2007年北京城建CBD世华国际中心项目整体销售推广工作计划

世华国际中心项目

2007年世华国际中心营销工作计划

一、07年市场情况 1、07年市场情况预期

07年房地产宏观调控将加大力度。在刚刚召开的中央经济工作会议中，认为06年国民经济继续朝着宏观调控的预期方向发展，但在经济运行过程中仍存在基础还很不稳固，经济结构不合理、增长方式粗放、体制机制不完善等深层次矛盾还没有根本解决。强调2007年要继续加强和改善宏观调控，要求务必保持经济平稳较快增长，避免出现大的起伏；务必在调整经济结构和转变经济增长方式上有更大成效，努力提高经济增长的质量和效益；务必在解决群众切身利益问题上有新举措，推动构建社会主义和谐社会取得积极进展。 从中央经济工作会议的精神可以看出，政府认可去年的宏观调控，并且今年将会加强宏观调控的力度。房地产业作为国民经济支柱产业，预测07年房地产的宏观调控将会加大力度。比如稳定房价、加大信贷税收力度等调控政策实施细则的进一步出台。

从目前北京土地储备中心推出的地块信息看，预计2007年土地市场供应将继续上升。

而且受政策影响，供应的结构将发生调整，预计今年供应将以中小户型供应为主。这部分产品相对户型总价较为低廉，更容易为更多的客户所接受，07年将迎来销售高峰。同时由于集中供应，所以预计销售速度还将进一步上升。

总之,2007年房地产市场是机遇与挑战并存。

2、写字楼市场情况以及07年市场预计供应量

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2006年，北京优质写字楼市场整体呈现出需求增长，租金稳中有升，售价上扬，整体空置率持续走低，总体表现出良性发展的态势。 由于未能按期完工，有6个写字楼项目推迟到2007年落成，使未来12个月北京优质写字楼预计落成总量超过160万平方米，仅CBD区域就将有超过70万平方米的供应，这将造成该区域写字楼将承受前所未有的供应压力，预计市场整体空置率将有所上升。通过市场需求调查，在2006年部分公司完成了搬迁任务，但仍有多个跨国公司明年有大规模搬迁或扩展办公面积的计划，行业涉及金融、制造、IT等多个领域，且各个区域均有需求，CBD仍是多数跨国公司首选区域。CBD周边分布了众多的涉外机构和设施，涉外资源丰富，其浓厚的商务氛围及完善的基础设施吸引了大批跨国公司。外资企业一直是区域办公物业的主要消化群体。然而随着中国经济的发展，一些实力壮大的服务性企业，如律师事务所、会计师事务所、广告公司等中资公司也陆续进驻CBD，形成了新的市场需求。未来，随着中央电视台、北京电视台的东迁，必将带动与其相关的大量中下游企业（如通信、传媒类）入驻CBD地区，在丰富CBD产业链条的同时，客户需求的差异化也将进一步促进该区域办公物业的多样化发展。可见，在迎来供应高峰的同时，CBD写字楼也将迎来发展机遇，但由于竞争激烈，各新增项目市场表现将存在较大差异。随着供应量的迅速增加，市场整体空置率将会上升。

租金方面，预计2007年北京优质写字楼租金走势总体呈现平稳发展态势，但不同区域间以及不同项目将有较大差别。CBD区域及周边市场租金发展平稳， CBD将有众多高品质项目逐渐落成并以较高报价推向市场，将起到拉高区域平均租金的作用。

周边主要写字楼项目剩余情况

项目名称 监控日期 成交均价（元/平米） 东方梅地亚 累计成交套数（套） 累计成交面积（平方米） 2006年1月4日 16448 49 8978.62 剩余情况 207 44241.92 第 2 页 共 16 页 2007年1月8日

世华国际中心项目

成交均价 万通中心 累计成交套数 累计成交面积 成交价格 北京国际中心 累计成交套数 累计成交面积 成交价格 朝外SOHO 累计成交套数 累计成交面积 总剩余情况

07年东区新盘情况统计

写字楼 项目名称 地理位置 21214 158 33942.72 19265 135 18060.49 22563 235 50926.91 187 61171.57 148 25014.02 127 85475.13 215902.64 建筑面积 预计入住时间 预计销售均价 待定 待定 待定 待定 18000元/平米 光华SOHO 光华国际 金长安大厦 时间国际2期 富力爱丁堡 东大桥路100米 光华路北 白子湾 三元桥东北 长红桥南 7．5万 10．0万 10．0万 5．6万 12．6万 待定 08年初 待定 07．12月 08年初 光华世贸中心 光华路7号 总建筑面积 6．5万 待定 52．2万 待定

虽然07年CBD区域写字楼供应量较大,市场竞争将更为激烈,但是多个高档项目的陆续推出也会带动整个区域的市场关注热度,使区域项目共同受益,另外由于本项目所处地段既可以吸引CBD、央视商圈的客源也可以吸纳朝外、三里

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屯等区域的客户，面临客源更为广泛，而且项目体量适中、作为综合体项目有一定配套、工期具有优势，如果本案在推出前期价格具有优势将有一定的市场竞争力。建议前期通过城建集团的进驻或2-3家大客户知名企业的洽谈签约来带动整个项目的客户档次，提升项目知名度和售价。过早散售并不利于项目的整体销售。

3、酒店式公寓07年市场供应情况 东区主要酒店式公寓项目剩余情况

项目名称 监控日期 成交均价（元/平米） 银钻公寓 累计成交套数（套） 累计成交面积（平方米） 成交均价 海晟名苑 累计成交套数 累计成交面积 成交价格 工体3号 累计成交套数 累计成交面积 成交价格 世界城 累计成交套数 累计成交面积 成交价格 乐城国际 累计成交套数 累计成交面积 总剩余情况

07年东区新盘情况统计

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2006年1月4日 18398 71 4391.29 剩余情况 803 80868.19 18811 442 24905.67 16501 278 36065.57 24750 2 111.16 14353 33 2571.08 398 29856.87 68 6482.57 669 43124.07 396 35712.89 196044.59 世华国际中心项目

项目名称 地理位置 建筑面积 面积范围 预计入住时间 预计销售均价 优唐 朝外大街丰联广场南 16．7万 30-95平米 07．12月 17000元/平米 9．0万 60平米 07．12月 16000元/平米 苹果酒店公寓 双建花园 尚东阁 国贸DNA CC东座 双井桥东 项目东北侧 官庄西里 华贸东100 朝外小庄 9．0万 待定 待定 待定 07．6 待定 待定 待定 6．23万 64-106平米 30平米 18．4万 50-120平米 07．12月 16000元/平米 波菲特行政公寓 和乔俊景 霄云路 3．3万 50-150 07．12月 21000元/平米 朝内大街 4．0万 50-80平方米一居 110平方米两居 160-210平方米三居 总建筑面积 待定 20000元/平米 66．63

由于先期几个投资型酒店式公寓的成功销售，以及高出高级公寓的市场价格，使得很多开发商看好东部区域的此类市场，从06年下半年开始纷纷规划或调整原有产品，或在公寓类产品中拿出1-2栋更改户型减少总价并增加装修和服务理念作为酒店式或服务式公寓推出，他们都向客户承诺或给出很高的租金预期，还有一些项目直接与客户签定十年的固定投资回报， 吸引投资客户成交。随着同类产品的迅速增加市场竞争明显加剧，几个去年在售的项目已明显的减慢了销售速度，客户量明显不足，海晟名苑甚至借助年底时机拿出部分房源通

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