浅谈国家调控房地产企业的思路与对策

浅谈国家调控房地产企业的思路与对策

改革开放以来，房地产业逐步发起来，成为我国的新兴产业。尤其是90年代，启动了市场化住房制度后，我国房地产业进入了快速发展时期，并很快成为支撑中国经济持续、快速发展的支柱性产业。但是，在房地产快速发展的过程中，全国出现了房地产投资过大、房地产价格上涨过快等问题，房地产泡沫日益凸显。为了稳定住房价格，保障房地产市场健康发展，国家从2003年开始对房地产业进行宏观调控。

2010年国家出台最新调控政策——“新国四条”和“新国十条”： 新国四条：

1． 坚决抑制不合理住房需求； 2． 增加住房有效供给；

3． 加快保障性安居工程建设；

4． 加强对房地产开发企业购地和融资的监管。 新国十条：

1．统一思想，提高认识； 2．建立考核问责机制；

3．实行严格的差别化住房信贷政策；

4．发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用； 5．增加居住用地有效供应； 6．调整住房供应结构；

7．确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务；

8．加强对房地产开发企业购地和融资的监管； 9．加大交易秩序监管力度；

10．完善房地产市场信息披露制度。

一． 为什么国家要对房地产企业进行宏观调控

1.房地产业存在一些问题。

当前，房地产价格不断上涨，炒房现象严重，房地产价格虚高，房地产泡沫日益聚集，存在很大的风险，对国家经济构成严重威胁。所以要保证我国经济持续、快速、健康发展，需要国家实施一些政策对房地产企业进行宏观调控。

2.我国实行社会主义市场经济体制。 （1） 市场调节具有一些弱点和缺陷。

我们要充分发挥市场调节对经济的积极作用，推动科学技术和经营管理进步；实现产需衔接和供求平衡；实现优胜劣汰，以增强经济主体的活力。但是市场调节具有滞后性、自发性和盲目性等弱点和缺陷，因此光靠市场调节不能保证国家经济健康发展。反而会出现供求关系总量失衡和结构失衡；导致个人收入“两级分化”；造成“市场失灵”；导致垄断等。

由于市场调节具有自发性和盲目性，所以看到房地产业的利益，房地产商以及非房地产商纷纷自发的投入房地产企业，盲目地投资房地产，一心只为自身利

益而不断哄抬物价，从而使房地产价格不断攀升，房地产泡沫不断积聚。同时也 造成大部分中等收入及其以下者无能力购房，空房率高，不利于国泰民安。

由于市场调节具有滞后性，所以在房地产业出现价格不断升高，百姓无力购房时，市场调节无法及时作出回应，从而使房地产逐渐向泡沫经济靠近。

综上所诉，光靠市场调节是无法保证市场经济持续、健康发展的，如果放任自流将造成通货膨胀，市场崩溃??因此需要国家的宏观调控保驾护航。

（2）国家宏观调控能够弥补市场调节的不足，促进市场经济健康发展。 由于市场调节的不足，因此需要国家进行宏观调控。宏观经济调控是社会化大生产和商品经济发展的客观要求；宏观经济调控是保证社会主义市场经济正常运行的需要；宏观经济调控是巩固和发展生产资料社会主义公有制的要求；宏观经济调控是客服市场缺陷、引导社会主义市场经济合理高效运行的要求。

因此运用宏观调控手段，能够控制房地产价格，避免通货膨胀，规范房地产市场，引导房地产向正确的方向发展，更加合理地发挥其支柱性产业的作用；同时，有利于中等收入者买得起房，从而有利于社会稳定。

3.国家职能的体现

我国是社会主义国家，具有经济管理职能、社会管理职能等职能，因此国家要对社会经济进行有计划的组织、领导、管理和调节，从而实现经济的持续、健康、稳定发展。

因此面对房地产业的一系列问题以及可能导致的问题，国家应积极履行自己的职能，从而规范房地产市场，促进社会主义经济发展。

二.怎样对房地产业进行宏观调控

我国是社会主义国家，要求我们在市场调节的基础上，运用经济手段、法律手段和必要的行政手段进行宏观调控。

1.计划手段

社会经济发展要有计划的指导，以指导性和政策性的计划调控经济发展，促进国家经济持续、快速、健康发展。

国家要运用计划手段对房地产业进行宏观调控。如：今年4月份，国家制定了一系列计划。4月15日国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量.在4月17日，国务院提出的“新国十条”中有确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务的措施。1月21日,国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%.

