新都五星酒店项目市场财务及开发战略定位 - 图文(5)

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开发公司整体战略对酒店开发的影响

? 目前置富公司并没有在大陆西南地区酒店领域持有物业；

有计划发展酒店板块，因而目前所执有酒店项目，最终已拼装产业为目的。

? 由于置富公司在新都区的项目将同时投放市场（连动

性），并不进行分期开发，所以适时的拓展相应品牌，对整个地块的增值作用巨大，能否带动酒店销售前景渺茫。

? 新都区区域如能调整为高星级度假酒店，对项目发展或区

域经济的提升，有巨大推动作用。

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品牌战略－品牌选择

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酒店体量 ? 区域 ? 档次 ? 类型

? 客源结构

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推荐可拓展的代表性豪华五星品牌：

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国际品牌酒店管理公司

具有极强的品牌影响力，酒店开业后能较快的占领市场

，对市场冲击力较大；

酒店的服务与管理水平很规范，能提供较为系统的员工

优势

培训； 管理公司具有极强的销售网络系统，在境外客源的开拓

方面优势明显； 品牌价值高，顾客忠诚度高。

业主需要支付高昂的管理费用，管理公司管理费分为基 本管理费（营业收入的2-3%）及奖励管理费（毛利

润的5%左右）；

劣势

对当地的文化不了解，溶入当地社会需要一定时间； 国际管理公司一般会规定工程造价和设施设备用品用具

品牌，会增加项目投资； 经营与管理模式较为固定，缺乏灵活性。

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品牌战略－品牌引进时间点

国际品牌对酒店各项软硬件设施要求严格

? 如难以满足其对于硬件的要求，难以获取相应的品牌

? 及早拓展品牌，可以获得管理公司提供的技术支持，避免无畏投资 ? 及早拓展品牌有利于内部设计施工顺利推进

? 及早拓展品牌有助于对整个综合项目形象和价值的提升 ? 有利于尽早开展酒店的销售工作 ? 过早拓展品牌无疑将增加资金投入

? 成都新增5星酒店项目较多，且集中于成都市市区，鉴于同一品 牌具有区域排他性，未来5年内可能存在品牌拓展难的状况

?

?

我们认为：品牌拓展工作应该尽早开始，与设计工作同时进行。（可参考“悦榕庄”度假项目）

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酒店与地产互动关系－互补与相互提升

? 高星级酒店较大提升综合地产项目档次、价值和

知名度

? 酒店可为周边写字楼、公寓及商业等地产项目提

供服务配套

? 写字楼为酒店提供稳定的客源支持（新都区不具备）

? 周边商业为酒店提升人气和社区配套支持

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酒店与地产互动关系－需要考虑的问题

? 类似投资条件下，业态的选择及各业态规模的配

比及资金投入（投资战略）

? 各业态定位上的相互匹配及拉升 ? 各业态对于区域内景观等资源的优先权 ? 建设的先后顺序（资金投入、噪音污染等） ? 综合体内部未来的交通动线

? 各业态资产退出的方式（共享资源的前期分割）

? 为地产做酒店、专业酒店、投资酒店与地产的共赢

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