我国当前商品房价格过高的事实与原因分析（本科毕业论文） - 图(2)

目 录

摘 要.............................................................i Abstract............................................................ii引言.................................................................错误！未定义书签。

一、文献回顾 ... ......................................................1 二、我国商品房价格过高的市场现状 . ....................................3 （一）从全国情况来看 .... .............................................3 （二）从部分大中城市来看 ... ..........................................4 二、我国商品房价格过高的原因分析......................................5 (一)从需求方面分析...................................................5 1、我国存在巨大的潜在有效需求.,,,,,,,,...............................6 2、社会保障性住房制度的不够完善.......................................6 3、购房者对未来的预期.................................................7 4、商品房的金融属性的显现和强化而产生的投资需求.......................8 5、低利率时代商品房市场严重的投机需求.................................9 (二)从供给方面分析..................................................10 1、土地价格增长过快与高利润的追求....................................10 2、供给结构的严重不合理..............................................11 3、对市场的预期以及其开发商不规范的市场操作行为......................12 4、流动性过剩和通货膨胀推高商品房价格.............................12（三）原因综述.......................................................11 三、结论.............................................................12 参考文献：...........................................................13

iii

引言

在当前市场经济时代，住房作为一种重要的商品，在经济运行的过程中，发挥着不可替代的作用。同时，住房还是社会保障的重要组成部分，所谓福利房、以及近些年很热的经济适用房、廉租房、保障房，都构成社会保障体系的一部分并且在社会再分配中某种程度上保证分配公平。可见，在市场流通渠道的商品房的价格给我们日常生活，社会经济的发展运行，社会分配等方方面面都会带来重大的影响。

当前的商品房市场，不管在大城市，还是再中小城市，都存在着诸多问题。除了核心的价格高企外，房地产市场供给结构不合理也已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%~35%比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发商品房市场供求关系的失衡。同时，我们在长时间内住房推向市场，忽略了住房在某种意义上作为生活必需品的特殊之处，在不允许私自建房的情况下，政府没有为一部分低收入人群解决住房难题，而是将其推向市场，当然，这问题随着保障房的一批批完工会得到缓解。

本文基于以上考虑，对商品房市场的发展进行一次尝试性的探究，试图丰富对商品房市场方面的研究，为购房者解答某些疑惑并提供参考意见，同时也想通过自己的研究为政策决策方面提供一些自己的建议。

一、文献回顾

孙诚（2005）：进入新世纪以来，已经大大超出普通居民的承受能力。如何有效的控制商品房的价格，切实解决居民的住房问题，必将成为今后经济工作的重点。房地产价格的高企使得局部经济过热，使得居民出现消费倾斜，抑制了其他行业的发展，促使了金融风险的发生，阻碍了整个国民经济的可持续发展。对居民商品房价格承受能力分析室通过居民承受商品房涨价压力得出来的，这个指数是反应居民对房地产价格承受能力的大小的一个指标，它受到居民家庭收入，商

1

品房价格等多个因素的影响，。一般来说，一对居民商品房价格承受能力的研究主要通过一段时间内社会的通货膨胀指数，，居民用于购房的资金以及商品房价格这三个方面来计算。

高宇波（2005）：市场价格反应了供给和需求协调的结果，供求的变化影响到商品的市场价格，从需求方面来看，我国城市化的不断加剧，存在着巨大的潜在住房需求，同时当前商品房市场高端住宅开发所占比例过大，超越了普通消费者的承受能力，同时利率的变化和消费者对未来的预期也都影响着商品房的价格。

王艳华 杜明奎 杨珽（2010）：在1998到2009年间，我国商品房平均价格和销售量对于政府政策的调整做出了一定程度的调整，但是总体上价格的上涨趋势并没有发生改变，并且有加速上升的趋势。虽然在此期间城镇在岗职工的平均工资水平有了大幅度的增长，但是其绝对值远远低于全国商品房的平均价格，以2008年为例，全国商品房的平均价格为3800元/平方米，同期工资水平为2435元/月，如果考虑到具体城市如北京上海等，差距则会更大。我国城镇人口和城市人均住房面积的快速增长，这也是商品房市场很多投资者预期我国商品房价格会持续上涨的重要依据。我国持续的流动性过剩，房屋指出结构的不合理，土地供应制度以及价格方面的问题，保障性住房不足等因素都对商品房价格市场。

