——信和〃漳州项目市场定位报告—— 第二章 漳州市房地产市场运行情况 ? ? 资本市场——投资情况 ? 一级市场——土地出让 ? 二级市场——商品房供销 ? 三级市场——二手房销售 New Visual Angle 新景祥市场部〃漳州项目组
——信和〃漳州项目市场定位报告—— 漳州市房地产市场运行 资本市场 一级市场 二级市场 三级市场
■ 房地产投资额——自2002年以来漳州市房地产投资规模逐年扩大，其中2005年和2006年全市房地产投资额增长幅度均达到30%以上，呈现高幅增长态势，2007年全市房地产投资额为83.53亿元，同比增长高达50.8%，达到近几年的投资高峰。由此可见，近几年不断跨上新台阶的投资形势使得漳州市房地产业快速升温。
近年来，漳州市房地产投资占固定资产投资比重呈稳步上升趋势，自2004年以来上升趋势更为明显，2007年全市房地产投资占固定资产投资比重达29.9%，远高于全国17.6%的平均水平。由此可见，漳州市房地产业处在高速发展阶段，其成熟度日益提高。
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——信和〃漳州项目市场定位报告—— 漳州市房地产市场运行 资本市场 一级市场 二级市场 三级市场 ■ 土地出让面积——近年来漳州的土地交易呈现爆发性发展态势，2005-2007年上半年漳州中心城区成交土地29宗（居住和商住性质），成交土地总面积140.46万㎡，可规划建筑面积达414.48万㎡，（2007年下半年漳州市2007G04、2007G05地块土地拍卖都流拍）。该期间众多开发商在购得土地后开始囤积，并于2007年开始陆续释放，开发建设，这使得2007年特别是下半年以来市场供应量猛增。
■ 土地出让价格——与周边城市相比，近年来漳州土地出让价格处在低位运行水平，从地价变化趋势可以看出，漳州房价的上涨并非被土地成本所拉动，而是被市场需求所拉动。因此漳州地价对房价的传导作用不明显，这不仅在很大程度上抑制了房价的快速膨胀，也使漳州房地产在过去的几年中相较厦门、泉州等城市发展的更为稳健。
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——信和〃漳州项目市场定位报告—— 漳州市房地产市场运行 资本市场 一级市场 二级市场 三级市场 ■ 近年全市商品房供销——2004-2006年漳州市商品房供应量与销售量增长平稳，而且一直保持供不应求的态势。但在2007年这一态势被完全打破，这一年供应量大幅度同比增长87.3%，而同年销售量只同比小幅增长0.5%，与供应量“井喷”相比实在微不足道。2007年供应量超过销售量达72.09万㎡，供过于求的态势呈放大趋势。
■ 近年全市商品房售价——近年来，随着房地产市场的持续发展，漳州市商品房销售均价一直保持稳步增长，年均同比上涨幅度为13.4%，与周边城市厦门、泉州相比，漳州市房价增长幅度偏低，这与漳州市土地拍卖成交地价偏低，价格增长主要来自需求增长有直接关系。2007年漳州全市商品房销售均价达到历史新高，为3440元/㎡，同比上涨6.7%。
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二级市场 三级市场 9〃27新政 ■ 近期全市商品房供销——9.27新政前漳州市商品房市场供不应求的月份有5个，而新政后供过于求的月份有4个。2008年1~4月累计供应量高达83.68万㎡，而累计销售量只有57.31万㎡，因此供应量超过销售量达26.37万㎡，供过于求的态势仍在不断扩大之中，若加上2007年的过剩量，目前漳州市商品房市场共有98.46万㎡的过剩量，由此可见，在供给放量和房贷新政的双重影响下，漳州楼市滞销情况已经出现蔓延之势。
■ 近期中心城区商品住宅销售——近期市区商品住宅成交量呈明显的波动态势，2007年上半年成交量较为低迷，下半年受供给放量的影响，成交量随之攀升，并于2007年11月至2008年1月达到成交高峰，而从今年2月份起市区住宅成交量又大幅滑落，可见，房贷新政对漳州这样三线城市的波及影响有一定滞后期；从销售价格看，市区住宅成交价格自去年以来一直维持在3100-3600间波动，整体上看2007年价格上涨幅度平缓，其年末价格较年初上涨10%左右。受高价楼盘成交量萎缩和部分楼盘下调价格的影响，自去年12月份以来市区住宅成交价格呈现走低之势。
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