2016年上半年河南省房地产估价师制度与政策：建设用地使用权出让

2016年上半年河南省房地产估价师制度与政策：建设用地使用权出

让年限试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列各项房地产的估价原则中，不是普适技术性原则。 A：独立、客观、公正原则 B：合法原则

C：最高最佳使用原则 D：估价时点原则

E：工业用地的监测点评估价格

2、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是__ A．净收益包括有形收益和无形收益

B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C．通常只有客观收益才能作为估价依据

D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

3、当宏观经济进入周期循环的波峰时，各国政府一般采用性的货币政策和财政政策刺激经济增长。 A：扩张 B：复苏 C：紧缩 D：稳健 E：借款合同 4、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是__万元。 A．2500 B．3500 C．3600 D．3000

5、2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万in2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡;当年销售和出租的房屋总面积为2750万I112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为__。 A．71.11% B．88.89% C．91.67% D．93.33%

6、不属于影响房地产价格的经济因素是。 A：经济发展状况 B：居民收入水平 C：物价

D：长期趋势

E：工业用地的监测点评估价格 7、某物业当前的市场售价为5 000元／㎡，其业主拟采用租金按年5％等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当，如果折现率为12％，则第一年的租金应当确定为元／㎡。 A：467．25 B：448．24 C：498．53 D：482．79 E：借款合同

8、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本上升，供给量趋增，则预计其价格会__。 A．上升 B．下降 C．不变

D．升降难定 9、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为__万元。 A．130.0 B．119.2 C．117.5 D．120.0

10、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（）。 A．系统风险 B．资本价值风险 C．个别风险 D．比较风险

11、房地产估价报告应有至少名专职注册房地产估价师签字。 A：1 B：2 C：3 D：4

E：执行层的组织协调 12、外商投资企业和外国企业所得税实行__的比例税率，另按应纳税所得额征收__的地方所得税。 A．20%，2% B．25%，3% C．40%，4% D．30%，3% 13、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是。 A：谨慎价值 B：市场价值 C：残余价值

D：快速变现价值

E：工业用地的监测点评估价格

14、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为。 A：合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书 B：图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书 C：合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸 D：图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书 E：借款合同

15、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元/m2，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为__元。 A．2400 B．2580 C．2607 D．2760 16、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是。(2008年试题) A：避强定位方式 B：产品差别化方式 C：对抗性定位方式 D：重新定位方式 E：借款合同 17、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于__。 A．0 B．1 C．2 D．3

18、工程建设过程中不可避免地存在风险。保险是承包商承担的风险之一，以下不属于保险内容的是__。 A．工程保险 B．工人人身保险 C．第三方保险 D．质量保险

19、关于长期趋势法的功用，下列说法不正确的有__。 A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测 B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算

C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整 D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏 20、住房公积金管理中心可以将住房公积金余额用于。 A：购买国债

B：为单位或个人提供担保 C：购买股票

D：发放商业性贷款

E：执行层的组织协调

21、市场定义有六个层次，以下排序正确的是。

A：整个市场>有效市场>潜在市场>合格的有效市场>服务市场>渗透市场 B：潜在市场>整个市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场>渗透市场 C：整个市场>潜在市场>有效市场>合格的有效市场>渗透市场>服务市场 D：整个市场>潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场>渗透市场 E：借款合同

22、豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为年。 A：40 B：50 C：60 D：70

E：执行层的组织协调 23、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的__来求取其价值的方法。

A．资本化率 B．收益率 C．收益乘数 D．利息率

24、__是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。 A．证券 B．股票 C．债券

D．投资基金

25、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。 A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列属于商品房预售条件的有。 A：取得土地使用权证书

B：持有建设工程规划许可证和施工许可证 C：按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到王程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

