最新房地产项目五证办理详解、房地产开发流程加报建手续办理要点

最新房地产项目五证办理详解、 房地产开发流程加报建手续办理

要点

（word可编辑版）

房地产项目五证办理详解

一、五证及作用

由于房地产地域性、政策性强烈，事项不是一成不变的，没有固定模式，要解放思想。 1、土地证，拥有使用权

2、用地规划许可证，拥有规划权（不能违背有关部门规划条件）

3、建设规划许可证，有权开工建设、招投标、募集资源。 4、施工许可证，可以开工建设，否则面对政府、社会、心理压力。

5、预售许可证，只有中国有，随政策变化而变化。政策紧张时，完成主体时可以开始预售。政策宽松时，完成开槽就可销售。政策打压时，甚至取消预售。部分房地产如达不到融资规模，就难以经营。

二、五证办理流程及相关事项了解 (一)土地使用证

1、前置项目：测图、指界（和百姓打交道费时间）、确定红线、缴纳费用。 2、相关内容

只有中国是土地使用证，必须确保拿地有益，这需要前期大量的策划工作，分析宏观环境、地域经济、自己经济实力、投资规模，怎么以最佳的方式进行开发。 要为业主服务，维护自己品牌。

可行性研究报告：都是应付行政审批的，下功夫太少。她能决定项目的成败。一般代做(2万，精做，5千粗做且不要发票)

1、首先是考虑大环境，进行政策分析

2、地域经济规模，从实际项目的地域环境分析，考虑投融资规模是否能够承受。

3、拿地策略，以挂牌为主。招标，只有政府部门有能力做到。挂牌比较稳妥，掌控性强一些。拍卖，通过发公告，掌控性不好把握。真正的拍卖，价格会持续增长。拍卖结束，

交钱办土地证。否则，保证金上交财政（但实际很多都没有）。两年没动工，土地收回。（可能让你缴费或挑毛病）。 （二）用地规划许可证

招拍挂时已出规划条件，要审慎研究（不合适的可以提出变更申请）。最重要的几条：容积率、建筑密度、绿化率。容积率（1.5、1.8、2.0）不代表经济效益（产品不一样）。 容积率1.5和2.0的比较：

1.5 10万平米 6万高层+4万多层

2.0 14万平米 为达到绿地率可能要全做高层 要分析投入和产出，谁大谁小。具体要实际分析（建安成本、环境配套、销售额、资金使用）多层建筑周期短，投入少，但卖得高。

例：世纪城，资金只有2000万，考虑资金、周期等，做成多层，商业开发顺序后移。

四季春城，容积率批的是1.8,08年危机后，调整为1.6，改成多层（盲目追求容积率是错误的，要迎合市场）。 要追求综合利益，不单纯看面积多大、投资额多大。太阳能、保温层从热工计算上是节能，但综合效益上未必节能。综合资源最大化利用，才是真正的节能。最大的浪费是房子的寿命上，设计是50年至70年。实际上没有超过30年。欧洲几乎没有在建工程，他们是真正的百年建筑。 容积率、建筑密度、绿化率（不低于35%），遮阴距（多层1.5左右，高层大寒日满足3小时），这几样是综合考虑的，所以户型不是随意摆放的。 概念性规划（取地之前）：要出红线、高度、绿地率。给出1.8的容积率，调成1,3，不考虑土地利用率、经济指标，可以随意摆放。可能卖的很好，但数量少，经济效益不会达到。

户型最大的调整变化，就是面宽、进深，之后再考虑布局。例：面宽：7.9m 面积130平米，所以进深是15m，没法住。所以一般否定这个面积，只能做110平米。（一般进深达到12.5m，达到极限）。

选出户型后，再考虑遮阴、通风、建筑密度（规定楼长只能是40m上下浮动2米）

如果只用一个户型，就是42/7.9 看是否是整数。是就摆上，不是，就做成4户7.9的，剩下的压缩成一户或调成2户。之后根据建筑图、建筑方案确定建筑施工图。看规划条件（很重要，没有实际效益则没有任何意义）。这个需要决策层决定，不是规划部门。 规划条件确定之后，规划许可证就开出来了，交土地管理费，1万元/亩。

（三）建设规划许可证（最麻烦、环节太多） 1、前置项目： 1、土地证

2、用地规划许可证

3、计委立项（许可证备案制） 1）可行性研究报告

2）地震性评估（地震局） 3）水土保持（水利局） 4）环评（环保局） 5）商业（商业局） 2、相关内容

1）地震性评估一般取得规划用地许可证后，做规划设计时发挥作用。可能建设方在建筑相关数据方面不如他们精确。可以在结构设计上做出相关意见，节省材料。实际上是快完工时，来做地震性评估。地震性评估应该规划设计之前做，否则没有指导意义。

