房地产评估报告(3)

资产评估报告

3.评估人员掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。 八、估价原则

本次估价依据房地产估价的合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则等，对估价对象房地产价格进行客观、公正、科学、合理的评估。 九、估价方法

估价对象用途为住宅，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法测算估价对象建筑物重置成本的价格，由于估价对象土地处于北京市基准地价覆盖区域，可以采用基准地价修正法测算其楼面熟地价；由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多，可采用市场比较法测算其市场价格。然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。

1、基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按照替代原则，就估价对象之土地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象之土地在估价时点市场价格的方法。

2、成本法：是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，减去建筑物折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。

3、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

十、评估结果

本着公正、公平、公开的总原则，经估价人员现场查勘和对委估对象所在区域的市场分析，按照房地产评估的基本原则和估价程序，选择适宜的估价方法，评估得到估价对象房地产在价值定义和有关限制条件下，于估价时点2016年1月10日的市场价格为：（币种：人民币）

房地产总价：1625.05万元

大 写 金 额: 壹仟叁佰伍拾陆万陆仟贰佰元整

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房地产单价：82246.14元/平方米 十一、估价人员

勘查人：张** 签名：

估价人员：张** 签名： 联系电话12345678901 十二、估价作业日期

二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日 十三、估价报告应用有效期

本报告在市场情况无较大波动时有效期为一年（自二○一六年一月十六日起至二○一七年一月十五日），若市场有较大波动或超过一年，需重新进行评估。

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第五部分：估价技术报告

一、估价对象资料 估价对象 太阳园

二、类比对象资料 1、参照物基本资料 可比实例 中山大学博雅苑 项目 类型 结构质式 地段等级 土地使用权类型 交易面积（平方米） 成交单价 （元/平方米） 室内二次装修情况 流水号 交易日期 备注

住宅 钢混 三级 出让 155 77421 中档装修 无 2015-3 二手房 住宅 钢混 三级 出让 102 106816 中档装修 （无）市场调查 2015-9 二手房 查 2015-12 一手房 住宅 钢混 三级 出让 106 64115 中档装修 （无）市场调海怡湾畔 金晖苑 户型 4室2厅2卫 面积（㎡） 188.42 地段 太阳园 共18页 第13页

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2、参照物与估价对象对比表 项目 中山大学博雅海怡湾畔 苑 偏低 2015年3月 中山大学校园内，基本没有商业设施 一般，离公交较远 较完善 较好 钢混 2004 中 多层，电梯 较好 绿化好 正常 2015年9月 金晖苑 估价对象 交易情况 交易日期 商服繁华度 正常 / 2015年12月 估价时点 商业中心，繁华度高 小区门外有公交线路 较完善 较好 钢混 2007 中 交通便捷度 近郊海景小主要以普通区，商业气氛商业为主 不浓郁 小区前后均有较好 公交线路 较完善 好 钢混 2002 中高 一般 一般 钢混 2009 一般 公共配套设施 环境与景观 结构质式 建成年份 小区品牌档次 楼宇样式 小区配套 小区环境 物业管理 多层，无电梯 多层，无电梯 多层，电梯 好 绿化好 一般 绿化一般 较好 绿化好 专业物业管理 专业物业管理 专业物业管理 门卫 较好、瓷砖 3层/5层 102 好 南北 西头 有 外观及外墙饰材 好、喷涂 所在层数/总层数 6层/11层 建筑面积（㎡） 155 户型及平面布置 好 朝向 处于 南北 中间 略好、马赛克 好、喷涂 4层/7层 106 一般 南北 中间 有 12层/19层 188 好 南北 中间 有 底层有无附属间 有 或架空层 总价

1200 1090 680

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三、因素修正 1、交易情况修正

（1） 基准地价说明：

2002年12月4日，北京市人民政府颁发了京政发〔2002〕32号文件《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》；2002年12月27日，北京市国土资源和房屋管理局以京国土房管出〔2002〕1121号文件颁发了《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知》，本报告以上述两个文件为依据估算土地使用权价格。

所选参照物与估价对象性质一致。

搜房网发布的数据显示，北京市2015年下半年商品住宅销售均价82283元/平方米。按照当前情况，以上三个参照物中除金辉园房产外均比现行市场价值低。据北京市住规建局发布的全市6-612月房地产数据显示，新建住房价格为81028元/平方米，比去年价格上涨8.47%。根据收据数据及资产评估人员经验得到以下调整： 中山大学博雅苑 海怡湾畔 金辉园

2、交易时间修正

根据《北京晚报》：“12月21日消息，6-12月新建住房价格为81028元/平方米，比去年价格上涨8.47%。”则每月平均上涨1.4%。考虑到2015年7月，全国100个城市住宅平均价格为8874元/平方米，环比6月上涨0.21%，涨幅与6月相比有所下降，其中环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有80个。所以，每月

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价格情况 偏低 正常 正常 偏差量 约低1% 正常 无需修正 修正系数 100/99 100/100 100/100

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