2.经济手段

经济手段是国家通过调节各微观经济主体的经济利益关系，引导其生产经营活动，并使之符合宏观经济发展目标的一切政策措施总和。经济手段主要靠具体的经济政策来实施。

（1）财政政策

政府运用国家预算和税收等财政手段，来调控房地产业，引导其健康发展。今年房地产政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快增长。“新国十条”中提出了“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”。4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

第一，要调整中央政府和地方政府事权和财权的划分，改变地方政府“土地财政”的现状，从机制上保证土地利用规划和城市建设规划的严肃性。现在地方政府承担的事情超出了其可支配的财力，“土地财政”不得不成为是其重要的资金来源。因此，推动财政体制改革，是解决房地产问题非常重要的一环。

第二，降低交易环节费用，尽快明确开征物业税的时间，加大房地产持有费用，引导合理消费。

第三，要加大廉租房的建设投入，把住房面积严控在50平方米以下。廉租房应该是按“补人头不补砖头”的方法供应，即按市场价格收取租金，对付不起市场租金的困难群体实行货币补贴。这样，受补贴的人的收入一旦提高了，补贴自然就停止了，因此，就有利于防止道德风险，提高廉租房的使用效率。

第四，提高公职人员住房货币补贴的标准，同时将其纳入统一的经济适用房的建设和房屋出售、出租制度之内，防止产生新的社会不公。

第五，改革土地供应制度，对廉租房和经济适用房的用地实行限房价、限户型和面积的拍卖制度，增加保障性用房土地供给的透明度和公正性。

第六，要用按揭贷款利息税收抵扣制度或利息补贴制度鼓励居民一定面积(比如90平方米以下)的住房自住需求。对于按揭买房的人，如果有的人不够纳税条件，不够抵扣，就给予其按揭贷款的利息补贴。

（2）货币政策

货币政策市政府通过控制和调节货币供应量实现的。通过货币政策来调控房地产业能够有效控制房地产炒作。“新国十条”提出实行更为严格的差别化住房信贷政策。4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。 4月11日,中国银监会主席刘明康表示,银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为.银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平.北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。

第一，控制房地产信贷的杠杆率是金融安全的关键。 第二，让利率回归市场利率，有利于控制金融风险。 第三，要给房地产企业开辟多种融资渠道，这是发展租赁与出售并举的住房市场的基础。

3.法律手段

法律手段是依靠国家的法权力量，通过经济立法和经济司法，调节市场经济运行咨询。对于房地产现状，我们必须采用一些法律手段，保证房地产市场的公平，公正。

4月17日,国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出十条举措,被称为房地产“新国十条”。4 月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结等19条内容。2月20日,银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》,打击炒房者和投机行为。1月21日,国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

4.行政手段

行政手段是行政机构通过强制性的命令、指示、规定和下达指令性任务或某些具体限制等措施等来调控经济。必要的行政手段，有利于规范房地产市场，促进房地产不断发展。

“新国四条”和“新国十条”都是行政手段的具体体现。3月9日,温家宝总理所做的政府工作报告中强调,促进房地产市场平稳健康发展,要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。其中,提出大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法,抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。1月10日,国务院出台国十一条,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。

综上所诉，国家通过计划手段，经济手段，法律手段和必要的行政手段，来调控房地产产业，能够弥补市场调节的不足，抑制房价过快增长，打击投机倒把，规范房地产市场，促进房产业健康合理发展。

三.调控中英注意的问题

“新政”是需求预期发生急剧改变，预期急剧改变形成了供给者“恐慌性”抛售和需求方“持币待购”并存的现象。多方数据表明，短期内“投机性需求”对新政反应快速，出现了“成百套住房”集体挂牌抛售的现象，有的业主甚至连夜通知房地产中介为其挂牌，与此同时，开发商也开始加大了“推盘”的力度。在房地产泡沫已经大到一定程度的时候，预期发生急剧转变，房地产价格必将步入下降通道，房地产泡沫将可能被瞬间“刺破”，导致房地产市场急剧暂时的冷却。 同时，，预期急剧改变使房地产投资进一步反弹受到压制。在房地产价格预期急剧改变的条件下，住房销售量将首先出现大幅萎缩，这将使得房地产开发商资金回流出现严重的问题，使得房地产投资进一步反弹受到压制，这不仅将影响未来住房供给规模，更为严重的是将导致投资在政府拉动力量不断趋弱、其他社会投资缺乏动力的条件下，因缺乏支撑而出现大幅下滑，进而形成宏观经济出现较大

的波动。另外，房地产急速下跌使得居民财富大幅缩水的同时，也将通过影响地产股票而下拉大盘。。回顾历史，我们应该注意，当初日本经济由盛转衰，其中一个重要原因，就在于房价被大幅推高、房地产泡沫极度放大之后的瞬间“破灭”，这样的教训应该引起我们高度重视。

因此，我们应该大力推动各项相关体制改革，立足于稳定房地产市场预期，围绕“供给面”实施调控，逐步“释放”房地产泡沫，引导房地产市场健康发展。

四.企业和大众应该怎样做

1. 房地产开发商要自爱自重，做有社会责任感的企业

房地产商应该用自己的行动重塑形象，要远离腐败，用智慧致富。要对得起老百姓一生的储蓄，用“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的精神为公民服务，设计充分利用空间的宜居户型，用房屋的品质换得市场的尊重。现在是房地产市场低迷的时候，但也是优质房地产商重整行业、进行并购的好时候，也是寻找一个新的增长点的最好时机。

2.大众应保持清醒的头脑

大众应擦亮眼睛，不能太大胆，也不能太胆小。我们要相信国家，相信国家的宏观调控政策，也要相信国家是为人民着想的。但是我们也不能太依赖政府，我们用自己聪明和胆识，在一片虚假市场中保持清醒的头脑，不要盲目购房，也不要盲目抛售。

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