五、房屋建筑结构等级及建安成本价说明表
单位:元/㎡
结构 等级 一等 结构、装修及设施 建安价 1150 层高2.8m以上，整板基础、桩基础，框剪结构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰、乳胶漆，水泥地面，铝合金或塑钢中空（高层） 玻璃门窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。 框架 四层及以上，层高2.8m以上，整板基础或独立基础，框架结二等 构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、通讯设施齐全。三层及以下，平均层高3.6m以上，钢筋混凝土条形基础或独立基础，框架结构，（多层） 内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫齐全。 层高2.8m以上，钢筋混凝土基础，底层楼板架空，240mm实心砖墙，设臵构造柱、层层圈梁，钢筋混凝土现浇楼层及层顶，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、通讯齐全。 1020 一等 砖混 920 层高2.8m以上，砖基础或部分钢筋混凝土基础，底层楼板架空，240mm实心砖墙，层层圈梁，现浇或多孔板楼层及层顶，二等 850 内墙抹灰，外墙混合砂浆，水泥地面，钢门窗或较好的木门窗，有水电，单独或合用卫浴。 层高2.8m以上，砖基础，180mm或240mm砖墙，有圈梁，三等 现浇或多孔板屋面，内墙抹灰，外墙勾缝或混合砂浆粉刷，780 水泥地面，木门窗，有水电。 层高(檐高)2.8m以上，砖或钢筋混凝土条形基础，有圈梁实砌240mm或以上砖墙，直径20cm以上较好松杉木桁条，水一等 800 泥地面，密集、合缝的屋面板或旺砖椽子、平瓦或小瓦屋面，内墙抹灰，较好木门窗，室内采光通风良好，水电设施齐全。 层高(檐高)2.6m以上，砖基础，实砌240mm或以上砖墙，直砖径17至20cm松杉木桁条或水泥桁条、屋面板，平瓦或小瓦二等 700 木 屋面，木门窗，水泥砂浆地面，内墙抹灰，室内采光通风较好，水电设施齐全。 层高(檐高)2.4m以上，240mm砖墙、内墙抹灰，直径15至17cm松杉木桁条或杂木桁条、水泥桁条，稀疏的屋面或椽条三等 600 芦席，平瓦屋面。木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般，水电设施齐全。 檐高2.2m以上，180mm或以上墙，空斗墙或土坯墙，简易一等 瓦屋面，较差杉木、杂木或水泥桁条，较差木门窗或水泥预460 简制门窗框，砖、简易水泥地面，水电到户。 易 檐高2.2m以上，空斗墙或土坯墙，砖、泥土地坪，简易门窗，二等 390 水泥桁条或毛竹桁条。 注：不包括工业及仓储用房的非住宅用房，房屋层高为地平面与上层板顶面之间的高度,前后檐高不等的,以平均高度计算。
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附件5：
住宅房屋区位因素（K32、K32i）修正说明表
一、住宅区位因素修正调节系数评分表 因素类别 因素项目 内 容 评分等级 考 察 项 目 一等 二等 三等 四等 五等 自然景观、风向a11 自然环境 7 7 10 9 10 10 20 12 8 11 11 11 6 6 8 8 9 9 19 11 7 10 10 10 5 5 7 7 8 8 18 10 5 9 9 9 4 4 6 6 7 7 17 9 4 8 8 8 3 3 5 5 6 6 16 8 3 7 7 7 征收 项目 周边 大环 境 教育医疗设施 交通条件 空气污染、噪音、水文a12 离市区主干道的距离a21 公交线路情况a22 所在学区1公里内学校情况a31 医院及医疗机构分布情况a32 商业配套设施 重要商业配套设施a41 建筑小区布局与外形等a51 征收项目规划设计 建筑密度、外型等a52 绿化率、室外公共活动空间与绿范围化景观a53 内小环境 物业管理 配套设施 物业管理情况a61 住宅区内配套设施完备程度a71 以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5的浮动。
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二、住宅区位因素调节系数评分等级说明表 序因素考察项 一等 二等 自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。 空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。 离主干道的距离在50-150m之间。 三等 四等 五等 号 项目 目内容 自然景观、风向 1 自然环境 公认的自然环境优越地区。 附近周围附近有少无绿化，比量绿地和较拥挤、杂绿化，卫生乱、环境较环境欠缺。 差。 空气局部受污染，靠靠近污染近大马路，源或重噪白天和晚音源。 间均有噪音影响。 离主干道的距离在300-500m之间。 距离公交线路的距离在350-450m之间，至少有1条公交线路。 一般中小学学区。 距县级及以上医院1500－2500m。 在800m范围内基本上无商业网点。 附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。 长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。 离主干道的距离在500m以上。 距离公交线路的距离在450m以上。 