谢孟军 吴树畅（2011）：房地产作为一种特殊的商品兼具消费和投资的功能。房地产价格的影响因素是复杂的，是受众多的因素共同制约的，结合国内外有关研究经验和成果，房地产价格与以下因素有着密切的联系，并且提出如下假设：货币因素，房价与M1存在正相关的关系；投资因素，我国房价短期内与投资呈现正相关的关系，但是长期应该呈现负相关关系；收入因素，房价与城镇收入之间呈现正相关的关系；银行信贷，宽松的货币政策会使得市场上得货币流量增加，在当前房地产过热得情况下，就会有大量的资金流向房地产市场，投资的扩大会有利于房地产市场的发展，增加供给的同时拉动房价下行。接着，运用计量经济学软件Eviews对我国的相关数据进行验证，验证结果与假设三相悖，与其他假设均相符合，说明当前房地产市场价格的波动已经一定程度上脱离了经济的发展。

王力（2009）：商品房价格的大幅度上涨已经已经引起了各级政府的高度重视，成为了社会各界关注的焦点。当前，房地产商拥有拥有商品的定价权，并利用定价权不断抬高房价，导致潜在购房者只能不断被动接受高房价，复杂的审批程序，

2

管理，审批收费增加了房屋成本，提高了商品房价格，社会游资住房投资不断拉升商品房价格。之前众多学者的的研究，运用了多种方式，从某一项单个因素方面或某一个角度细致而有层次的论证了对商品房价格的影响。但是从商品房整体市场供求的角度研究较少。本文基于此考虑，从商品房市场整体的供求两个方面，分析某个影响因素对供给或者需求的影响，进而影响市场价格。这里需要指出的是，商品房价格过高包含两个方面的含义，即前期商品房价格的上涨过快和当前价格维持在高位运行，以下的影响因素不做细分。

二、我国商品房价格过高的市场现状 （一）从全国情况来看

当前，我国商品房的价格，正如中国当前的经济一样，狂飙突进。大多数的普通家庭都可能或多或少感受到高房价带来的影响。根据国家统计年鉴每年公布的数据，经过一些计算，我们便可发现近些年商品房的价格部分数据

商品房销

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

售价格

1997 2063 2053 2112 2170 2250 2359 2778 3168 3367 3864 3800

3

商品住宅平均销售价格

1790 1854 1857 1948 2017 2092 2197 2608 2937 3119 3645 3576

同比涨幅 10.6 3.3 -0.5 2.9 2.7 3.7 4.8 17.8 14.0 6.3 14.8 -1.7

11.6 3.6 0.2 4.9 3.5 3.7 5.0 18.7 12.6 6.2 16.9 -1.9

我们发现商品房前几年销售价格涨幅维持在10%上下（可能与统计部门本身的所谓价格指数有出入，统计部门的价格指数还参照了物业指数和租赁指数，此处只比较销售价格），从我们的只管感受中我们认为，当前的房价比2008年的时候要高，而且是高得多。所以，我们可以这样说，我国的商品房价格在1998年取消福利分房以后，一直处于不正常的增速（超越人均可支配收入的增长速度），只是在政府政策严厉的2008年出现短暂平稳的状态。此处需要说明的是，这里并没有出现像一线城市等地的动辄过万的数据，这是因为这里统计的是全国的平均价格。

（二）从部分大中城市来看

根据国家统计局统计年鉴每年公布的大中城市的平均房屋销售价格，

我们可以很明显的看到，许多城市的商品房价格持续了多年的增长势头，（本数据只是统计得到2010年，当前商品房价格比本表中的价格又有明显提高）即使在国家政策的持续压力之下，也并没有哪个城市的商品房价格出现明显的下降趋势，所出现的只是一小部分楼盘在特殊时期的营销层面的价格激励政策，而不是整体性的价格普降。

为了说明高房价的事实，我们接下来会从两个方面的数据来解读这个问题。首先，结合中国人大多数居民的存款习惯与少量参与股票保险投资的事实，我们可以通过居民存款的数额来大致说明，根据统计局2010统计年鉴10-2项的数据，我们截取2001年以后的城乡居民的存款数额（生活在农村的居民，对城镇的商品房也有需求）（单位：亿元）

2001 2002

73762.4 86910.7

4

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说教育文库我国当前商品房价格过高的事实与原因分析（本科毕业论文） - 图(2)在线全文阅读。