】

【63】现状出售的二手房，应对交吉条件作出约定，详细清点待移交的设备设施，明确各项应付费用（如水电、煤气、电话、电视有线、物业费、供暖费等）的缴纳义务，并在实际履行交接时，按列明的清单清点、检验，对设施、设备缺省或影响使用的功能缺陷，应在清单中预先告知，以免事后起纠纷。买受人无证据证明存在上述未结清费用，不能以出卖人未提供相关交费凭证拒绝履行自己后履行义务。在买受人未垫付上述应由出卖人缴纳而未缴纳的费用情况下，无权向出卖人行使追偿权。

【64】以他人名义存款作为交房保证金，并自行持有存单，以此达到质押担保目的但又未办理登记备案手续的，存在他人通过挂失取款的风险。

13.精神病人的卖房效力

精神病人等无民事行为能力或限制民事行为能力人与他人签订房屋买卖合同进行房屋交易的民事行为，未征得其法定代理人的同意或事后追认，该民事行为无效。

【相关法律风险提示】

【65】虽然出售房屋的出卖人与产权证上的房屋产权人一致，出售价格也相对合理，但若卖房人为限制民事行为能力人或无民事行为能力人，买卖合同效力依然受到影响，乃至无效。故，即使是一宗看上去很正常的买卖，也要尽可能对出卖人精神状态有所判断和做必要的背景调查，对于出卖人明显存在精神疾病的，有必要取得其法定代理人或近亲属对交易行为的书面确认。

【66】虽然房屋买卖合同的签订再正常不过：买卖双方主体具备交易资格、无其他违法行为，交付了房款并办理了过户，但因前手的买卖合同瑕疵，即便所有的交易均办理登记手续，但在最初的产权人出卖房屋并过户后，因其无民事行为能力或限制民事行为能力，最后取得房屋的登记产权人，依善意、依合法成立的房屋买卖合同要求该民事行为能力欠缺之人腾退房屋，依然存在不能获得法院支持的风险。原因在于法律和情理的两难。故，买受人对交易房屋居住现状及居住人身份、与该房屋关系的了解成为必要。

【67】签订房屋买卖合同因主体资格不适导致无效后，受让人将房屋另行转给善意第三人，第三人因获取房屋所有权或使用权目的不能实现的，受让人并不因其与第三人的善意取得而免于承担违约责任。

【68】购房合同的发票和装修房屋的票据应长时间留存，不仅是作为房屋所有权的证明，且在嗣后合同因各种原因导致无效主张经济损失时，可作为凭据。 【69】买卖合同一方主体的民事行为能力直接影响合同效力。就以往的行为能力鉴定，应当提供过去一段时间内的就诊治疗情况。如不能证明签约当时的行为能力，仅以现时的鉴定结论，有可能难以获得法院作出买卖合同无效认定。

14.未成年房主卖房程序

未成年人作为房屋所有权人未经其法定代理人同意或事后追认，与他人签订

房屋买卖合同进行房屋交易的，该合同无效。

【相关法律风险提示】

【70】虽然未成年人的法定代理人可代未成年人为民事行为，但未成年人作为房屋共有人的出卖合同，买受人依然需要在合同签订和履行中对代理权的合法性尽到审核义务，对未成年人一方的法定代理人与委托代理人权源均需注意。 【71】与未成年人签订房屋买卖合同，应有其法定代理人在场并在合同上作为当事人一方签字。

【72】未成年人作为非登记在册的房屋共有人，虽依继承或依约定享有房屋所有权，但买受人仍可依善意取得其房屋。

15.境外人士购房之程序

境外机构或个人违反建设部等六部委共同下发的《建设部、商务部、国家发展和改革委员会等关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，及国务院《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》关于限购规定，并不必然导致合同无效。但因违反上述政策或行政规章，导致买受人取得系争房屋产权的合同目的无法达到，在合同无法实际履行的情况下，买受人有权要求解除合同。

【相关法律风险提示】

【73】以外籍身份购房违反相关规定主张合同无效，因非属违反法律或行政法规强制性规定，通常难获法院支持，相应地主张无效返还定金或购房款亦不会被支持。

【74】房产中介为规避责任，在明知买受人的境外身份不符合购房条件仍提供居间服务，即便签署“境外个人购房承诺”等免责声明，对合同不能履行的后果仍应承担相应责任。

【75】当事人行为在嗣后出台的法律法规中属于禁止性范围，但因行为在前，立法在后，先前行为并不因嗣后法律规定而无效。相关规定对境外人士购房居住年限及购房用途的予以限定，但限定日之前签订的房屋买卖合同并不成为约束对象。

