房地产SWOT分析(4)

1、相对于住宅开发，商业房地产开发对公司现金流的要求较高，而项目回收期也较长。2、商业地产的投资需求比例较高，从而使商业地产的增长不确定性较强大。 机 会

1、预计REITs将在2010年推出，金融街位于京津的高质量的商业地产符合REITs投资标的要求，将为公司提供新的融资渠道。 2、保险资金可以投资商业房地产的新政策，将对商业房地产市场有着积极影响。

3、金融行业有望成为中国新的经济增长引擎，金融行业的物业配套需求旺盛。 威 胁

金融危机以来，商业房地产的租金较为疲弱，而实体经济复苏基础不稳，也抑制商业房地产租金的增长。 十三、富力地产（2777，HK） 优 势

1、具有较强的综合竞争力、稳健的扩张策略和高效率的运营模式。

2、在广州地区具有明显的竞争优势，2009年广州地区贡献销售额超过80亿元。较强的跨区域发展房地产能力，保证业务重心逐渐由广州向华北转移，区域经营风险下降。

3、销售快速上升，提前完成2009年230亿元销售目标，广州地区贡献超过80亿元，2010年销售目标达300亿元。

4、商业及酒店项目逐渐成为富力地产收入的重要来源，2009年中期时占到总营业收入的5%。

5、广州亚运城“地王”地块的获取充实富力地产在广州的土地储备，与雅居乐和碧桂园联合开发也大大减低了经营风险。 劣 势

1、商业项目和高端产品拉低了整体组合的周转速度。 2、高负债使富力面临脆弱的财务基础，而高成本土地则使公司在低谷中降价促销的能力减弱，上述不利因素均制约了公司未来几年的扩张速度。 机 会

1、亚运会对于广州地区的销售将产生推动。 2、回归A股市场融资。

3、REITs的推出，将为富力地产的商业地产提供新的融资渠道，提高资产流动性。

威 胁

1、2010年银行信贷政策不明朗，而公司也将为广州亚运城地块支付至少85亿元的土地出让金，将增加公司财务负担。

2、广州即将立法征收土地闲臵费，公司将增加土地持有成本。 十四、合生创展（754，HK） 优 势

1、擅长发展大型社区、产品性价比高以及多商业模式，保证合生创展的核心竞争力。

2、土地储备战略具有前瞻性，紧扣城市未来发展热点大量购买地皮，有效降低土地成本，获取丰厚的投资回报。此外，理性的土地策略，保证公司的财务安全。

3、产品线定位中高端产品，产品利润率高，需求刚性强。产品线丰富，便于抵抗风险，形成品牌和产品影响力。 4、北京市场的销售额主导力仍很强。

5、2009年销售额达150亿元，较2008年增长58%。未来两年赢利能见度较高，复合增速超过30%。

6、适度的商业地产项目以维持物业组合的多元化，为其带来稳定的现金流收入。 劣 势

1、家族企业在治理结构的硬伤，制约公司的成长。 2、2009年销售增速约为58%，低于主要竞争对手。

3、公司发展方向过于依赖其创始人的市场嗅觉，发展风险较大。 机 会

产品线丰富，产品定位中高端，性价比高，在房地产行业竞争的新格局里处于优势地位。 威 胁

1、1500万平方米的京津新城的开发不顺畅，销售未达预期。 2、土地新政使大规模拿地的机会越来越少，经营模式难以为继。 十五、碧桂园（2007，HK） 优 势

1、快速开发、快速销售是公司的核心竞争优势，其在三、四线城市快速开发大型住宅社区具备较强竞争力。

2、碧桂园模式，既保持较高的资产周转率，且营业利润率也优于行业平均水平。过去三年碧桂园的平均存货周转率为1.53，而平均营业利润率则为29.98%，均优于行业平均水平。

3、一体化的开发模式，使碧桂园可以进行标准化的建设和集中采购，以发挥规模效应、降低建筑设计成本，并缩短建设周期。

4、土地成本低（约255元/平方米），一体化规划和施工，使成本得到有效控制，提升赢利。 劣 势

1、碧桂园模式在异地扩张，尤其是珠三角以外地区，面临较强的不确定性。

2、酒店的过度建设，影响资产周转率。

3、物业发展过快，以及造价偏低，可能导致碧桂园开发的物业存在质量隐患。 机 会

1、房价的快速上升，使低价销售的碧桂园的价格优势得以凸现。 2、近期中央政府放松对中小城市户籍的限制，加速城市化进程，碧桂园将直接受益于该新政策。 威 胁

公司能否成功复制商业模式，具有相当不确定性。 十六、绿城中国（3900，HK） 优 势

1、绿城是跨区域发展的品牌地产商，主营中高档住宅物业，在长三角地区具有较高的品牌知名度。

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