空气清新、空气污无污染，无染、噪噪音，水域音、水文 清洁，达卫生标准。 离主干道的距离 离主干道的距离在50m以内。 距离公交站点100m内，有2条以上重要公交线路。 属于本县最好的重点中学（初中）和重点小学学区。 距县级及以上医院500m以内。 在500m范围内有大型的县级商业配套设施。 交通2 条件 公交线路情况 所在学区1.5公里内学教育校情况 3 医疗设施 医院及医疗机构分布情况 商业重要商4 配套业配套设施 设施 离主干道的距离在150-300m之间。 距离重要距离公交的公交线站点路的距离100-250m在250- 内，至少有-350m之1条重要公间，至少有交线路。 1条公交线路。 属于本县属于本县较好的重点中学（初一般中学和中）和重点（初中）小学学区。 小学学区。 距县级及距县级及以上医院以上医院500－1000－1000m。 1500m。 在800m范在围内有零500-800m散分布的范围内县商业网点，级商业设施较集中。 基本满足生活需求。 无中学或小学。 距县级及以上医院2500m以上。 在1000m范围内无商业网点。 23
序因素考察项 号 项目 目内容 一等 二等 三等 四等 五等 建筑散乱、布局一般，布局一般，任意布臵、没有布局，外形整齐，排列不整且通行、空外型破旧满足通风、齐，外型较杂乱、拥地利用明日照等健显不合理，整齐。 挤。 康要求。 外型破旧杂乱。 建筑密度建筑密度5 规划建筑 建筑密度建筑密度在建筑密度在设计 密度 40% 在65%以40%以下。 在50-60%。 60%-65%。 -50%。 上。 绿化率、绿地率在绿地率在无公共活室外公30%以下，少量绿化，30%以上，部分绿地无绿化，基动空间，出共活动少量的公室外公共本无公共行通道狭空间与和绿树，公共活动空活动空间活动空间。 窄，小道弯绿化景共活动空间。 丰富。 曲。 观 间较小。 无物业管物业物业管全封闭物半封闭物有物业管无物业管6 管理 理情况 业管理。 业管理。 理。 理，无环卫理。 管理。 布局合理、外形美观、建筑布局、小区 错落有致，外形等 满足通风、日照等健康要求。 在住宅区内具备小区智能化、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。 在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。 在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施。 在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。 在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。 住宅配套完7 区配套设善程度 施
三、住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明
1.基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，住宅房屋区位因素调节系数Q＝??aij，其中f1＝2，f2
i?1j?17fi＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1。
2.可比实例区位因素调节系数为Qs，标准样本住宅区位因素调节系数为Qo，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修数K32＝Qs/Qo×100
标准样本住宅区位因素调节系数为Qo，被征收房屋区位因素调节系数为Qb，标准样本修正为被征收房屋区位状况修正数K32i＝Qb/Qo×100
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附件6：
非营业用房及其成本法评估说明
一、非营业用房的成本法评估应用
1.成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本技术细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法。本成本法中的“成本”含义，并不是通常意义上的成本，而是以成本为基础的市场价格。
2.成本法评估的基本公式：
征收补偿评估价格＝土地重新取得价格＋建筑物重臵价格－建筑物折旧
3.土地重新取得价格应首选市场比较法测算，在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉税及费、土地开发利润。
注：土地重新取得价格的基准地价修正法公式为： PD＝PO（1＋a）n×k1×k2×k3 PD—土地重新取得价格；
PO—地块所在土地级别的基准地价，以政府管理部门公布的价格为准； a—地价涨落的年均价格变动率； n＝估价时点年份-基准地价颁布年份
k1—土地使用年期修正系数，按土地估价时点后的剩余使用年限计算； k2—土地实体因素修正系数，包括土地形状、地势、地质条件、规划条件和地上附属物状况确定，取值范围0.85-1.2。 序号 1 2 3 4 5
因素内容 土地形状 地势 地质条件 规划条件 地上附属物状况 因素权重 0.25 0.10 0.10 0.35 0.20 一等 二等 三等 四等 五等 85-90 85-90 85-90 85-90 85-90 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 25
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