2002——2003年我国房地产行业景气分析(DOC 9页)(3)

对2003年房地产景气趋势的预测

以上五大因素都是将导致房地产投资和消费降温的因素，但却没有什么因素支撑房地产继续升温或继续保持高速平稳增长(年增长20％以上)。基于此，我们对2003年房地产景气趋势作以下预测：

房地产投资增长将明显放慢

2002年前三季度房地产投资增长29.4％，全年增长28.2％，比上年略高。2003年房地产投资增长可能回落到15％左右，而住宅投资增长放慢将更为明显，可能回落12个百分点以上，即增长16％-18％。

东部地区房地产投资增幅回落总体将大于中西部

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2002年前三季度东部地区房地产投资增长率为29.4％，与全国平均值持平。2003年东部地区投资增幅估计将降一半左右，中西部地房地产投资增长可能略高于东部，估计增长20％左右。

房地产消费增长将明显减缓

2002年商品房消费形势总体不错，但区域增长形势的变化，正在预示2003年住房消费将明显降温。三大龙头只有上海仍继续保持景气高涨；2002年1-9月份上海商品房销售额增长78％，这与房价的上升较快有一定的关系，而北京、广东商品房销售在明显降温，北京2002年达到高峰，随后趋于下降，2002年1-4月份，北京商品房消费增长54.3％，而1-9月仅增长19.6％。广东2002年1-4月份增长6.2％，尽管以后月份有明显回升，但1-9月份增长26.5％，比全年平均值低5.8个百分点。特别是前期热度极高的浙江省，商品房销售降温十分明显，2002年1-9月份仅增长15.4％，比1-4月份降低19个百分点。在东部地区中，河北在2002年则出现了负增长，为-0.5％，辽宁仅增长4.8％。2003年房地产消费增长总体将继续呈逐步回落态势，估计商品房消费的增幅将降到16％-18％。其中2002年开始加速的地区，如山东、上海及部分中西部省(市、区)降幅可能更大。

商品房结构不合理的矛盾将更突出

高档商品房购买力将明显不足，商品住宅积压加重；中低档商品房购买力相对较强，但供给却相对不足，而且价格明显偏高。这一点在住房消费明显降温的情况下，将反映得更为明显。

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房价将小幅回落，2004年降幅将更大。北京房价已早于其他地区开始有一定下降，估计其他后进入高峰期的地区2003年将会出现房价回落态势。估计今后两三年内，房价将呈温和回落态势，这是挤房地产泡沫所必须的过程。

与投资和消费增长回落不同，房地产企业效益降幅可能较小，或不一定下降 但企业间的差异将很大，老的有实力的企业效益反而可能稳中有升，而一些新加入房地产业的企业则因炒作和经验不足可能面临相当大的业绩风险，在房地产进入中期调整过程中将有不少企业会破产。因此，加大重组力度，整合房地产行业，已成为房地产行业的一个十分迫切的课题。

机会存在于住房郊区化中。许多大城市住房郊区化将会有所加快，继续成为新的亮点，并与汽车消费继续保持较快增长相呼应。

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