房地产估价试题

一、选择题（每题只有一个正确答案，30分）

1.考虑影响房地产需求量的其他非价格因素,当消费者的收入水平提高时（） A.价格和需求量同步增长 B.价格减少和需求量增长 C.价格增长和需求量减少 D.价格和需求量同步减少

2.以下关于房地产价值的基本估价方不包括（） A.市场比较法 B.收益还原法 C.假设开发法 D.成本法

3.房地产的特性主要取决于（）的特性 A.房价 B.市场影响 C.土地 D.投资风险

4.（）限制了估价报告书的用途 A.估价方法 B.估价原则 C.估价目的 D.估价日期

5.房地产权利的构成包括物权和（） A.所有权 B.债权 C.他物权

D.抵押权 6.（）是决定住宅、商业等房地产需求量或市场规模大小的一个基础因素 A.消费 B.土地 C.环境 D.人口

7.房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低，是不同的房地产之间（）高低差异的基本原因。

A.价格 B.价值 C.销售情况

D.估价 8.一套建筑囤积为100m2，单价为2000元／m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（）。

A．实际单价为2000元／m2，实际总价为30.16万元 B．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万元 C．实际单价为2000元／m2，实际总价为20万元 D．名义单价为2000元／m2，实际总价为30.16万元

9.根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值，应选用( )作为估价方法 A．市场法 B．假设开发

C．收益法 D．成本法

10.用成本法估价房地产时，房屋现值=( )。 A．房屋重置价格-房屋年折旧额 B．房屋重置价格×房屋成新度 C．房屋重置价格-年折旧额×耐用年限 D．房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限 二、填空题（每空2分，20分）

1.按照房地产价格的表示单位划分为总价格、（）和（）。 2.房地产通俗的说是指房屋和土地，或者（）和（）

3.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的，其影响因素分为（）和（）

4.求取建筑物折旧的方法，主要有（）、（）和（）

5.根据估价对象的预期收益来求取估价对象的价值的方法为（） 三、简答题（每题5分，25分） 1.试简述估价报告的组成。 2.什么是房地产估价？

3.成本法和市场法的适用范围有哪些？ 4.房地产有几个主要方面的特性？

5、收益法的含义是什么？收益法适用的对象是什么？ 四、计算题（共两题25分，第一题9分，第二题16分）

1.某可比实例，成交价格为6000元／平方米，在估价调查中得知是属于亲友之间的交易，根据当地区域市场行情，此交易比正常市场价格低6%左右，则将此可比实例的成交价格修正为正常价格应为多少？（9分）

2.某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为８年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为２年，假定第一年投入建造成本的60％，第二年投入40％，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3％，年利率为6％，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200 3

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