房地产投资市场分析
名词解释
1.房地产投资分析策划的定义 2,房地产产品定位的含义
简答题
1. 简述SWOT分析法。
2. 房地产投资收入的合理构成是什么？ 3. 房地产投资收入估算的原则主要有哪些？ 4. 静态投资回收期和动态投资回收期的关系如何？ 5. 净现值和内部收益率有什么区别？
6. 房地产投资项目中的不确定因素主要有哪些？ 7. 房地产投资不确定性分析的方法和意义是什么？ 8. 什么是敏感性分析？其目的和步骤是什么？ 9. 政策风险对房地产投资项目有怎样的影响？ 10. 房地产投资风险的度量方法有哪些/
计算题
1. 某房地产开发项目建设期为3年，在建设期第一年借款500万元，第二年借款为600万元，第三年借款为400万元，年利率15%，试计算建设期贷款利息。
2. 某房地产项目，借款1000万元，年利率12%，要求按年等额还本付息。从借款当年起，15年内还清本息。试编制还本付息表。 3. 某纳税人转让房地产所得的收入为500万元，其扣除项目金额为150万元，试计算其应纳土地增值税的税额。
4. 某房地产开发项目 的房屋开发成本为2000元／m2，房屋开发建设面积30万m2全部用于销售，投资开发商希望得到的成本利润为15%，不考虑税费，试分别按照完全成本定价法及目标利润定价法确定的该房屋的不含税销售单价。
5. 某房地产持有人欲将其持有10年的房地产转售出去，该房地产的收入年限总共为50年。通过预测得到第十年末的净现金流量为80万元，假设第十年末时的报酬率为10%，试估算该房地产转售时的转售价格。
6. 某项目的净现金流量见表1，投资者的目标收益率为10%，求该项目的财务净现值。
表1某项目净现金流量表
年份 现金流入量 现金流出量 7，某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗面积为4000m2的
1000 0 1 300 2 300 3 300 4 300 5 300 土地50年的使用权，建筑容积率为5,5，建筑覆盖率为60%，楼高14层。建造费用为3500元／m2，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用、建筑费用、专业人员费和其他工程费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元／m2.项目开发期为3年，建设期为2年。土地费用于开始时一次投入，建造费用，专业人员费用，其他工程费和管理费用在建设期均为投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。试计算本项目开发的成本利润表。
7. 某房地产开发公司开发了一个住宅项目，预计售价为8000元／m2，总建筑面10000m2.销售税率为5%，单位变动成本为3000元／m2.设开发公司的固定成本为300万元。试计算该房地产开发公司的盈亏临界点。
8. 某房地产开发公司开发一普通住宅项目，已知该项目的开发固定成本为4000万元。单位变动成本为1200元／m2，商品房的销售价格为8000元／m2.由于市场竞争十分激烈，公司决定采取降价促销的措施，按销售量的1%递减售价，并按销售量的1%递增单位变动成本，则该房地产公司的开发规模在什么范围内可以实现盈利？如果盈利，则实现最大盈利的开发规模是多少？
9. 某项目投资20万元，建设期1年。据预测，经营期内的年收入可能为5万元、10万元、12.5万元，相应的概率为0.3、0.5、和0.2。同时.预计受技术影响，经营期可能为2年、3年、4年、5
年，对应概率为0.2、0.2、0.5和0.1。若折现率为10%，试利用数学期望值法对此项目投资进行可行性和风险分析。
10. 某房地产开发公司对于一个投资项目现有3个互斥的投资方案，各方案的具体情况见表2.寿命周期均为5年，基准收益率为10%。试进行方案的比选。 投资方案 初始投资 年经营收益 年经营费用 年净经营收益 A B C 名词解释答案
1， 房地产投资分析策划，是指从事房地产投资经济评价的工
作人员，根据房地产投资项目所在国家、地区、城市和项目本身的各方面情况，参考项目投资开发商的目标要求，从不同的角度出发，通过对房地产投资项目进行系统分析，从而对房地产项目投资的关键点做出的预先考虑与设想的过程。
2， 房地产产品定位就是站在投资开发商或土地使用人的立
场，针对特定目标市场的潜在客户，决定其所持有的土地，应以何种方式，提供何种产品及用途和规模，以满足潜在客户的需求，并符合投资开发商或土地所有人的利益。 简答题答案
3000 4000 5000 2000 2400 2 800 1000 1200 1100 1000 1200 1700 1， SWOT分析法，即优势（Strength）分析、劣势（Weakness）
分析、机会（Opportunity）分析以及威胁（Threat）分析。 2， 房地产投资收入的合理构成包括4个方面;投资回收、投资
利息、管理报酬以及风险报酬。其中，投资回收是投入资本的回收。
3， 房地产投资收入的估算原则:一般性原则、市场性原则、应
变性原则
4， 静态投资回收期和动态投资回收期的关系 5， 净现值和内部收益率有什么区别（
没有找到答
案）
6， 房地产投资项目的不确定性因素主要有：1）土地价格及供
给状况。2）容积率。3）投资成本。4）项目开发周期。5）租售价格。6）出租率或空置率。7）资本化率 7， 方法：盈亏平衡分析和敏感性分析。
意义：1）可以减少投资决策的失误。2)提高项目的风险防范能力。3)可以从投资者的角度进行分析，更符合投资者的实际情况。4）可以对现在看上去盈利较大，但最终会亏损的投资项目作出正确判断。
8， 含义：在项目的整个寿命周期内，会有许多不确定因素对
项目的经济效益产生影响，但影响程度各不相同。有些因素较小的变化就会引起经济效益评价指标较大的变化，甚
至于变化超过了临界点，影响到原来的决策，这些因素称之为敏感性因素。
目的:1） 找出影响项目效果的最主要因素。2）了解和比较项目开发各方案的风险程度。3）了解各种敏感性因素的偏差在多大范围内是可行的。4）掌握各种不确定因素的利弊及其大小。
步骤：1）选择经济评价指标。2）选择不确定因素并确定其变化范围。3）计算各不确定因素变动对评价指标变动的数量效果。4）找出较为敏感的变动因素，作进一步的分析。
9， 政府的政策对房地产行业的影响是全局的，房地产政策的
变化趋向直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业与社会经济发展紧密相关，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府对租金，售价的限制，对外资的控制，对土地的控制，对环境保护的要求，尤其是对资源规模，投资方向以及金融的控制，以及新税政策的制定 都对房地产投资者构成风险。在市场环境还不完善情况下，政策风险对房地产市场的影响尤为重要。（
答案不确定）
10， 度量方法：1）投资风险概率的度量。2）投资风险程度的
度量。
至于变化超过了临界点，影响到原来的决策，这些因素称之为敏感性因素。
目的:1） 找出影响项目效果的最主要因素。2）了解和比较项目开发各方案的风险程度。3）了解各种敏感性因素的偏差在多大范围内是可行的。4）掌握各种不确定因素的利弊及其大小。
步骤：1）选择经济评价指标。2）选择不确定因素并确定其变化范围。3）计算各不确定因素变动对评价指标变动的数量效果。4）找出较为敏感的变动因素，作进一步的分析。
9， 政府的政策对房地产行业的影响是全局的，房地产政策的
变化趋向直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业与社会经济发展紧密相关，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府对租金，售价的限制，对外资的控制，对土地的控制，对环境保护的要求，尤其是对资源规模，投资方向以及金融的控制，以及新税政策的制定 都对房地产投资者构成风险。在市场环境还不完善情况下，政策风险对房地产市场的影响尤为重要。（
答案不确定）
10， 度量方法：1）投资风险概率的度量。2）投资风险程度的
度量。
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