16.约定不明与合同解释

二手房买卖合同双方当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。

【相关法律风险提示】

【76】二手房买卖过程中，对于办证、交房等履行步骤不仅在合同中要有提及，还要有明确的期日约定，否则因履行期限及方式不明导致合同争议，被认为合同存在重大条款约定不明的事实，且事后双方无法达成一致，无继续履行的可能性而解除合同，即使对于已交定金一方，亦不适用定金罚则。

【77】对于负有付款和办证同时履行义务的双方而言，卖方不履行交房、办证义务，如买方不通过提存或其他适当方式履行己方合同义务，可能亦会被法院认定未履行义务。

【78】房屋买卖合同买卖双方各持的一份文本应核对一致，对空栏部分的填写或涂销亦应保持一致，以免发生事后两份合同不同条款存在争议的情形。

17.按揭未办理责任认定

二手按揭房屋买卖合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

【相关法律风险提示】

【79】按揭购买二手房，在合同已明确约定按揭未获批准情况下由买方采取补救方案即现金全部付款的情况下，买方未积极履行义务或履行义务不符合约定的，应承担违约责任。

【80】既约定系按揭购买二手房，又约定“过户时，买方向卖方余下房款，卖方同时交房给买方”，易生现金购房与按揭购房无谓之争。故在按揭购买二手房情形，对交房付款条件的约定，为避免纷争，双方可就“余下房款”做详细约定。 【81】按揭手续办理可能有周期，且有可能超出卖房人心里预期，又因涉及案外人多，尤其在无法判别买受人是否怠于履行的情况下，极易出现一方毁约的现象。故签约之前，应充分咨询、了解相关按揭事宜，对办理按揭手续的合理期限及可能出现的办理迟延有预期、有应对。

【82】因受调控政策影响导致按揭受阻，依然需要区分政策影响程度，以及义务一方拒绝履行理由是否合理，从而判定违约责任承担。

【83】争议条款：“乙方办理贷款，甲方给予配合，是先贷款后更名，还是先更名后贷款视有利于速度快为原则。”实践中，往往为了按揭成功需卖方出具一系列手续，比如首付款证明，在未付款或首付未实际达到银行要求的比例情况下，出卖方出具虚假证明，则存在明显的风险，不出具证明又使合同履行出现障碍，有违约定的“有利于速度快”原则和贷款先到位约定。故签约时，双方对履行方式和履行期限应予明确，不做含混模糊约定。

18.转按揭二手房屋纠纷

需办转按揭的二手房买卖，在一方当事人根本违约致合同履行利益不能实现情况下，对方当事人可行使法定或约定解除权。合同约定了违约金，一方违约未给另一方造成损失的，违约金条款仍应适用。对违约金当事人可依据《合同法》相关规定，请求法院予以调整。

【相关法律风险提示】

【84】购买二手按揭房屋，卖方是否符合赎楼、注销抵押登记的条件，将直接影响到合同的履行，如不能办转按揭或注销抵押登记，则卖方可能构成违约；由买方以卖方名义继续还款，在买方违约情况下，卖方依然需对银行承担还款的合同责任，卖方只享有向买方主张违约责任的权利。

【85】转按揭房屋买卖合同通常会约定“按揭不足部分，由买方以现金方式补足”，但若按揭因政策停缓等不可抗力导致受阻，在卖方明显无责的情况下，合同无法继续履行的后果，依据前款通行约定，往往由买方来承担违约的法律后果，包括新增加的贷款利息、税费负担。

【86】按揭房买受人采用继续使用出卖人名义向银行偿还按揭贷款，在出卖人更换银行卡违约导致买受人无法继续偿还按揭款的情况下，买受人起诉，可要求继续履行合同。如要求法院直接确认其所有权，或要求以买受人名义直接向银行偿还按揭款的，均无法律依据。

【87】合同约定的先履行义务，因情势变化导致履行受阻或履行无必要的，先履行义务人应对此举证。比如约定出卖人有申请转按揭的义务，因最终未在约定期限内办理，出卖人应就系其所称买受人不满意按揭贷款成数所致进行举证；再比如，实践中，合同约定出卖人就案涉房抵押手续办理完毕，因未履行的，出卖人应就其所称的系买受人因不愿承担实际高出的面积差价款而取回首付款进

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