2）环评，很少有指导意义。5万平米以下的作报告表，以上作报告书。实际10万平米以上的做报告书，以下搭上。这类不找外人，因为还得找相关部门审批（海洋城环保局资质可能不够）。

3）纪委立项备案相关方面（技巧）： 如环评：地质报告书（1.5个月）

压缩方法：1）上级领导催促，先出报告。中间部分，后面再补齐。

2）找环保局要号，按程序要多少天完成（有那几家作报告），把其中一个号留出，拿给纪委，进行备案立项。（能省一个月）

基本建设程序中，地震性评估没有被纳入（只有规划局那块没有）。但纪委会将其作为前置项目。（环评费不不一定纳入财政）

4）水保：一般是大项目做。

5） 报规划还需要四图一书：规划总图（请大家来做）、平面定位图、竖向图、管线综合图、环境规划图（新加的）、规划说明书

这是由概念性的东西变成实物，考验技术能力（绿城经历的多，国外的多是乡村别墅，城市综合体做的不多） a、规划总图（平面、鸟瞰图），画容易，分析指标很难（分析其是否科学：容积率、建筑密度、绿地率、层高、面宽、进深、交通、消防）

大酒店如果交通不便，会很失败。交通动线、停车方面，重要性甚至超过绿化（喜来登顾问费700多万）。

b、平面定位图（涵盖所有实物坐标、应有道线。绿线：建筑物不可超越界限。红线：地块边界）

c、竖向图：绝对高程，竖向规划要求也很高。也得造景、环境绿化、也得考虑管线综合。

d、管线综合图：给水、排水、排污、热力、强电、燃气、网络、电视、弱电、消防（和给水相通）（要找高手来做，结合水利。）（黑体字可一次开挖完成，不只是做一次施工组织设计，还要沟通各部门，共同研究工序安排。否则，容易造成工期延误，资金浪费且多次机械开挖易造城破坏）。 管线布置实例： —2.1m （基底） —1.5m（埋深60cm）

—1.1m（热力、给水消防一起做）

—0.8m燃气。全部回填完毕夯实，还剩0.8m给其他管网。 所有的管线布置在一张图上体现（有时和竖向冲突）有压服从无压。（海洋城排污有待研究，开展一个论证会研讨。海平面到安置区高差很小，怎么把无压管排出去，还得考虑潮汐影响）极限是3/1000。

例：春天花园定竖向时应提升一米（以为城市管网没有问题），实际不能顺利排出。如果不影响遮阴距、周边环境，把竖向提高一点。

管线综合图只是布局性、概念性、理念性的东西。施工图要专业的设计公司进行设计。

即使办不了证但可以施工，需要让监理提前进场，做好相关资料，之后根据需要补齐。（大项目可以这样做，领导支持）

开挖过程中，还稍带完成清槽（达到放线、验线、验槽的条件），要等拿施工许可证再进场，会十分延误工期。三项完成之后，可以进行垫层、胎膜、防水、钢筋、筏板、竖柱施工。

现在要求交房时同时交环境。从设计为委托开始考虑施工组织设计、交房验收、物业管理（物业公司结构设置，仪表怎么安放，门怎么开，这些不是工程管理决定，是物业管理自己决定设计院也不行。前期设计介入，可以防止后期麻烦。）以前设计委托由总工出，实际是综合性的东西，需经过评审，满足各方的需求（甚至供水管理、物业管理）设计委托书越详细，后期麻烦越少。权利不能放，主动权要掌握。如果委托中没有，后期会出现大量变更，浪费成本，延误进度。一次变更往往从方案重新开始、设计、施工图审查、施工队伍洽商。重大变更，会延误1—2个月。 有了设计委托，计划组织才能实施。正负零以上没人管（除非上级组织法规检查，政策检查）

例：兴业春天，主体封顶后才拿到建设工程规划许可证，施工许可证还没有到手。

环境规划（以前规划审批里没有）1）交通（包括停车） 2）园林绿化（软景：植物绿化景观。硬景：非植物性景观）现规定：浮土为1.5米。十分不合理，结构浪费，荷载大。并且种高大树木、花草、防穿刺、防水保护要求不同。 一书：规划总说明书（不要只看总平面图、鸟瞰图、发展成果。里面数据很重要，都是单体设计的依据。如果不合理，当场否定，只有认为全部审定结束，才进行下一步。否则单体设计时，设计院会根据规划图设计。）

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