D：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 E：取得《商品房预售许可证》

2、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/㎡。

A．5377.78 B．6277.78 C．6722.22 D．7847.22

3、下列财务报表中，储存基础性数据的是__。 A．辅助报表 B．资产负债表

C．资金来源与运用表 D．现金流量表

4、潜在购买者一般具有的特点（）。 A．对该产品具有的潜在兴趣 B．足够的收入 C．交易的途径

D．销售人员的意愿 E．对未来的预期

5、动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式。 A：长期趋势 B：季节波动 C：年度波动 D：循环波动 E：不规则波动

6、几何平均数是指。

A：分布数列中n个标志值的连乘积的n次方根 B：分布数列中几个标志值的连相加的n次方根 C：分布数列中几个标志值的连相减的n次方根 D：分布数列中n个标志值的连开方的n次方根 E：执行层的组织协调

7、房地产供给有限特性的本质是__。 A．土地的总量有限 B．房地产的不可移动性 C．房地产的独一无二性 D．房地产的价值量大

8、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动．合法权益应包括等方面。 A：合法交易 B：合法产权 C：合法使用 D：合法处分 E：合法建设

9、下列关于经济学中成本分析的表述中，正确的有。 A：边际成本包括短期边际成本和长期边际成本 B：长期总成本可以分为固定成本与可变成本

C：平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形 D：短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵

E：收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则

10、对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有。 A：销售利润率小于投资利润率 B：投资利润率小于成本利润率 C：成本利润率小于直接成本利润率 D：直接成本利润率小于销售利润率 E：年利润率小于总利润率

11、一般投资机会研究可分为。 A：地区研究 B：部门研究 C：系统研究 D：政策研究

E：以利用资源为基础的研究

12、某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为500万元、300万元和一80万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为30％、50％和20％，该项目净现值的期望值是万元。 A：240 B：284 C：300 D：316

E：借款合同

13、下列计算公式中正确的有。 A：开发利润 B：房地产价值 C： D：

E：房地产价值

14、下列税种中，采用比例税率的有。 A：契税 B：房产税

C：耕地占用税 D：土地增值税 E：城镇土地使用税

15、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用__的地形图。 A．1:500 B．1:1000 C．1:2000 D．1:3000 16、房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处__罚款。 A．5万元以上10万元以下 B．5万元以上20万元以下 C．3万元以上10万元以下 D．1万元以上3万元以下

17、房地产预售、销售广告，必须载明以下事项。 A：开发企业名称

B：中介服务机构代理销售的载明该机构名称 C：预售或者销售许可证书号 D：项目的具体位置

E：项目的销售价格有效期

18、城市规划的批后管理主要是。

A：对建设项目选址审批核发项目选址意见书 B：对城市用地审批核发建设用地规划许可证 C：对建设工程审批核发建设工程规划许可证

D：按照规划实施监督检查体系对违法占地的查禁工作 E：按照规划实施监督检查体系对违法建设的查禁工作

19、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些__。 A．市场案例 B．交易实例 C．交易预期值 D．市场预期值 20、《注册房地产估价师管理办法》适用中华人民共和国境內的管理。 A：房地产估价师的注册管理 B：注册房地产估价师的执业管理 C：房地产估价机构的监督管理 D：注册房地产估价师的继续教育 E：注册房地产估价师的监督管理

21、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是。 A：动态投资回收期大于静态投资回收期 B：动态投资回收期等于静态投资回收期 C：动态投资回收期小于静态投资回收期

D：动态投资回收期可能人于、等于或小于静态投资回收期 E：借款合同

22、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是__。 A．用作公共休憩的架空层 B．本幢公共使用的电梯井 C．本幢的公共门厅 D．本幢的公共过道 23、以出让等有偿方式取得建设用地使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满__年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权。 A．1 B．2 C．3 D．4

24、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__。 A．出租的房地产 B．自用的房地产

C．餐饮的房地产 D．营业的房地产

25、__是指房地产投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。 A．投资回收 B．投资效益 C．投资收益 D．投资回报

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